Почему? Просто потому, что по определению большинство людей не может получить выдающиеся результаты.
Поэтому, пока все сосредоточены на технологических акциях, криптовалюте, IPO и SPAC, я ищу возможности в другом месте.
И я нашел такие возможности…
Тройная Чистая Аренда - это особый вид инвестиций в недвижимость. Чаще всего это объекты розничной торговли с одним арендатором, такие как аптеки Walgreens (WBA), рестораны Taco Bell (YUM) или даже продуктовые магазины Walmart (WMT).
На первый взгляд Тройная Чистая Аренда выглядит как скучные инвестиции в торговую недвижимость.
Но все дело в деталях. В отличие от традиционных инвестиций в недвижимость, Тройная Чистая Аренда имеет множество преимуществ, которые обычно приводят к более высокой доходности при меньшем риске, и думаю, что эти атрибуты станут особенно ценными в предстоящие волатильные годы.
Вот что я имею в виду:
• Чрезвычайно длительные сроки аренды: договора Тройной Чистой Аренды обычно имеют первоначальный срок аренды 15-20 лет с несколькими вариантами продления на 5 лет.
• Автоматическое повышение арендной платы: каждый год арендная плата обычно увеличивается на 2%, и это уже заранее согласовано при подписании договора аренды.
• Отсутствие ответственности арендодателя: это означает, что арендатор несет ответственность за оплату всех расходов на недвижимость, включая коммунальные услуги, налоги на недвижимость, страхование и даже техническое обслуживание.
• Сильные арендаторы: чаще всего арендаторами выступают продуктовые магазины, магазины повседневного спроса, рестораны быстрого обслуживания, аптеки, заправочные станции и т. п., а также другие предприятия, устойчивые к рецессии и электронной коммерции. Коэффициенты покрытия арендной платы обычно составляют 2-3х, и, следовательно, есть хороший запас прочности, даже если условия ведения бизнеса ухудшаются.
• Высокая стоимость земли: если арендатор терпит неудачу, что бывает редко, вы всегда можете передать здание его конкуренту, а в худшем случае вы можете просто снести его и начать все сначала. Большая часть стоимости находится в земле, потому что недвижимость Тройной Чистой Аренды обычно расположена на ценных перекрестках с высокой проходимостью и хорошей видимостью. Само здание в целом довольно дешевое и менее важное.
Для любых видов инвестиций есть подходящее и неподходящее время для покупки.
Сегодня - подходящее время для покупки фондов недвижимости Тройной Чистой Аренды.
До пандемии высококачественные REIT Тройной Чистой Аренда оценивались рынком с дивидендной доходностью 3,5%, тогда как доходность по 10-летним казначейским облигациям составляла 2%. Это означает, что спред составил примерно 1,5%.
Сегодня доходность 10-летних казначейских облигаций снизилась до 1,2%, и тем не менее, многие из этих же REIT теперь оцениваются рынком с дивидендной доходностью под 4,5%, 5% или даже выше.
Это означает, что инвестиционные спреды зашкаливают, и это возможность.
По мере того, как мы будем уходить от пандемии, и люди постепенно будут забывать о ней - REIT Тройной Чистой Аренды будут переоценены рынком на уровне ~ дельты в 150 базисных пунктов по отношению к 10-и летним казначейским облигациям. Это означает, что у них есть потенциал роста на 30-50% в дополнение к двузначной годовой прибыли, которая ожидается от выплаты дивидендов и роста денежного потока.
Мои крупнейшие позиции в этом секторе в августе 2021 года остались без изменений:
STORE Capital (STOR)
Дивидендная доходность: 4.04% годовых в USD.
Частота выплаты дивидендов: ежеквартально.
Realty Income (O)
Дивидендная доходность: 4.03% годовых в USD.
Частота выплаты дивидендов: ежемесячно.
National Retail Properties (NNN)
Дивидендная доходность: 4.44% годовых в USD.
Частота выплаты дивидендов: ежеквартально.