Всем привет! Меня зовут Антон, я инвестор и основатель инвестиционной компании Index. Расскажу про свой опыт с ипотекой и отношение к ипотеке с позиции инвестора.
Почему я решил взять ипотеку?
В 2017 году я решил купить родителям квартиру и перевезти их в Москву. Нашел классную квартиру примерно за 20 млн руб., и я решил взять ипотеку. С точки зрения профессионального финансиста брать кредит оправдано только в двух случаях:
1) если актив, который ты покупаешь, принесет тебе больший доход в процентах, чем ставка по кредиту (покупка ценных бумаг «с плечом» как раз про это, например);
2) если собственные деньги, которые ты замещаешь кредитом, принесут тебе больший доход в процентах, чем ставка по кредиту (то есть вместо того, чтобы тратить свои деньги, ты берешь кредит у банка, а свои деньги вкладываешь под более высокую ставку, чем ставка по кредиту).
В моем случае на пункт 1 рассчитывать не приходилось — цены на жилье в России после кризиса 2008 росли в среднем процента на 3-4 в год, то есть гораздо медленнее, чем 10%+ в год по кредиту.
Зато пункт 2 как раз подходил: я специализируюсь на вложениях в акции, да еще и в долларах, поэтому в 9 случаях из 10 доходность моих вложений будет гораздо выше, чем 10%. Даже в неудачный год, если моя доходность в долларах будет ниже или даже немного отрицательной, я с большой вероятностью перекрою проценты по кредиту. Потому что неудачный год для акций обычно означает неудачный год для нефти, а это означает неудачный год для рубля.
Исходя из этого, я хотел взять как можно бОльшую сумму в кредит.
С какими сложностями столкнулся?
Однако в тот момент моему ИП еще не было трех лет, поэтому в некоторых банках меня даже не стали рассматривать как заемщика. А еще пара банков мне тогда отказали. Официально причину не назвали, но неофициально сказали, что нашлись какие-то неоплаченные штрафы за вождение, которые я в свое время не заметил, и по ним начался судебный процесс, о чем я даже не знал. Это было очень обидно: получить отказ из-за такой ерунды. После отказала повторно подавать можно только через 3 месяца, даже если причина устранена.
В итоге после пары месяцев общения с разными банками мою заявку одобрил Дельта Кредит. Тогда это был банк, который кроме ипотеки ничем больше не занимался, а сейчас это часть Росбанка. Одобрили на не самых выгодных условиях: ставка 11,75% годовых (при ставке ЦБ 8,5%), 30% первоначальный взнос, срок кредита 15 лет, ежемесячный платеж 152 000 руб.
Зато у них действовала одна классная схема: платежи нужно было делать не раз в месяц, а раз в две недели (по 76 000 рублей). Выглядит как ерунда, но это позволяло сократить срок кредита на несколько лет. Получается, что ты гасишь кредит быстрее и в итоге платишь меньше процентов, чем если платить 152 000 один раз в конце месяца. А сумма в месяц одна и та же.
Условия не самые выгодные. Видимо, меня как молодого предпринимателя посчитали высокорискованным заемщиком. Зато за следующие 3 года мой профиль риска с точки зрения банков сильно снизился: доход вырос, ИП повзрослел, появилось дополнительное имущество. Но самое главное — Центральный Банк снизил ставки с 8,5% до 4,25%.
Как я сократил выплаты по кредиту?
Я, конечно, решил узнать, на каких условиях я мог бы рефинансировать свой кредит в Дельте, обратился в несколько банков и был шокирован. У всех ставки были ниже 9%, а банк ДОМ.РФ (государственный банк, который в том числе, занимается развитием рынка ипотеки) вообще предложил ставку 7,8% и возможность увеличить срок с 15 до 28 лет.
Изначально я хотел просто снизить ежемесячный платеж, но потом мне в голову пришла лучшая идея.
Оказалось, что банк готов выдать кредит в размере до 80% стоимости квартиры (Дельта мне выдала 70%, то есть 14 млн). А когда независимый оценщик оценил квартиру, выяснилось, что она уже якобы стоит 24 млн. Честно говоря, я не думаю, что она за 2,5 года выросла в цене на целых 20%. Я ведь покупал ее не на этапе строительства, а уже готовой.
Но оценщик смотрит на цены, по которым похожие квартиры выставлены на продажу в том же жилом комплексе, а не на реальные сделки, и из этого делает заключение о стоимости. Наверное, сыграло роль и то, что я при покупке получил неплохую скидку, а также то, что мы в рамках ремонта увеличили жилую площадь метров на 14, потому что застеклили и утеплили террасу.
Что в итоге?
Как бы там ни было, оценщик насчитал 24 млн. Получилась следующая картина: под эту квартиру банк готов был выдать 80% от 24 млн, то есть 19,2 млн кредита. А от моих 14 млн кредита на тот момент осталось около 13,3 млн.
Оказалось, что при рефинансировании можно не только погасить старый кредит, но и взять у банка дополнительные деньги в рамках лимита. Чем я и воспользовался по полной: я получил кредит 19,2 млн, из которых 13,3 млн ушли в счет погашения кредита Дельты, а почти 6 млн просто поступили на счет. Получается, что я по сути вернул те 6 млн, которые изначально заплатил за квартиру, и получил ее в некотором смысле полностью в кредит. А ежемесячный платеж при этом снизился на 9% до 138 000 (при сроке 28 лет).