Инвестиции в недвижимость считаются консервативными и дают доходность немногим более 3-4% годовых выше уровня инфляции
Так ли это?
Сегодня постараемся ответить на этот вопрос.
Как и на любом рынке, будь то торговля одеждой или предоставление услуг связи, есть компании, которые имеют средний уровень маржинальности. Есть те, кто зарабатывает ниже среднего уровня. Такие компании обычно банкротятся или их покупают более сильные игроки. И есть третья категория компаний – те, которые генерируют прибыль значительно лучше, чем их конкуренты.
Как же им это удается?
Факторов может быть много. Более ценная информация, более эффективные процессы, партнерства, технологии, и каждый из нас назовет еще десятки различных факторов.
Находясь на рынке недвижимости и не имея привилегий (читай: конкурентных преимуществ), человек будет всегда получать среднюю доходность от своих инвестиций
Как получить конкурентные преимущества?
Пожалуй, два самых главных фактора для увеличения доходности на рынке недвижимости – это информация и взаимодействие с участниками рынка.
Информация + партнеры = + 5-20% годовых к стандартной доходности.
Информация о том:
- какой объект является недооцененным;
- на какой стадии правильно будет в него зайти;
- насколько быстро можно осуществить выход;
- насколько надежен застройщик или текущий собственник;
- потребуются ли дополнительные вложения.
Взаимодействие же представляет из себя кооперацию с девелоперами, финансовыми организациями и профессионалами рынка. Первые могут согласиться на более выгодные условия, чем в среднем по рынку. Вторые обеспечат вас кредитным плечом, которое повысит рентабельность капитала, ну, а третьи дадут нужную информацию в нужное время. Все это повышает рентабельность, а, значит, цель — более высокая доходность — становится ближе.
Простой пример.
Для любого человека, который имеет средства, доступна покупка студии в строящемся доме. Давайте предположим, что до сдачи дома осталось 2 года. Обычно такая инвестиция может принести около 10% годовых. То есть, после получения студии, она будет стоить не 100%, а примерно 120%.
А теперь, давайте попробуем увеличить нашу доходность:
- Анализ рынка может выявить интересные возможности, которые скрыты от нас в первом приближении. Например, рядом расположен аналогичный дом, в котором подобные студии тоже продаются за 100%, но уже с отделкой. Подобную информацию всегда знает и с удовольствием предоставит профессионал рынка. Это его работа.
- Обратившись в банк, большая часть людей может получить ипотеку с первым взносом около 30% и ставкой в районе 8% годовых. Кредитный рычаг – сильнейший механизм повышения доходности в умелых руках. Использование кредита, безусловно, снижает доходность за счет процентов, причитающихся банку, но при этом позволяет высвободить остальную часть капитала (70%). Она и позволяет увеличить доходность в совокупности.
И это самые простые методы, увеличивающие доходность на несколько процентов