В условиях, когда процентная ставка в банках редко добирается до 5%, а уровень инфляции разгоняется с космической скоростью, все чаще встает вопрос: куда инвестировать накопления и как можно приумножить капитал в кратчайший срок?
Одним из самых «консервативных» инструментов для инвестирования является недвижимость. Но как получить доходность выше рыночной?
В России давно известен институт банкротства. Имущество должников выставляется на торги, в которых может принять участие каждый. А с 2015 года вступили в силу положения, регулирующие проведение процедур банкротства в отношении физических лиц и количество лотов ощутимо увеличилось. Если говорить простыми словами, во время прохождения процедуры банкротства недвижимость и другое имущество выставляется на торги, чтобы закрыть долги перед кредиторами.
Торги проходят онлайн, и для участия необходимо иметь электронную цифровую подпись и быть зарегистрированным на площадке, где проходят торги. Сегодня таких площадок уже более 100. Чтобы не тратить время на поиски объекта на каждой из них, можно использовать сайты-агрегаторы, которые собирают данные по всем лотам.
Я думаю, каждый из вас встречал рекламу курсов, где обещают покупку лотов за 1% от их стоимости и удаленную работу где-нибудь на теплом побережье. Могу смело заявить, что это не так. Рынок торгов с каждым годом становится все более конкурентным и требует не менее 8-10 часов ежедневной напряженной работы. При этом риск выйти в «минус» или купить объект, с которым нужно пару лет решать юридические вопросы очень велик. Поэтому проще доверить свои финансы эксперту, при этом занимаясь своим основным делом.
Позвольте рассказать про наши кейсы и сложности, которые возникали в процессе работы. В начале января 2020 года, пока все отдыхали, мы нашли объект, расположенный в Московской области, г. Одинцово по ул. Маршала Крылова. Это однокомнатная квартира, площадью 38 м2, в ней были прописаны должник и его дочь. На самом деле это очень непростой объект, так как выписка и выселение, если бы бывший собственник не пошел на контакт, заняли бы от 3 до 6 месяцев. Поэтому перед участием в торгах мы провели с ним переговоры и в итоге приняли решение участвовать в торгах. Заявки подавались взакрытую. Цена должна была быть не менее 4 млн, мы поставили 4.3 млн. Всего 2 заявки - и мы опередили второго участника на 100 т.р. С января по март мы занимались выпиской и выселением прежнего должника, потом выставили квартиру в продажу и получили задаток. Но из-за пандемии сделку пришлось перенести на июнь. В итоге цена продажи составила 5.2 млн, в расходы на косметический ремонт выписку и выселение мы вложили около 100 т.р. Финальный доход составил 0.8 млн или 19% за 5 месяцев.
Мы не останавливались и регулярно мониторили объекты, понимая, что в июне сможем купить что-то еще на вырученные деньги. Так и получилось. Нашли квартиру в Московской области в г. Красногорск, Красногорский бульвар, 42 м2. В квартире не было прописанных, а еще огорчал ветхий муниципальный ремонт. Там проживала должница, которая как раз собиралась съехать. Данная квартира продавалась в формате аукциона, на котором необходимо поднимать цену и заранее известен шаг. В итоге мы подали заявку в начале июля и были единственными участниками. Сказался фактор только что закончившийся пандемии, и инвесторы боялись вкладывать деньги куда бы то ни было и тем более - участвовать в торгах. В итоге квартиру мы забрали по стартовой цене в 5.04 млн.
Продаем мы квартиры по методике, описанной в моей книге «Как продать квартиру за 14 дней». На первом же осмотре мы получили 3 предложения по установленной цене, и через 3 дня в кармане уже был задаток. Квартиру продали за 6.45 млн и получили деньги уже на счет в октябре. За исключением косметического ремонта, доход составил 1.4 млн. или 28% за 3 месяца.
Мы смотрим квартиры по всей России, но так как я проживаю в Москве, мое внимание чаще всего направлено на локации, которые находятся рядом. После продажи, мы нашли еще одну квартиру 38м2 в Москве примерно в 10 минутах ходьбы от м. Люблино. Это монолитный дом 2000-х годов постройки. Реализация также проходила в формате аукциона со стартовой ценой 6.5 миллионов. В квартире сносный ремонт и нет прописанных и проживающих. Из-за непопулярности площадки, на которой проходили торги, нам удалось забрать квартиру по стартовой стоимости. Сейчас цена данного объекта около 9 млн. руб.
Если посчитать, то за 2020 год нам удалось увеличить капитал с 4.3 до 9 млн, покупая квартиры с торгов по банкротству. Легко ли это? Точно нет. Чтобы заниматься этим бизнесом, нужно глубокое понимание юридических тонкостей. А еще придётся постоянно держать руку на пульсе и быть в вечном поиске недооцененных объектов.