{"id":7725,"title":"\u041c\u043e\u0441\u043c\u0435\u0442\u0440\u043e \u043e\u0442\u0432\u0435\u0442\u0438\u043b\u0438 \u043d\u0430 \u0447\u0430\u0441\u0442\u044b\u0435 \u0432\u043e\u043f\u0440\u043e\u0441\u044b \u043e \u0440\u0430\u0441\u043f\u043e\u0437\u043d\u0430\u0432\u0430\u043d\u0438\u0438 \u043b\u0438\u0446","url":"\/redirect?component=advertising&id=7725&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/306052-v-metro-moskvy-teper-mozhno-platit-za-proezd-licom-sprosili-avtorov-proekta-kak-eto-rabotaet&placeBit=1&hash=1a23ae72488790d266f074c318177ed55db913e2e0bf5b3cbc11221f61048c67","isPaidAndBannersEnabled":false}
CBRE

Рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году

- Рост ставок в пределах ТТК составил 7% с начала пандемии - 37 600 руб./кв. м/год, за ТТК рост составил 14% - 20 900 руб./кв. м/год;

- Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм выросла с начала пандемии на 8% и составила на конец 2020 года 46 500 руб./кв. м/год;

- По итогам 2020 года на рынке гибких офисных пространств было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м).

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году и сделала прогноз развития рынка в 2021 году.

Уровень вакансии вырос, но незначительно.По итогам 2020 года в эксплуатацию было введено 224 400 кв. м, что на 42% ниже показателя за 2019 год (388 100 кв. м), однако превосходит объем нового строительства за 2018 год почти на 70% (132 700 кв. м).58% нового ввода пришлось на сегмент класса А:

• Единственный объект, введенный в эксплуатацию в Центральном деловом районе (ЦДР) – БЦ Смоленский Пассаж Фаза II;

• Два объекта в Ленинградском субрынке – ВТБ Арена Парк (стр. 8) и Алкон II;

• Один из самых крупных проектов за последние годы – Neva Towers в Москва-Сити.Учитывая перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда крупных объектов, в 2021 году объем нового офисного строительства может превысить 1 млн кв. м. Это станет рекордным показателем ввода за последние 7 лет.

Крупнейшие офисные здания, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 году

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

Вынужденный массовый переход на удаленный формат работы привели к высвобождению некоторых площадей. Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости по итогам 2020 года составила 11%, что почти на 2 п. п. выше значения на конец 2019 года (9,1%).В том числе, на конец 2020 года, для аренды высвободилось порядка 106 000 кв. м. Данный объем включает предложения субаренды и переуступки прав аренды или замены арендатора. Стоит отметить, что подобное предложения было доступно и до пандемии, однако, объем был в два раза меньше. В среднесрочной перспективе мы не ожидаем значительного роста доли свободных площадей.

Спрос сократился на 30%

Стоит отметить, что по сравнению с 2019, спрос в 2020 году сократился на 30%, превысив 1,2 млн кв. м, но этот показатель не столь драматичен, как этого можно было бы ожидать в сложившихся условиях.В IV квартале 2020 года объем новых сделок увеличился до уровня I квартала, когда было арендовано и приобретено порядка 350 тыс. кв. м офисных площадей.

Чистое поглощение в последнем квартале года вышло в положительную зону, однако из-за низкой транзакционной активности и высвобождения части площадей во II и III кварталах по итогам 2020 года этот показатель остался отрицательным (- 97 200 кв. м).

Объем сделок по продлению и пересмотру условий договора, который ежегодно снижался на протяжении последних 4 лет, по результатам 2020 года увеличился на 8% и составил 234 600 кв. м.

Наибольший объем новых сделок формировали компании финансового сектора и ИТ и телеком индустрии. Также, более устойчивыми в условиях кризиса были представители отрасли транспорта и логистики (объем арендованных и приобретенных ими помещений увеличился на 125% в годовом сопоставлении), сырьевого и энергетического сектора (на 54%), а также сектора медицины, фармацевтики и химии (на 29%).

По нашим прогнозам, с учётом снижения влияния на деловую активность сдерживающих эпидемиологических факторов и умеренные темпы восстановления экономики, объем новых сделок в 2021 году будет на уровне 1,2-1,3 млн кв. м.

Ставки аренды остались не прежнем уровне

По итогам 2020 года уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост, прежде всего, за счет динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, а также отчасти за счёт увеличения курса доллара к рублю. В 2021 году мы не ожидаем значительного изменения диапазонов ставок аренды.

Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы значительно отличаются в зависимости от субрынка и класса объекта:

• Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составила 46 500 руб./кв. м/год (на 11% выше значения на конец 2019 года и на 8% выше с начала пандемии);

• Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения классе А (без учета класса А Прайм) продемонстрировали рост как в пределах ТТК (на 7% выше с начала пандемии), так и за пределами ТТК (на 14% выше с начала пандемии) и составили 37 600 руб./кв. м/год и 20 900 руб./кв. м/год соответственно;

• Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения класса В, напротив, показали небольшое снижение как в центре, так и в периферийной зоне.

Ставка аренды в пределах ТТК в данном сегменте составила 20 000 руб./кв. м/год (на 4% ниже с начала пандемии) и 12 400 руб./кв. м/год за пределами ТТК (на 2% ниже с начала пандемии).

МОСКВА-СИТИ

В 2020 году в Москва-Сити была введена в эксплуатация офисная часть МФК Neva Towers арендуемой площадью 60 283 кв. м. Объем качественного офисного предложения в данном субрынке за счет этого увеличился до 1,2 млн кв. м.

По итогам 2020 года объем новых сделок составил 86 500 кв. м, что на 20% ниже значения за 2019 год и на 11% ниже среднегодового показателя за последние 10 лет. Доля свободных офисных площадей в I-III кварталах года сохранялась на уровне 9,4% – 9,7%, и только в IV квартале ввод новых офисных площадей повлиял на рост этого показателя до 12,3%. С учетом того, что в 2021 году в Москва-Сити не ожидается прирост качественного офисного предложения, а спрос сохранится на уровне 2020 года, по нашим прогнозам, доля свободных офисных площадей сократится приблизительно до 9%.

Уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на офисные помещения в Москва-Сити в 2020 году увеличился и на конец года составляет 34 200 - 39 100 руб./кв. м/год.

ГИБКИЕ ОФИСНЫЕ ПРОСТРАНСТВА

По итогам 2020 года общий объем предложения гибких офисных пространств составляет 245 800 кв. м. Всего было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м). В 2020 году было зарегистрировано 9 сделок в сегменте гибких офисных пространств, превышающих 1 000 кв. м, общим объемом 25 600 кв. м.

Несмотря на высокую активность, результаты 2020 года оказались слабее 2019 года, когда объем сделок площадью более 1 000 кв. м составил 31 000 кв. м (9 транзакций). В течение 2020 года средняя ставка аренды за нефиксированное рабочее место сохранялась на уровне 15 000 руб.

Ставка за фиксированное рабочее место увеличилась с 21 500 руб. в начале года до 25 000 руб. в конце. Ставки аренды за рабочее место в сервисном офисе находятся в среднем диапазоне 20 000–40 000 руб. Максимальные ставки аренды за рабочие места в сервисных офисах запрашиваются за площадки, расположенные в Центральном деловом районе, Москва-Сити и Ленинградском субрынке: средняя стоимость рабочего места составляет 30 000–45 000 руб.В 2020 году темп роста открытия новых гибких пространств замедлился относительно 2018–2019 годов. Он составил лишь 13%, в предыдущие два года темпы роста составляли 43% и 39% соответственно.

Несмотря на замедление открытия новых пространств, в 2021 году, при условии положительного развития экономической ситуации и сокращения рисков вследствие массовой вакцинации, объем рынка гибких офисных пространств увеличится вдвое.

На 2021 год к открытию анонсировано 39 гибких пространств объемом более 188 000 кв. м, из них треть приходится на build-to-suit площадки (строительство офиса под клиента). Стоит отметить, что площадки под клиента не имеют определенных сроков запуска, а при отсутствии спроса могут и не реализоваться.

10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 65% рынка: Лидер по объему открытых площадок является SOK (10,5%), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 9,8%. Другие крупные игроки: Мой кабинет (9,4%), WeWork (7,2%), Ключ (5,8%), Workki (5,7%), Meeting Point (5,7%), Business Club (4,8%), Grow up (3,3%), Deworkacy (3,2%). 60% от анонсированного к открытию объема в 2021 году приходится на 2 операторов, это Ключ (37%) и Space 1 (23%). Оператор Ключ заявил к открытию 6 гибких пространств, среди которых самым крупным является Ключ Вернадского на 1 500 человек.

По количеству открытий новых площадок лидирует Space 1, ожидается выход 11 новых точек (среди них Space1 Balchug, Aerodom, Царская площадь, Тверской бульвар, Меркурий Сити, Фабрика Станиславского).

