Рантье по-московски: выбираем недвижимость с высокой доходностью аренды жилья на примере Нижегородского района
В предыдущей заметке мы мельком затронули методологию оценки доходности. Разберемся с ней поподробнее и на конкретных примерах покажем, где в ближайшие несколько лет выгодно покупать жилье. Спойлер: Нижегородский район всё еще актуален.
Капнем чуть глубже в методологию
Среди экспертов существует общепринятая формула расчета годовой доходности со сдачи жилья в аренду. Выглядит она так: стоимость 12 месяцев аренды / стоимость квартиры * 100%. Иногда к ней прибавляется стоимость жилищно-коммунальных услуг, налог на имущество и НДФЛ. Однако более «подробная версия» формулы применяется лишь в тех случаях, когда у нас на руках уже есть конкретные варианты для покупки. По этой причине мы не станем «нагружать» наши вычислениями излишними частностями.
Впрочем, есть и те показатели, которые некоторые риэлторы или эксперты по недвижимости очень неохотно добавляют в свой аналитический арсенал. Это, прежде всего, касается трех вещей:
— транспортной доступности ЖК, где вы собираетесь приобретать квартиру
— степени развития городской инфраструктуры
— уровня благоустроенности придомовых территорий.
Причины, по которым «специалисты в области недвижимости» умалчивают об этом, ясны: они усложняют анализ, и могут представить «друзей-застройщиков» в невыгодном свете. Именно поэтому верхние строчки объективных рейтингов не занимает недвижимость из Новой Москвы. Мало кто захочет жить в хорошем доме посреди голого поля без инфраструктуры. Однако мы не те «специалисты в области недвижимости», поэтому об этих вещах обязательно поговорим в дальнейшем.
Starter-pack рантье по-московски
Перейдем от методологии к практике. В первую очередь, нам необходимо определить свой бюджет. Если у вас есть достаточное количество денег для покупки «трешки» в центре Москвы – мы объясним, почему их лучше потратить на что-то другое. Если же у вас денег хватает только на однокомнатную квартиру площадью 35м² - покажем, почему этого вполне хватит для старта своей «инвестиционной карьеры».
- Статусность жилья в ЦАО не коррелирует с его уровнем арендной доходности. Согласно исследованию The Meters, на которое мы ссылались в прошлом материале, уровень средней доходности в Арбате составляет 3,58%. Это сильно ниже даже общемосковских показателей – 4,7% годовых в среднем по Москве. Так что ЦАО не лучший вариант, даже если у вас достаточно средств для таких вложений.
Исследование The Meters на сайте РБК: https://realty.rbc.ru/news/6073582f9a7947cd61540ddc
- Оптимальным вариантом для покупки являются квартиры площадью 30-60м². На квартиры с большой площадью, особенно свыше 100м², спрос гораздо меньше. Вследствие чего окупаются они реже, а неликвидными становятся чаще. Когда вы собираетесь покупать квартиру, то ориентируйтесь на запросы потенциального жильца. Чаще всего, это молодая семья со средним уровнем заработка. Они не могут позволить себе ни «однушку» в ЦАО, ни «трешку» в соседних районах. А если и могут, то лучше сэкономят и потратятся на обустройство комнаты для ребенка.
- Транспортная доступность и уровень инфраструктуры крайне важны. Если вы хоть раз сами сталкивались с поиском жилья для аренды, то понимаете, о чем идет речь. Любой потенциальный жилец, в первую очередь, смотрит на транспортную доступность района. Ему нужно понимать, сколько и как добираться до работы или места учебы. Также ему важно знать, есть ли в районе детские сады, школы или парковые зоны.
Сочетание этих двух показателей крайне важно при выборе места жительства. Есть районы с прекрасной инфраструктурой, но от которых добираться до работы можно только на своей машине, потратив несколько часов. И наоборот: метро есть, а школ нет – еще не успели построить. В этом отношении, лучшим выбором будут развивающиеся районы. Они сочетают в себе хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру. Примером такого может служить Нижегородский район, о котором мы говорили в предыдущей статье.
Итоги: где и почему покупать
Итак, суммируем вышесказанное. При выборе квартиры для последующей сдачи в аренду, в первую очередь, стоит смотреть на свой бюджет и запросы потенциальных жильцов. Наилучшим решением будет подобрать небольшую двухкомнатную квартиру в развивающимся районе с хорошей транспортной доступностью и приемлемым уровнем инфраструктуры. В предыдущем материале, ссылаясь на исследование The Meters, мы пришли к выводу, что Нижегородский район – оптимальный вариант для приобретения жилья.
В этой статье мы постарались описать общие принципы оценки годовой арендной доходности. Несмотря на включение в методологию новых принципов – транспортная доступность и уровень развития инфраструктуры – Нижегородский район остается наилучшим выбором как в пределах ТТК, так и по Москве в принципе. В нём есть несколько станций метро, включая МЦК и МЦД, развитая социальная среда: общегосударственные школы соседствуют с частными, несколько детских садов, поликлиники и профильные медицинские учреждения. Более подробно о районе вы можете узнать в предыдущем материале.
Впрочем, решать вам, мы лишь предоставили цифры.