{"id":9208,"title":"\u0412 \u043a\u043e\u043c\u043c\u0435\u043d\u0442\u0430\u0440\u0438\u044f\u0445 \u043d\u0430 vc.ru \u043f\u043e\u044f\u0432\u0438\u043b\u0438\u0441\u044c \u0441\u0442\u0438\u043a\u0435\u0440\u044b","url":"\/redirect?component=advertising&id=9208&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/326527-lyubite-rugat-servisy-vk-etot-tekst-dlya-vas&placeBit=1&hash=032d65c70fe5fc63c371cf935d9281ebe7529d9359ff65d7499233043c93d674","isPaidAndBannersEnabled":false}
CBRE

Смена парадигмы: как выживают торговые центры

Марина Малахатько
Директор, руководитель отдела торговых помещений CBRE в Москве

В России насчитывается примерно 25 млн м² качественной торговой недвижимости, из них в Москве — около 6 млн м². По итогам 2020 года вакантность торговых площадей заметно выросла, так, по Москве она составила около 9%. Причины понятны: из-за введённых карантинных мер посещаемость ТЦ упала и в Москве, и в регионах: по сравнению с «доковидной» эпохой проседание составило в среднем 20%. При этом положение в разных регионах порой различалось кардинально — всё зависело от решений губернаторов в части карантинных мер (кое-где ТЦ стояли закрытыми гораздо дольше, чем в столице, а некоторые не вернулись к полноценной работе до сих пор). Разумеется, в таких условиях выручка и у ТЦ, и у ритейлеров упала — пришлось принимать меры.

Скидки и ставки

В сравнении с кризисом 2008 года на этот раз лендлорды были гораздо более щедрыми на скидки для арендаторов: понимали, что по окончании кризиса могут не найти новых партнёров. В результате среди крупных арендаторов массового оттока не произошло, и в основном из ТЦ ушли мелкие ритейлеры (несетевые и молодые — те, кто снимал площади в пределах 250 м²) — правда, из некоторых ТЦ они уходили десятками.

При этом скидки предоставлялись на определённый срок: кому-то всего на несколько месяцев, другим — дольше. Это объяснимо: например, в Москве ТЦ давно работают в штатном режиме, и повода для льгот уже нет.

Мы знаем случаи, когда при заключении договора аренды на 2021 год был уменьшен размер арендной платы (особенно в тех случаях, когда изначально он был выше среднерыночного), и хотя это тоже косвенное влияние пандемии, мы видим в таком решении возможность в целом не привязываться к конкретной ситуации. Особенно эти меры эффективны в случаях, когда ставки привязаны к курсу валют, таких мало, но они есть.

И кино, и медицина

Способы выживания у ТЦ разные, а некоторым даже не понадобилось искать новые. Так, например, «Авиапарк» активно укрепляет позиции и даже наращивает площадь, по итогам года он вошёл в топ-5 московских ТЦ.

Если говорить о рядовых центрах, то ситуация может быть прямо противоположной: в низкокачественных ТЦ проблемы начались ещё до пандемии. Трафик стал падать из-за роста популярности онлайн-ритейла. В итоге вакансия площадей росла, и лендлорды были вынуждены искать альтернативные решения.

Самыми популярными становятся обычно следующие подходы:

  • Открытие дарксторов (магазины, работающие только на выдачу и доставку и закрытые для внешних посетителей). Чаще всего им сдаётся неликвидная площадь в отдалении от входа.
  • Размещение компаний из сегмента городской логистики (склады, работающие на рынок b2c: доставка идёт непосредственно к клиенту, а не в магазины). Под такие объекты может использоваться даже парковка.
  • Открытие коворкингов. Здесь требований к помещению гораздо больше — например, нужны окна и хорошие коммуникации (в том числе нормальные лифты). В качестве примера можно привести «Центральный детский мир», верхний этаж которого (около 3000 м²) собиралась снять сеть коворкингов. Сделка не состоялась из-за того, что лендлорд не смог уговорить совет директоров заменить коворкингом один из детских развлекательных комплексов. Действительно, смена парадигмы — серьёзный шаг, и далеко не все могут себе его позволить. Кроме того, в данном случае действовала ещё и жёсткая установка от городских властей.

Есть и более экзотические варианты задействования пустующих площадей: открытие медицинских центров (примеры — переоборудованный в ковидный госпиталь АТЦ «Москва» на Каширском шоссе или клиника «Чайка» в «Городе столиц» МДЦ «Москва-Сити», расположенная в торговой зоне). Открытие медицинских центров вместо кинотеатров — один из последних трендов. Очевидно, что кинотеатрам уже не нужны такие большие площади, как раньше (6000—10 000 м²), а значит, настало время найти излишкам другое применение. Требования, необходимые для размещения медицинских учреждений, сегодня уже закладываются в техдокументацию при проектировании торговых центров.

Можно использовать пустующие торговые площади под театры или киностудии. К примеру, у нас был запрос на поиск подходящей локации от Театра Бродвейских мюзиклов. Такие запросы мы пока относим к категории «разовых», в то же время сам факт их появления говорит об определённой тенденции. При этом лендлордам такие нестандартные клиенты не очень выгодны: большие деньги те платить не готовы, но они вынуждены работать и с такими арендаторами, иначе выручка будет совсем низкой.

Бывают и совсем неожиданные варианты. В России подобные проекты пока реализованы не были (да и сложно их представить хотя бы из-за строгих СНиПов), но в Китае уже есть кейсы переформатирования верхних этажей торговых центров (и даже достройки новых) под жильё. А в Калифорнии есть отличный пример редевелопмента устаревшего торгового центра в Западном Лос-Анджелесе под суперсовременный офисный кампус, где разместилась, например, и киностудия Netflix. В России, впрочем, столь экстремальных вариантов развития ТЦ, на мой взгляд, пока не предвидится.