«2020 год был нервным для рынка офисной недвижимости Москвы: карантин, массовый переход на удаленный формат работы и высочайшая степень неопределенности. Тем не менее именно офисный рынок был одним из наиболее подготовленных к кризису, вызванному коронавирусом и, вопреки некоторым прогнозам, не показал серьезного падения. Всем игрокам рынка приходилось адаптироваться к новым условиям.
В конце года активность постепенно начала увеличиваться, так что в 2021 году мы ожидаем продолжения процесса восстановления, снижения негативного влияния внешних факторов и улучшение показателей рынка.
При этом, критически низкий уровень объёмов нового ввода в ближайшие два года может, к сожалению, ограничить транзакционную активность на рынке, но при этом усилит объемы сделок в отношении «будущей вещи».

Елена Денисова
Старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE в России

Читайте нас и на Яндекс. Дзен

{ "author_name": "CBRE", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 2, "likes": 0, "favorites": 0, "is_advertisement": false, "subsite_label": "unknown", "id": 204530, "is_wide": true, "is_ugc": true, "date": "Thu, 04 Feb 2021 10:37:15 +0300", "is_special": false }
0
2 комментария
Популярные
По порядку

Елена, прекрасный обзор рынка. Скажите, а существует ли обобщённый прогноз по рынку офисной недвижимости до 2025 года или не могли бы вы поделиться хотя бы трендом (+9% в год). Мне необходимо это для дипломной работы

0

Илья, добрый день. По какой теме у вас диплом?

По вашему вопросу:
- про прогнозы по офисной недвижимости у нас есть статья на сайте: https://www.cbre.ru/ru-ru/about-cbre/blog/articles/opinion/development_office_market

- про тренды и прогнозы по всем секторам рынка у нас есть информация на глобальном сайте ( на английском):

https://www.cbre.co.uk/research-and-reports/2021-UK-Real-Estate-Market-Outlook
https://www.cbre.com/thewayforward

0
Читать все 2 комментария
«Ничего лишнего, простые формы и натуральные материалы»: как Джобс с командой разрабатывали первый магазин Apple Store Статьи редакции

Том Кобе работал над Apple Store в 1999 году. В книге Лорн Бухман “Make to know” он вспоминает, как представлял проект Джобсу и работал с дизайнерами, чтобы создать пространство, где всё понятно и доступно.

Первый магазин Apple Store Apple
Мы сделали машину, которая генерирует рекламные креативы

И запустили кампанию, в которой автоматически сгенерированные креативы продвигают продукт для автоматической генерации креативов.

Минкультуры РФ заявило о продолжении борьбы за скифское золото

Советник административной и уголовно-правовой практики юридической фирмы "Надмитов, Иванов и Партнеры" Булат Тугутов дал комментарий для РБК о решении Минкультуры РФ продолжить борьбу за возвращение скифского золота.

Чем занимается BIM-менеджер и как им стать?

По мнению Ксении, BIM-менеджера в IBS, BIM - это будущее проектирования и строительства. Мы узнали у Ксении, в чём суть технологии, какую пользу она приносит, как выглядят будни BIM-специалиста и где лучше учиться этой профессии.

Первый в России ПИФ на блокчейн
«Я в магазин, за данными»: Газпром Нефть запустила Лабораторию данных

В Газпром Нефть запустили экосистему для самостоятельного анализа данных для всех сотрудников компании.

История одного издательства: как я, будучи инженером-нефтяником, начал выпускать трогательные книги для детей

Всем привет! Меня зовут Александр Шмаков, я исполнительный директор типографии «НП-ПРИНТ» и основатель санкт-петербургского книжного издательства «Гудвин».

SHAREit объявляет о партнерстве с Httpool для расширения присутствия в России и СНГ

SHAREit Group анонсировала выход на российский рынок цифровой рекламы. Глобальная компания в сфере интернет-технологий, выбрала Httpool, входящую в Aleph Group, своим стратегическим партнером по продажам рекламы. Будучи официальным представителем SHAREit, Httpool займется продвижением рекламных возможностей приложения для брендов и агентств из…

Купил квартиру под офис компании

Меня зовут Евгений, сейчас моя компания занимается разработкой экологического стартапа и разработкой проектной документации по экологии с 2012 года. Тогда мне было 23 года, все это время мы платили за аренду и были привязаны к условиям и ограничениям. В 2021 году мы с женой купили квартиру площадью 70 м2 на первом этаже жилого дома и разместили…

Власти Москвы потребовали от винных магазинов закрыться на время локдауна — в ответ бизнес предложил торговать крупой Статьи редакции

Под ограничения могут попасть 200 магазинов, но не крупные сети алкомаркетов.

Уволенный сотрудник Xsolla пошёл на мировую в суде с компанией: его вернут на работу, но зарплату не компенсируют Статьи редакции

Он просил от Александра Агапитова 1 млн рублей компенсации морального вреда, этот иск пока рассматривается.

null