Чем ниже падает ключевая ставка, тем сильнее желание забрать средства из банков. С начала текущего года регулятор уже трижды шел на рекордное смягчение кредитно-денежной политики. При этом эксперты допускают, что планка в 4,25% не является финальной и на осеннем заседании Центробанк может удивить население и бизнес новым рекордом.Компания CBRE провела совместное исследование с крупнейшей в России онлайн-платформой по рекламе недвижимости ЦИАН и сравнила особенности инвестиций в разные виды активов.
"Ставки по вкладам уже опустились с 8% до 3,6 – 4,5% и продолжают отрицательную динамику. С учетом инфляции, частные инвесторы уже ничего не зарабатывают, вынуждены забирать деньги с вкладов и бороться с желанием положить их под подушку."
Пессимизм усугубляется за счет роста налогового давления (установлен налог с процентов по вкладам свыше 1 млн рублей) и неоднозначных официальных заявлений. Например, о необходимости изымать подозрительные накопления россиян, о привлечении средств со счетов и вкладов физлиц для борьбы с кризисом и др. Чтобы ни стояло за этим заявлениями, инвестор сегодня осторожен.Тем временем недвижимость традиционно занимает лидирующее место по надежности и ликвидности, отмечает Александр Пятин, директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE.
Остается разобраться, в какие именно активы есть смысл инвестировать.Очевидно, что доходность жилой недвижимости в 5-6% не вернет оптимизм инвесторам, а надежда сыграть на возможной смене статуса апартаментов может оказаться призрачной.«Рентабельность от сдачи офиса в аренду выше, чем доходность по депозитам и большинству облигаций. Риск таких инвестиций в среднем меньше, чем по акциям, так как инвестор получает в собственность объект, спрос на который в обычное время высокий, а цена — значительно стабильнее цены большинства акций», — объясняет Александр Павленко, директор по аналитике бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость» Циан.
Доходность апартаментов составляет 4–5% годовых, что в полтора–два раза ниже, чем у офисов. Плюс законодательные ограничения, связанные с таким типом недвижимости (нельзя прописаться, выше налог и стоимость коммунальных платежей по сравнению с жильем и прочее). Это влияет на спрос и, что немаловажно, на ликвидность самой сделки, подчеркивает Александр Пятин, директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE.
Средняя рентабельность приобретения офиса с целью последующей сдачи в аренду (распределение по административным округам Москвы, %)
По данным Циан, на июнь 2020 года минимальная доходность офисов класса А в Москве составила 8,6%, средняя — 11–12%.
Офисы класса В приносят своим владельцам в среднем 10–11% годовых, класса С — 14–15%. При этом максимальная доходность качественных офисов класса А с удачной локацией (рядом с метро) способна достигать 21–22%.
Офис – это продукт, который сохраняет спрос при любой конъюнктуре рынка. Как при развитии бизнеса и увеличении штата, так и в периоды экономии и сокращения сотрудников, спрос на офисы стабилен, меняться может формат пространства и коммерческие условия. Снижение спроса в кризисные периоды, как, например, в 2014 году, нивелируется уже в течение года после выхода из рецессии.
Показатели по динамике объема новых сделок, тыс. кв. м
Интерес к приобретению офисной недвижимости в розничном сегменте остается стабильно высоким вне зависимости от экономической ситуации.
Поэтому офисы компактного формата (200 - 800 кв. м) представляют собой привлекательный актив для стабильного и безопасного инвестирования.
«Качественная розница в Москве всегда в дефиците и этот сегмент традиционно демонстрирует высокую ликвидность – реализация таких проектов составляет в среднем не более 2 лет, — отмечает эксперт. — Яркими примерами успешной реализации можно назвать розничные проекты такие, как«Савеловский Сити», МФК «Водный», «Парк Победы», «Фили Град Фаза II» и др.
Показательным субрынком для наблюдения спроса и предложения неизменно является «Москва-Сити». В этом году мы наблюдаем дефицит офисов на продажу, т.к. розничное предложение, как первичное, так и вторичное, практически исчерпано. Что касается вторичного рынка, то здесь порог входа всегда выше, а срок окупаемости больше.
«С точки зрения номинальной стоимости и операционных денег, на которые можно рассчитывать в проекте, максимальный инвестиционный интерес представляют предложения от девелоперов», — считает Александр Пятин.
Ожидать ли корректировок стоимости?
Изменение цен на любом рынке, как известно, определяется соотношением спроса и предложения. Так, по итогам событий 2014 года снижение экономической активности пришелся на пик девелоперского цикла. Как следствие, рынок получил избыток предложения офисных площадей и не совпал с потенциалом бизнеса к переезду во вновь построенные бизнес-центры. По данным CBRE, доля свободных офисных помещений в 2014 году составила 17,7%.
«Избыток предложения оказал давление на продавцов, что вызвало снижение цен», — поясняет Александр Пятин.
Изменение объема нового предложения, новых сделок и доли свободных площадей.
В 2020 году сложилась ровно противоположная ситуация: наблюдается краткосрочное снижение общего спроса, вызванное очевидными обстоятельствами, которое пришлось на период дефицита качественных офисных площадей.
Доля свободных площадей по итогам II квартала 2020 года составила в 10%.Текущая ситуация от всех предыдущих кризисов отличается неопределенностью в любом прогнозировании. У бизнеса нет понимания, какими темпами будет восстанавливаться экономическая активность.
Безусловно сейчас рынок находится в ситуации трансформации: компании пересматривают свое отношение к офисным пространствам, все ближе изучают удаленный формат работы и включают agilе-пространство в стратегию своей компании. Однако любые рассуждения об использовании удаленных рабочих мест подразумевают лишь изменение в планировании пространств для своего бизнеса, но не отказ от классической аренды.
В связи с этим мы не предполагаем коррекцию стоимости офисных площадей. Более того, ликвидность качественного продукта будет расти, а вместе с ней и стоимость актива».
Статья подготовлена совместно с аналитиками платформы CIAN.