{"id":13508,"url":"\/distributions\/13508\/click?bit=1&hash=84881d55bbad8a9fea0858220d4fa15ea06fdd4fceb0218db01a425f0cc754d2","title":"\u041a\u0430\u043a \u0441\u043d\u044f\u0442\u044c \u0440\u043e\u043b\u0438\u043a \u0441 \u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u043d\u0438\u043a\u0430\u043c\u0438, \u0447\u0442\u043e\u0431\u044b \u0431\u044b\u043b\u043e \u043d\u0435 \u0441\u0442\u044b\u0434\u043d\u043e","buttonText":"","imageUuid":"","isPaidAndBannersEnabled":false}
Неприятный фитиль

Выбираем квартиру на «вторичке»: просмотр и первые переговоры

Продолжение фантастического боевика о покупке квартиры своей мечты.

В первой части нашего цикла мы выбрали объявления, удалили лишние, позвонили продавцам и задали уточняющие вопросы. Записались на просмотры. Теперь к просмотрам нужно подготовиться: правильно себя вести с собственниками и агентами, задавать нужные вопросы и запоминать ответы. Об этом — во второй части!

Изучаем локацию

Перед выездом на просмотр обязательно позвоните продавцу за час, подтвердите показ. Это важно, так как любой продавец знает, что приезжают далеко не все. После этого выезжайте на район заранее.

Пройдите от метро до квартиры по тому маршруту, которым вы планируете ходить, если купите эту квартиру. Обращайте внимание на сценарии своей возможной жизни на этом районе: вот тут кофейня, можно брать утром булочку с кофе, вот тут «Пятерочка», вечером будет поход за продуктами. Дороги, светофоры, места отдыха, если есть, лавочки, освещение.

Всматривайтесь в прохожих — кто тут вообще живет, много ли семейных с детьми? Как не цинично это звучит, но какой контенгент доминирует? Как люди одеты, какие машины стоят во дворах, и как тут вообще с парковками. Такой подход — нормальный. Вы выбираете не только квартиру, но и локацию для жизни.

Не опаздывайте, приходите на просмотр точно ко времени. Настраивайтесь на конструктивный разговор, подготовьте вопросы. Внимательно слушайте продавца, старайтесь не показывать эмоций. Это важно.

Если вам нравится квартира — не показывайте эмоций. Если вам не нравится квартира — не показывайте эмоций. Если рядом падает метеорит — правильно, не показывайте...

Ни в коем случае не называйте конкретных денежных сумм, не обсуждайте цену квартиры и скидки. Никакой конкретики на первом просмотре! Всё, что вы скажете, закрепится в голове продавца, как состоявшийся факт — и после скидку просить будет проблематично. Вы пришли смотреть объект, а не торговаться. Обсудить денежные вопросы можно после того, как вы проведете анализ и проверку объекта, сформируете свое мнение и начнете следующий этап переговоров.

О чем спрашивать продавца на просмотре

По телефону мы уже узнали самое важное. Ответы продавца — отправная точка для беседы на просмотре, смотрим пункты из первой части, там подробно расписано. Сейчас же мы дополним информацию по каждому пункту, попросим показать документы, заглянем в глаза. Что же конкретно нужно обсудить?

