В последние пару месяцев часто получал звонки от клиентов с вопросом: «Никита, приехал вот в Турцию и думаю, не купить ли мне здесь недвижимость на случай, если придется быстро релоцироваться?»
В данном разговоре упомянута Турция, но страны назывались абсолютно разные. Помимо недвижимости, много вопросов было по ВНЖ и т.д. (а не получить ли мне ВНЖ Португалии, потому что знакомый так сделал). Ранее на канале был пост о том, что не стоит дергать капитал без цели. Деньги любят покой и тишину. Но это также касается и покупок недвижимости, и получения ВНЖ. Безусловно, если у вас есть возможность «на халяву» получить ВНЖ, то почему бы это не сделать, но если для этого нужно будет кому-то платить, то здесь уже стоит понимать, для чего и зачем это делается.
Взять ту же недвижимость в Турции. Сейчас там за $900–1 000 в месяц можно арендовать очень неплохую недвижимость и при этом еще иметь возможность получить ВНЖ. Иначе говоря, вместо покупки недвижимости вы можете сформировать себе фонд недвижимости по аналогии с этим роликом: https://www.youtube.com/watch?v=mNKOMW6gOi4.
Для начала изучаем, что такое «безрисковая ставка изъятия» и почему она важна, здесь: https://www.youtube.com/watch?v=HMc9bg7r7E0&list=PL3FEk36vLgVdy4EOKj44cQRraxerIxPQe&index=28. Далее формируем соответствующий цели и горизонту портфель и — вуаля! В одном из разговоров клиент хотел направить на покупку недвижимости $300 000. Но, купив недвижимость, вы автоматически принимаете на себя некомпенсируемый риск этой страны: если там тоже станет горячо, вы со своей недвижимостью будете, как с торбой без ручек. В то же время, определив эти деньги в портфель «Недвижимость» и изымая безрисковую ставку (сейчас на уровне 3%), вы спокойно можете снимать недвижимость за $900–1 000 в месяц и не бояться, что у нее низкая ликвидность и т.д.
Похожим образом дела обстоят и в ОАЭ. Ведь ВНЖ можно получить и без покупки той самой недвижимости. Поэтому бежать и покупать недвижимость в другой стране нужно тоже с четким пониманием, с какой целью вы это делаете. Также покупка не должна превышать 15–20% вашего капитала, иначе вы делаете свои активы неликвидными и вдобавок формируете сильный перекос в классах.
Думаю, что текущий год показал, что «ликвидность капитала» — тоже очень важный параметр.
В итоге после разговора у многих пропал изначальный «эмоциональный запал», и люди пришли к выводу, что не так уж она сейчас и нужна, та самая зарубежная недвижимость. Более того, многие почему-то забывают, что будут расходы на ее содержание, сдачу и т.д.
Была и другая ситуация, когда клиентка обратилась по поводу покупки недвижимости в Москве, поскольку цены начинают корректироваться. У них есть однушка, которую сдают, а сейчас живут на съемной трешке и хотели бы купить четырехкомнатную. При этом есть ненулевая вероятность того, что придется уехать из РФ. Сейчас получается, что деньги от сдачи однушки на 50% покрывают платеж по трешке. Если покупать квартиру, то придется брать ипотеку, платеж по которой на данный момент в среднем в 2 раза выше, чем по аренде.
Циан благодарно предоставляет подобную статистику. Таким образом, мы получаем, что, во-первых, снимать выгоднее, а во-вторых — безопаснее, ибо в случае вынужденного отъезда не будет якоря в виде квадратных метров.
По поводу «выгоднее». Давайте рассуждать на основании тех же цифр, что приведены на картинке. Вместо ипотеки вы снимаете, а излишек в 40к рублей в месяц — инвестируете. Предположим, что ипотека взята на 20 лет (среднее значение той же статистики). Через 20 лет при сумме пополнения в 40к рублей в месяц и средней доходности в 14% годовых (по факту она может быть существенно выше, потому что за последние 20 лет среднегодовая доходность индекса Мосбиржи составляла больше 20%) имеем:
Уверен, то эти расчеты вы сто раз все видели, но это уже нюансы.
Вывод напрашивается сам: купить всегда можно успеть! Если бы для вас покупка недвижимости была равноценна покупке бургера или нового телефона, то и вопросов бы не было. А если это не так, стоит спросить себя: «А насколько мне это нужно?» Какую цель или задачу будет решать эта покупка? И поверьте, подобные вопросы часто приводят к тому, что это оказывается не так нужно.
Вот людьми была сэкономлена уйма денег (как минимум на комиссиях юристов и риелторов, перелетах и т.д.) и нервов и сохранено время. А всего-то нужно было услышать второе мнение и задать себе правильные вопросы.