Что нужно для разрешения на реконструкцию?

• Какие виды строительных работ попадают под определение реконструкции?
• В каких случаях не требуется получение разрешения на реконструкцию?
• Какие документы необходимы для получения разрешения? Возможно ли согласовать и сохранить самовольно реконструированный объект недвижимости?

Данная статья может быть полезна собственникам зданий, юристам, представителям управляющих и эксплуатирующих организаций, а также проектировщикам, разрабатывающим проектную документацию на реконструкцию зданий.

Я ПЛАНИРУЮ РЕКОНСТРУКЦИЮ, С ЧЕГО МНЕ НАЧАТЬ?

Таким образом, как для жилых, так и для нежилых зданий, под реконструкцию попадают:

• Любые виды строительных работ, связанные с изменением общей площади, этажности и высоты объекта, выражающиеся в виде пристройки помещений к зданию и/или надстройки этажей;
• Замена или восстановление демонтированных ранее несущих конструкций здания.

При этом, согласно определению, замена отдельных элементов несущих конструкций реконструкцией не является, и замену отдельных элементов в большинстве случаев следует относить, например, к капитальному ремонту.

Более того, к реконструкции также следует относить менее очевидные вещи. Например:

• Переоборудование не эксплуатируемого чердака (или подвала) в эксплуатируемый, поскольку при этом общая площадь чердака (подвала) должна быть включена в общую площадь здания, что повлечет увеличение последней;
• Устройство дополнительных ярусов (условно: антресолей) внутри здания площадью более 40% от этажа, поскольку при этом данное пространство считается этажом и общая этажность здания увеличивается.
• Изменение конфигурации и геометрии кровли, если при этом изменяются высотные отметки и общая высота здания.

Градостроительный кодекс РФ гласит, что реконструкция объектов капитального строительства в общем случае, то есть всегда, осуществляется строго на основании выданного разрешения на реконструкцию. (п. 2, статья 51, ГрК РФ). При этом, отдельным пунктом 17 статьи 51 предусмотрены случаи, в которых разрешение не требуется.

Таким образом, проще перечислить именно ситуации, когда получение разрешения на реконструкцию не требуется:

• ОБЪЕКТЫ ИЖС

Реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требует разрешения (пункт введен ФЗ №340 от 03.08.2018)

• НЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ

Реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не требует разрешения.

• САДОВЫЕ ОБЪЕКТЫ

Реконструкции жилого дома, гаража, хозяйственных построек на садовом земельном участке, при отсутствии предпринимательской деятельности на данном участке, не требует разрешения.

• ИНЫЕ СЛУЧАИ

Изменения объекта, не затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры строительства, не требуют разрешения.

В зависимости от объекта, а также от субъекта РФ, в котором объект располагается, выдача разрешений на реконструкцию, также как разрешений на строительство объектов капитального строительства, осуществляют уполномоченные:

• Федеральный орган исполнительной власти;
• Орган исполнительной власти субъекта РФ;
• Орган местного самоуправления;
• Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом";
• Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос".

> В МОСКВЕ

Комитет государственного строительного надзора города Москвы (МосГосСтройНадзор)

> В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Для получения разрешения на реконструкцию здания требуется подача соответствующего заявления на выдачу разрешения.

Заявление подается в электронном виде в разделе на сайте mos.ru (в Москве) или на сайте uslugi.mosreg.ru (в Мос. Обл.)

Срок оформления разрешения – 5 рабочих дней.

Стоимость услуги - бесплатно.

Разрешение или мотивированный отказ в оформлении разрешения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдан в службе «одного окна» при наличии доверенности от заявителя на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность.

В качестве заявителей могут выступать застройщики - физические лица, в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, юридические лица, обеспечивающие на принадлежащих им земельных участках строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Основной перечень документации, необходимой для обращения за выдачей разрешения на реконструкцию:

• ГПЗУ - Градостроительный план земельного участка;
• Проектная документация на реконструкцию, зарегистрированная на портале ИАИС ОГД;
• Результаты инженерных изысканий, в том числе отчет по техническому обследованию здания;
• Положительное заключение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, если указанные документы подлежат экспертизе;
• Сведения об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации;
• Архитектурно-градостроительные решения (АГР);
• Cвидетельство об утверждении АГР (архитектурно-градостроительного решения объекта);
• Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при необходимости отклонения);
• Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства;
• Решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (при реконструкции многоквартирного дома);
• Правоустанавливающие документы на земельный участок;
• Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя;
• Заявление на выдачу разрешения;

Осуществление реконструкции без предварительного получения разрешения (в случаях, когда получение разрешения необходимо) влечет за собой предусмотренные законодательством санкции (см. КоАП РФ Статья 9.5).

• Административный штраф;
• Приостановка деятельности юридического лица;

Более того:

Контроль за самовольным строительством и реконструкцией в Москве выполняет Департамент Городского Имущества (ДГИ), а именно Государственная инспекция по недвижимости.

Тем не менее, той же самой Статьей 222 ГК РФ установлено, что даже самовольный объект может быть узаконен и сохранен при одновременном соблюдении следующих условий:

• Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• Если на день обращения в суд постройка (в т.ч. реконструированный объект) соответствует установленным требованиям;
• Если сохранение постройки (реконструированного объекта) не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для того, чтобы узаконить самовольно реконструированный объект, сохранить его и зарегистрировать на него право собственности потребуется в судебном порядке доказать соответствие объекта строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а также доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом, подобным доказательством может являться только официальный документ (Заключение о соответствии), подготовленное специализированной организацией, имеющей соответствующие допуски.

ПОЛУЧИТЬ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СООТВЕТСТИИ

Любому бизнесу необходимо развиваться. Особенно, когда бизнес и его прибыль напрямую связаны с объектами недвижимости. Будь то производство, склад либо аренда недвижимости - каждый квадратный метр способен принести дополнительный доход. Отсюда и возникает необходимость увеличения площадей и, соответственно, реконструкция здания.

Конечно, получение разрешение на реконструкцию нельзя назвать элементарной задачей.

Однако:

Во-первых, это единственный законный путь и полученное разрешение является гарантом отсутствия претензий со стороны государства.

Во-вторых, данный процесс, на самом деле, вполне понятный и логичный, если постараться в нем разобраться.

Ниже перечислены основные технические моменты, с изучения которых рекомендуется начать развивать идею реконструкции Вашего здания:

• ШАГ 1. ГПЗУ

На первом этапе следует изучить отраженные в ГПЗУ предельно допустимые параметры строительства - максимальные высота, этажность, общая площадь, площадь застройки - предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). От этого зависит крайне важный вопрос, потребуется ли получать разрешение на отступление от предельных параметров.

• ШАГ 2. ОБСЛЕДОВАНИЕ ЗДАНИЯ

Второй шаг - обследование здания с подготовкой Технического Заключения. Важно понимать допустимость, безопасность, а также техническую возможность проведения реконструкции исходя из текущего состояния и несущей способности конструкций. Более того, данный документ потребуется и для разработки проекта, и для получения разрешения.

• ШАГ 3. ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ

В случае наличия технической возможности реконструкции, переходим к разработке полного комплекта проектной документации и инженерных изысканий. Перечень необходимых разделов проекта определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию"

• ШАГ 4. АЛЬБОМ АГР

Наконец, стоит подготовить альбом архитектурно-градостроительных решений (АГР), отражающий изменения наружного архитектурного облика здания в формате "до" и "после" реконструкции с целью согласования и утверждения в Комитете Архитектуры. Свидетельство об утверждении АГР также потребуется для получения разрешения на реконструкцию.

Данная статья впервые опубликована на сайте ng-expert.ru