  • Основание собственности. Если ДКП, то просим показать договор. Нам важно, что переход был легальный: был продавец и был покупатель, причем именно тот, кто стоит перед нами или его представитель. Важный пункт: материнский капитал. Если его задействовали при сделке, то наша сделка может серьезно затянуться. Потому что ребенку выделена доля, и площадь новой квартиры наш собственник может только увеличить. Еще должны быть разрешения опеки. Спрашиваем об этом, вдруг продавец уже решил этот вопрос. Еще одно основание собственности — наследство. Подробно выясняем, как состоялось наследство, срок наследства, были ли или еще есть другие претенденты, перешла ли уже собственность полностью. Тут тонкий момент: всё может быть хорошо, но право собственности могут оспорить неизвестные нам наследники. Запоминаем, ничего не комментируем — мы выясним дома, что там у них в семье происходило. Если основанием является ДДУ, это значит, что собственник купил квартиру у застройщика. Выясняем, полностью ли оплачен договор, просим показать.
  • Обременения и аресты. Если нет обременений — мы это проверим. Если они есть — нам скажут и мы тоже это проверим. Я к тому, что тут есть соблазн выпытать все подробности, но нам вряд ли их скажут. Это стыдная тема, не нужно давить на продавца. Для нас важно, на каком этапе работают судебные приставы: если квартира еще не под арестом, то когда ее могут арестовать. Для этого узнаем, собирается ли собственник закрывать долги. Либо он продает квартиру, чтобы закрыть долги. Либо он хочет, чтобы мы сначала закрыли его долг, чтобы закрыть исполнительное производство и потом продать нам квартиру. Если вы покупаете жилье для себя и покупаете раз в тысячелетие — эти варианты не для вас. Можно рискнуть ввязаться в схему с обременением, только если вам дадут большущую скидку и вы наймете юриста. В любом случае отмечаем все факты для себя и оставляем разбирательства для домашних проверок.
  • Банкротство продавца, как физлица. Вытекает из предыдущего пункта. Причем, вытекает с очень большой вероятностью. Спрашиваем, есть ли основания для этого. Попутно узнаем, есть ли у продавца бизнес. Ах, есть! Круто вы, фирма большая, вам хорошие кредиты под нее дали, наверное, сейчас-то проценты другие. Да, хорошие, класс, продавец взял 50 миллионов. Спасибо, фиксируем. Дело в том, что напрямую документы нам могут ничего не показать. Чистая выписка ЕГРН, нет исполнительных производств. Но человек закредитован по самое небалуйся, плюс у него доля в ООО. А обеспечением актива может быть... его квартира под залогом. Причем залог может быть не активирован, а лежать в столе у его кредитора. Дома мы попробуем выяснить, были ли уже суды, сколько фирм открывал и закрывал наш продавец. Но это будут косвенные данные, хотя суммарно они дадут представление о том, что дела у продавца идут к банкротству.
  • Были перепланировки? Тут вам не всегда скажут правду. «Мы просто дверь перенесли, это можно». Нет, нельзя. Не говорите, что нельзя. Кивните и запоминайте. Что еще сделано? «Поменяли комнату и кухню местами». Угу, перенос мокрой зоны. Спросите, в курсе ли этого продавец? Если нет, не спорьте. Если да, тоже не спорьте. Вообще, НЕ спорьте. Но имейте ввиду: перепланировку нужно узаконить продавцу до продажи. Есть случаи, когда это невозможно.
  • Занижение стоимости в ДКП. Решение о том, влезать ли в такое — за вами. Просто для справки: на первый раз налоговая заставит заплатить штраф, если продавец скрыл налог менее чем на 2,5 миллиона. Если злостное (либо повторное) нарушение — это уже уголовка. Сделку в любом случае откатят назад. Решайте, повторюсь, сами. Вся информация: только для ознакомления, это не рекомендация! Занижение может сработать даже с ипотекой, оно может сработать при оплате через ячейку, но скорее всего не через аккредитив (об этом в следующих частях про ход сделки). Занижение работает, когда пишутся дополнительные расписки или соглашения на укрываемую от налогов сумму. Эти соглашения — гарантия, что продавец не сдаст покупателя, а покупатель не сдаст продавца. Такой документ нужно спрятать в стол под ключ и никому не показывать. Занижение — это выгодно. Если продавец «экономит» миллион рублей на налогах, обычно его половинят: вам скидка 500 тысяч на стоимость квартиры. Оно вам надо? Думайте сами. И обязательно привлекайте юриста в этом случае!
  • + все вопросы из первой части. Я об этом писал в предыдущем материале. Еще раз и подробнее. На каждый ответ продавца — ваш вопрос «а подробнее расскажите?». Даже если что-то не понимаете: записывайте. Если нет проблем с квартирой, то ответы простые — всё хорошо. Если есть проблемы, они с большущим деревом нюансов. Тут важно даже не узнать все нюансы (на них не хватит всего сайта VC), а понять, какой объем проблем придется разруливать. Есть и другая сторона медали: чем больше проблем у продавца, тем больше ваша будущая скидка. Если пойдете на такое. Не умничайте, не обсуждайте то, о чем не имеете понятия. Вам рассказали — вы зафиксировали, разбираться будете дома.

