Вопрос о том, как оформить передачу квартиры, дома или другого недвижимого имущества незнакомым людям, обычно не встает перед собственниками. Продажа выходит на первое место. А как быть с родственниками? На такой случай закон предусматривает два вида соглашения, которые выгодно заключить между собой близким людям: договор дарения или купли-продажи. Что выбрать, чтобы не прогадать?
Дарение: кому подойдет такой договор
Договор дарения – это соглашение между физическими лицами, согласно которому происходит безвозмездная передача имущества в собственность от одного лица (дарителя) к другому (одаряемому). Другими словами, даритель, кроме слов «Спасибо», ничего не получает взамен. Подарки не предполагают денежной выгоды. В случае если по договору дарения будут получены деньги или другая вещь, такая сделка будет признана ничтожной в суде.
Передавать право собственности на недвижимость по договору дарения удобно и выгодно для дарителя, если вы планируете подарить квартиру своему близкому родственнику.
Семейный кодекс считает близкими следующих людей:
- муж/жена;
- родители;
- дети;
- полнородные и неполнородные братья и сестры;
- бабушки/дедушки;
- внуки.
Плюсы и минусы договора дарения
К преимуществам договора дарения относятся:
1. Не нужно платить НДФЛ – 13% от стоимости недвижимости, если договор оформлен между близкими родственниками. В случае заключения договора между третьими лицами, одаряемый обязан подать декларацию в ФНС и заплатить налог. Недвижимость в подарок – хорошая прибыль, с которой нужно платить НДФЛ.
2. Следующий собственник может продать подаренную квартиру уже через 3 года без уплаты налогов.
3. При дарении доли не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими собственниками. Вы можете подарить свою долю в квартире, не уведомляя об этом других собственников, при общем долевом владении.
4. Подаренная недвижимость – единоличная собственность одаряемого и не является совместно нажитым имуществом, если одаряемый находится в браке.
5. Договор дарения может быть оспорен в определенных законом случаях. Например, если одаряемый покушался на вашу жизнь или нанес увечья, вы имеете право аннулировать такой договор. И в других случаях, указанных в ст.578 ГК РФ.
Недостатки договора дарения:
1. Уплата НДФЛ одаряемым, если он не является близким родственником.
2. Нельзя заключать договор дарения между юр.лицами.
3. Договор дарения проще оспорить в суде, чем договор купли-продажи.
4. Нельзя получить налоговый вычет.
5. Отсутствует материальная выгода для дарителя.
Когда используется договор купли- продажи (КП)
Договор купли-продажи выступает основным видом оформления сделок с недвижимостью. Данный договор освобождает от уплаты НДФЛ всех участников (продавца – если квартира в собственности более 5 лет), а также подразумевает получение денег продавцом.
Плюсы и минусы договора купли-продажи
Плюсы договора КП:
1. Стороны сделки – физ.лица и организации;
2. Покупатель освобождается от выплаты НДФЛ вне зависимости от родства;
3. Договор КП сложнее оспорить в суде.
Минусы договора КП:
1. Недвижимость будет совместной собственностью, если приобретена в браке, и иного не указано в брачном договоре.
2. Действует право преимущественной покупки доли в квартире другими собственниками.
3. Продажа квартиры новым собственником без уплаты НДФЛ возможна только через 5 лет.
Каждый конкретный случай нужно рассматривать индивидуально. Если вы не подразумеваете за такой сделкой получение прибыли и хотите подарить недвижимость дочери, отцу или другому близкому родственнику, проще оформить дарственную. Не уверены в сохранении теплых отношений после передачи имущества и дальнейшей судьбе квартиры – заключите договор купли-продажи и получите деньги. А лучше проконсультируйтесь с юристами.