Подводные камни материнского капитала и продажи недвижимости с ним

Какие есть варианты для продажи квартиры с мат. капиталом, которая у вас в ипотеке?

• Для начала вам стоит получить согласие банка, на продажу квартиры, потому что если его не будет, то отпадает смысл следующих действий. Если банк отказывает вам в продаже квартиры, допустим, то остается единственный вариант, это за счет средств покупателя погасить ипотеку, оставшийся долг. Далее, учитывая, что у вас там «зашит» мат.капитал, нужно выделить доли именно в этой квартире пропорционально мат.капиталу. Есть формула, по которой нотариус может помочь вам это сделать, составить соглашение о распределение долей, и вы уже через нотариуса или напрямую идете в МФЦ и выделяете доли. Получаете выписку ЕГРН на каждого собственника, в том числе на детей. И вот теперь, можно продавать. Но, сейчас вам надо получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с детскими долями, они должны убедиться, что вы не ущемляете их права.
• Если вы получили согласие банка, а банку нужно предоставить пакет документов: заявления, копию паспорта титульного заемщика и созаемщика, копию кредитного договора, ДКП, выписку ЕГРН, анкеты новых собственников, проект соглашения о выделение долей. Какие документы обязательные, а какие-то нет. Соответственно предоставив полный пакет документов, банк может дать вам согласие на выделение долей детям в ипотечной квартире.
• Так как соглашение о выделение долей детям мы делаем у нотариуса (согласно закону) , а нотариус проверяет все и вся, чтобы обезопасить себя, он требует все возможные справки. Мы идем именно напрямую в опеку (не через МФЦ) и пишем заявление, в котором просим опеку разрешить выделить доли в ипотечной квартире. Опека проверяет, не нарушены ли права детей, по сути по закону мы и так должны будем выделить доли в этой квартире после выплаты ипотеки. Многие давали нотариальное обязательство оформляя мат. капитал, так как на этом настаивал ПФР (хотя это необязательно по закону сейчас) . Но даже здесь может опека отказать увидев какие-либо риски, главное правильно донести до них мессдж, с какой целью вам это надо.
• Подаете заявление, копии паспортов родителей, свидетельства о рождении, копии ДКП, кредитный договор, выписку ЕГРН, согласия (например если есть бывший муж или жена) и иные документы, надо уточнять у местной опеки, что им вообще надо. После всего этого ждем срок, по идее 15 рабочих дней, и получаем приказ/разрешение о выделение долей детям. Важно, проверьте, чтобы все было написано правильно, стояла синяя печать, не подпись ЭЦП.
• После этого ваш пакет документов почти полон. Но, вам лучше заранее уточнить это у конкретного нотариуса. Очень немного нотариусов занимаются соглашением о выделении долей детям именно в ипотечной квартире. Большинство это делает уже после снятия обременения. Так вот, вам нужна эта справка/разрешение/приказ от опеки, справка из банка, справка из ПФР о перечислении денежных средств в виде таблицы, кредитный договор, ДКП, свидетельства и паспорта, и оба супруга. Можно по нотариальной доверенности, но тогда надо еще получать отдельно согласия от супруга и плюс от имени несовершеннолетних детей.
• И вот теперь, если все документы примут, и все хорошо, вы выделите доли детям в ипотечной квартире и первый этап пройден. Далее вам надо получить разрешение от опеки на продажу этой квартиры. Это делается через МФЦ, подается весь пакет документов. С одной стороны все просто, с другой стороны есть свои нюансы.
• Документы подаете по месту прописки. Пакет документов также зависит от конкретных органов опеки, хоть есть и вроде как общие нормы законодательства. Вам важно знать, что когда вы продаете, вы должны провести оценку недвижимости и предоставить справку, либо отчет об оценке об отчуждаемом объекте. То есть опека будет проверять на сколько доли соответствуют рыночной стоимости, также могут проверить, на сколько доли соответствуют жилищному законодательству. И если вы берете встречный объект, он должен соответствовать характеристикам, по цене и по метражу. Не должен ущемлять прав детей. Либо, если вы не берете встречный объект недвижимости, вы должны будете пропорционально стоимости долей детей перечислить денежные средства на счет детей. Которым можно распоряжаться только с согласия опеки и на определенные цели.

• Мат. капитал может заморозить и создать сложности при последующей продаже квартиры. Особенно это коснется те семьи, которые покупают объекты недвижимости по заниженной стоимости.
• Закон в России один, но работает совершенно по разному. Учитывайте этот момент, если вы например переезжаете. Есть своя специфика работы нотариусов, ПФР, особенно органов опеки.