Почему вкладывать в недвижимость в Сочи выгодно, несмотря на рост цен?

В начале пандемии появилось мнение, что покупательская способность и спрос на недвижимость упадут, а значит и цены, в том числе в Сочи. На деле все произошло с точностью до наоборот.

Как оказалось, вызванное пандемией закрытие границ только подстегнуло интерес к Сочи, потому что популярные у большинства россиян западные курорты, а также турецкие и египетские были недоступны. Сочи оценили, и у многих возникло желание приобрести на побережье квартиру/апартаменты для личного отдыха или чтобы сдавать в аренду.

Зачем инвестировать в сочинскую недвижимость именно сейчас?

Причин достаточно много:

• это самый большой и популярный черноморский курорт России с развитой инфраструктурой и мягким климатом;
• ситуация с международным сообщением и перспективой купить недвижимость за рубежом остается неопределенной;
• из-за пандемии спрос на жилую недвижимость в Сочи только с начала года вырос на 30% по сравнению с тем же периодом прошлого года и, по прогнозам экспертов, продолжит расти, а объем предложений от застройщика сократился на 40%;
• по данным специалистов, за год (к марту 2021-го) цены на апартаменты в Сочи в среднем взлетели на 40%;
• в то же время уже сейчас заметна тенденция к сокращению площади новых квартир, выставленных на продажу, примерно на 6%, при постоянном увеличении средней стоимости квадратного метра: от застройщика она составляет примерно 223,6 тыс. руб., на вторичном рынке — около 177,1 тыс. руб.;
• на ценообразовании начали сказываться новые временные ограничения по строительству — запрет на возведение многоквартирных домов, которые вступят в силу с 1 июля 2021 года. Разрешено будет строительство только индивидуального жилья до 300 кв.м, не выше 12 м;
• на фоне увеличивающегося спроса земли больше не станет, что обусловлено географическим положением города, «зажатого» между горами и морем. Поэтому цены на землю тоже повысятся;
• Сочи активно развивается, и сейчас идет подготовка инфраструктуры к курортному сезону. По свидетельству туроператоров, на лето–2021 продано в 3 раза больше туров, чем в 2020-м, а массовый заезд туристов ожидают уже в апреле.

Пассивная или спекулятивная стратегия?

Инвестиции в недвижимость предполагают два способа вероятного получения дохода: спекулятивный — от перепродажи и пассивный — от сдачи в аренду.

Спекулятивная стратегия — это покупка объекта на этапе строительства, чтобы потом выгодно продать. В этом случае результат будет зависеть и от того, на каком этапе строительства приобрести недвижимость, от ее расположения т.д.

Выбор пассивной стратегии — это приобретение объекта для получения дохода от сдачи его в аренду. На доход влияет процент от прибыли и срок окупаемости.

Как оценить перспективы?

Чтобы понять, насколько выгодным будет такое вложение, стоит сделать анализ рынка, в том числе по базам недвижимости, например, «ЦИАН», «Юла», n1. А также провести экспертную оценку, чтобы понимать эффективность инвестиций и определить, с какой целью приобретается недвижимость: для сдачи в аренду или перепродажи; чтобы «купить и держать» до момента повышения стоимости, а затем продать; сначала приобрести земельный участок, построить на нем коттедж/апартаменты и только потом продать.

Способ отдыхать и зарабатывать на недвижимости

Как вариант, можно вложить деньги в недвижимость, чтобы иметь возможность отдыхать в собственных апартаментах на море от двух недель до месяца в течение года. А в остальное время сдавать в аренду.

Выгода того, кто продает такой объект, в том, что он может предложить будущему владельцу свои услуги (или услуги своей компании) в управлении апартаментами/коттеджем и получать доход. В этом случае новый владелец сдает недвижимость в аренду, предварительно заключив договор, где заранее указывается период, когда он сможет находиться в своем или аналогичном помещении.

Вывод: если инвестировать в недвижимость в Сочи сегодня, пусть даже не в самый выгодный объект с точки зрения текущего момента, через несколько лет он автоматически вырастет в цене.

Сергей Кайдалов, основатель инвестиционной группы компаний SK Capital.