Перспективы и тренды

Основной тренд — трансформация торговой недвижимости в многофункциональные центры. Со временем классических торговых галерей будет становиться всё меньше и меньше. Особенно ярко этот тренд уже прослеживается в Москве.

Ещё одна тенденция (тоже, скорее, столичная) — изменение размеров площадей торговых центров. Такие гиганты, как «Авиапарк», вряд ли будут появляться в дальнейшем: теперь актуальнее ниша с более компактными габаритами до 100 000 м² (на пике спроса будут варианты с 30 000—40 000 м² арендопригодной площади). И тоже в сочетании с иными форматами, помимо собственно ритейла.

В регионах же пока традиционный формат довольно сильно востребован — и посетителями, и арендаторами. Мы убедились в этом на открытии «Калина Молла» во Владивостоке: ТЦ для города был не первым (хотя другие объекты не такого высокого уровня), но ажиотаж был очень большим. Другой пример — «Казань Молл». Казань — развитый мегаполис с высоким насыщением торговой недвижимости. До ввода «Казань Молла» обеспеченность качественными торговыми площадями была равна 433 м² на 1000 жителей. При этом в городе почти 10 лет не строились новые объекты. Таким образом, ТЦ «Казань Молл», открывшись в ноябре 2020 года с высоким уровнем заполнения, почти сразу завоевал трафик от 18 до 23 тыс. человек в день и привязанность горожан.

В любом случае в ближайшие годы будут появляться непривычные форматы. Более того, уже сейчас в проекты закладываются разнообразные варианты нового использования: от коворкингов и профессиональных концертных площадок до интегрированных парков и бутик-отелей, и это самая важная тенденция для тех, кто работает в отрасли.

Источник: оригинал статьи размещен на портале Сбер. Про

0
0 комментариев
Популярные
По порядку
Читать все 0 комментариев
Зимний набор на оплачиваемую стажировку в Тинькофф Старт: какие задачи решают стажеры

Стажировка пройдет по направлениям: аналитика, QA, бэкенд-разработка (Java, C++, Python, Scala, .Net, Golang), фронтенд, мобильная разработка (iOS и Android), ML, маркетинг и менеджмент образовательных проектов.

Как обустроить домашнюю студию звукозаписи при скромном бюджете Статьи редакции

Почему сведённый трек нужно проверять на паршивой Bluetooth-колонке, какие плагины выгоднее брать новичку и с каким синтезатором работал Ханс Циммер, создавая саундтрек к «Тёмному рыцарю», — в пересказе Pitchfork.

AudioMunk
Плюшки – от робота, а преференции – для резидента

Как наладить взаимовыгодное сотрудничество на территории ОЭЗ «Технополис Москва».

Юбилей кешбэка: как в 130 лет выглядеть «на все сто»

Кешбэк — возврат определенного процента наличных на карточный счет клиента после покупок в магазинах-партнерах банка или полетах на самолетах авиакомпаний-партнеров-банка или вообще за любые покупки в конкретный период времени — очень популярен в народе. Он выглядит как современная модная финансовая фишка

Яндекс.Маркет. Отвратительный сервис

Кто и что там рассказывает про высокотехнологичную и клиентоориентированную компанию Яндекс?!?
Вместо заказанного товара, от этой компании можно получить ПОТЕРЯННЫЕ ВРЕМЯ, НЕРВЫ и ДЕНЬГИ. И допом к этому СОВЕРШЕННО РАВНОДУШНОЕ ОТНОШЕНИЕ СЛУЖБЫ ПОДДЕРЖКИ.
Сделала заказ на Яндекс.Маркет № 211201-556-9156 от 01.12.21 в 23-30. Пришло уведомление о…

Разговор PRO: аналитика рекламы

Эксперты компании Registratura, входящей в iConText Group, вместе со своим клиентом «Олант» приняли участие в спецпроекте AdIndex.ru, где поговорили о рекламной аналитике.
Сергей Ерофеев, генеральный директор Registratura, Андрей Сахаров, руководитель отдела продаж Registratura, и Филипп Иванов, директор по интернет-маркетингу и e-commerce «Олант»…

Крупнейшие сделки среди ТОП-5 стартапов в FinTech отрасли за ноябрь. Тренды, которые ждут нас в 2022

Самая детальная аналитическая подборка наиболее крупных сделок среди стартапов разных индустрий — эксклюзивно только для читателей Venture Club.

Фото: Курьер Delivery Club из Рыбинска в ретро-форме Статьи редакции

Сотруднику выдали шинель и фуражку, а рюкзак поменяли на ящик с кожаными ремешками.

Курьер Delivery Club в Рыбинске Delivery Club
Экологичный email-маркетинг: полный гайд, как продавать через рассылки и не раздражать пользователей
eBay: 64% покупателей не жалеют о своих покупках в Черную пятницу

Черная пятница — одно из главных событий этой недели: тысячи покупателей находятся в поиске лучших скидок. А что происходит после Черной пятницы? eBay опросил около 1000 россиян и выяснил, считают ли они выгодными покупки, совершенные во время самой большой распродажи года.

Pantuo Aviation – китайский ответ Lilium Jet

Всем привет, на связи Андрей Матризаев. В нашей компании любят всё, что связано с тематикой авиации и мы стараемся следить за последними новинками. В отношение китайской промышленности при всех её успехах не откроем секрет, что Китай любит копировать успешные разработки, и затем немного их подстраивать под свой рынок. Давайте присмотримся к…

null