Недвижимость или фондовый рынок: что надежнее?

Всем привет! Меня зовут Антон, я инвестор. Работал директором инвестиционно-банковского департамента Ренессанс Капитал, где успешно закрыл более 30 сделок на общую сумму $20 млрд. В 2018 году открыл инвестиционную компанию Index, в том числе Index School, где рассказываю о том, как и куда стоит вкладывать деньги.

Когда ставки по депозитам стали снижаться, появился налог на вклады и на сцену вышла льготная ипотека, к застройщикам выстроились очереди за жильем. Занятно, что при возросшем интересе к фондовому рынку покупка квартиры все еще считается самым выгодным и надежным вложением.Так ли это на самом деле? Давайте разберемся!

Рассмотрим вопрос исключительно с точки зрения надежности и доходности, оставив за скобками вопрос психологического комфорта.

Купить ценные бумаги можно, обладая любой свободной суммой. Верхней границы нет, а нижняя условная: можно инвестировать хоть тысячу рублей.

При покупке недвижимости такой свободы нет: не хватает денег – придется копить, снижать планку требований или брать ипотеку. Входной билет – от нескольких миллионов рублей.

На фондовом рынке можно разделить вложения между разными активами, снизив риски. Это позволяет избежать долгосрочных провалов в стоимости портфеля.

Что касается недвижимости, то, скорее всего, вы купите 1-2 объекта, поэтому любой потоп, пожар, период простоя ударит по доходности от инвестиций очень серьезно.

А еще сделку покупки недвижимости могут развалить. Например, если продавец подаст на банкротство даже через год или два после сделки, договор могут оспорить. Купили строящееся жилье, а застройщик обанкротился – придется приготовиться к тому, что ожидание ключей затянется на несколько месяцев, а то и на несколько лет.

Из ценных бумаг можно выйти быстро. Недвижимость же можно быстро продать только с большим дисконтом, да и на оформление документов уйдет несколько недель.

На фондовом рынке доходность зависит от ваших действий, поэтому ничем не ограничена. Одна удачно купленная акция может обеспечить хорошую доходность всему портфелю. А у недвижимости прибыль ограничена.

Сдавая недвижимость, в том числе коммерческую, получить больше 10-15% за год довольно сложно. Но, с учетом амортизации, простоев, расходов на ремонт, налогов, коммуналки, доходность чаще всего существенно ниже.

При этом слухи о том, что каждый год цены на недвижимость растут, преувеличены. В целом – растут, но во время экономического спада могут и падать (см. график).

Но это в рублях. А в долларах ваша доходность легко может уйти в минус.

А еще периодически, раз в несколько лет рубль резко снижается по отношению к доллару. Поэтому, если посчитать в долларах, стоимость жилья в Москве находится на уровне 2015 года. И в 2006 году цены были на том же уровне.

Не говоря уже о том что на фондовом рынке можно заработать и в период коррекции, а недвижимость зашортить нельзя.

А вы как считаете? Правильно ли недвижимость считают хорошей инвестицией?