Вы оцениваете в целом: квартира чистая, квартира с небольшими проблемами, квартира с большими проблемами.

Что обязательно спросят у вас

  • «У вас наличка или ипотека?». Отвечаем честно. Если наличка — это праздник для продавца, а значит повод для нас попросить скидку в будущем. Просто обозначаем, что у нас наличные деньги. Если ипотека — важно, на каком она этапе одобрения. Тут тоже отвечаем честно: еще не одобрили заявку, но как только выберем квартиру — одобрят. Опять же, без подробностей как именно, без душераздирающих историй: это наши деньги и наше дело. Продавца интересует только сам факт, что у нас либо есть, либо скоро будут деньги.
  • Всё. Больше нет вопросов, остальное несущественные частности. Для продавца главное — деньги, он значительно лучше защищен в вашей сделке. Главные риски — на вас.

На что обратить внимание в самой квартире

Во время разговора осматриваем объект. В идеале, хорошо бы разделить переговоры и просмотр. Но молчаливый просмотр — редкость, поэтому включаем режим Цезаря: слушаем и смотрим. Запоминаем. Обязательно спрашиваем, можно ли открыть вот этот сантехнический люк, можно ли зайти вот в это помещение. Мы тут гости, не следует об этом забывать. Вежливость — лучшее оружие в переговорах. Аккуратно, ничего жестко не требуя, осматриваем каждое помещение, каждый закоулок.

Видим, что плохо поклеены обои? Отмечаем для себя, но не говорим об этом продавцу, вообще не проявляем эмоции. Заметили, какой крутой в квартире санузел? Отлично, сдерживаем слёзы радости, никаких восклицаний. Это сложно: ваша реакция может быть расценена, как негативная. А она должна быть вежливой, но нейтральной. Попробуйте перед зеркалом, если нет подготовки.

Куда выходят окна? Северная сторона прохладнее, чем южная. На западной стороне большую часть дня — солнце. Восточная более комфортная. Есть ли в квартире кондиционер? А какие тут шторы? Продумывайте все ваши сценарии жизни: ярко светит солнце, день, хочется отдохнуть — как вы будете это делать?

Откройте кран в ванной, оцените напор воды. Посмотрите, сколько розеток в комнатах, как они расположены. Подойдут ли под ваш сценарий жизни.

На декор и текстиль можно обратить внимание, но не позволяйте этому стать доминантой. Такие вещи легко заменяются. Есть ли на кухне посудомойка, как работает вытяжка, есть ли неприятный запах? Если зима — потрогайте батарею, дует ли из окон. Если напротив двор, кто там гуляет, слышно ли детей при закрытых окнах.

Смотреть, слушать, запоминать. Не обсуждать ничего, что касается цены квартиры.

Повторюсь, исполняйте сценарий вашей будущей жизни. Не сценарий буйной вечеринки по случаю новоселья, вас не поймут. Но сценарий каждодневных дел: вы удивитесь, как много открытий можно получить при таком подходе.

Если дом старый, то как давно менялись коммуникации? Был ли капитальный ремонт? Не спрашивайте, кто соседи: вам всё равно правду не скажут. Просто после просмотра спуститесь на этаж ниже и выше — посмотрите сами, а если повезет, то и пообщаетесь с ними на лестничной площадке.

Узнайте, остается ли мебель при покупке? Если частично, то какая входит в стоимость, какую можно взять отдельно: но без конкретных сумм, просто «сам факт». Велик шанс, что вы купите хорошую мебель за копейки: продавец уже морально отпустил свое жилище, не каждый готов тащит старую мебель с собой. Если это такой случай: вы всё решите. Но пока не обсуждайте сумму — вообще не обсуждайте никаких сумм, ни про мебель, ни про саму квартиру.

Не смущайтесь, если показ затянулся. Вас попросят уйти, если продавцу надоело. Но чем дольше вы смотрите, тем больше у продавца надежда, что именно вы купите его квартиру. А вот если вас всячески отвлекают от просмотра, если не отвечают на вопросы или увиливают — не вступайте в спор, просто отметьте для себя этот факт. Скорее всего, это ваш последний визит в эту квартиру.

Уходим...

Итак, мы посмотрели объект, составили свое мнение. Получили ответы на основные вопросы. Обязательно попросите у продавца паспорт и ДКП. Нам нужны его паспортные данные, чтобы уже дома проверить человека на предмет судебных дел, банкротств, исполнительных производств, заказать ЕГРН. ДКП нужен для того, чтобы сверить кадастровый номер квартиры и опять же паспортные данные продавца. Попросите сфотографировать разворот паспорта и первую страницу ДКП.

Тут тонкий момент: просите не грубо, но уверенно. Объясните, для чего вам это — чтобы спокойно провести юридическую проверку, ничего личного. Так быстрее и проще выйти на сделку, это в интересах и продавца тоже.

Итак, вы дома. Срочно записывайте то, что увидели. Фиксируйте в любом виде ваши впечатления, информацию: голосовые сообщения, табличка Эксель, что угодно. Это мега-важно! После третьего объекта в вашей голове будет каша: квартиры начнут путаться, можно упустить важные детали, которые вы с таким трудом узнали при просмотре и разговоре с продавцом.

Всё идет отлично!

Теперь время проверить собственника и составить ваше предложение о покупке: за сколько вы готовы купить именно эту квартиру и на каких условиях. Об этом — в следующей статье.

Бонус. Мой личный чек-лист вопросов продавцу на первом показе.

  • Полная стоимость в ДКП?
  • Были перепланировки, они узаконены?
  • Кто собственник, есть ли пенсионеры-собственники, инвалиды?
  • Когда и как приобретали квартиру? Прямая покупка, альтернатива, наследство, договор «мены», дарение, материнский капитал?
  • Есть обременения? Долги по ипотеке, суды, исполнительное производство?
  • Кто прописан? Как быстро могут выписать?
  • Покупалась в браке? Есть ли разрешение супруга на продажу?
  • Справки ПНД и НД есть? Быстро возьмете?
  • Продаете напрямую или это альтернатива? В цепочке подобраны все квартиры?
  • Как быстро можете выехать, в случае успешной сделки?
0
7 комментариев
Написать комментарий...
Alex Gurulli

Бабушек на лавочке забыли упомянуть - это лучшее информбюро.

Ответить
Развернуть ветку
Неприятный фитиль

«Ленька то наш, нормальный мужик был, пока не запил. Немудрено, от него жена убежала. И мужики какие-то ночами приезжают на Мерседесах этих, он от них дааавно бегает...»

Ответить
Развернуть ветку
Alex Gurulli

Во, а всего-то делов: задать правильный вопрос и не мешать излагать.

Ответить
Развернуть ветку
Неприятный фитиль

Я даже закреплю!

Ответить
Развернуть ветку
Игорь Лебедев

Про кофейню написали, а про соседей забыли

Ответить
Развернуть ветку
Неприятный фитиль

Там есть и про соседей: честно никто не скажет, что рядом живёт скрипач. Надо самим идти и проверять.

Ответить
Развернуть ветку
Знатный Тролль

Скрипач вернулся из зоны совсем другой на резоны.

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Читать все 7 комментариев
null