От права купить дом до кризиса рынка недвижимости: мечта британцев о доме не состоялась

Проект Маргарет Тэтчер «демократия собственности» (‘property-owning democracy’) привел к распродаже социального жилья и росту частной собственности. Теперь, после 40 лет заоблачных цен на недвижимость и растущего неравенства не пора ли сменить курс? Колумнист Guardian Rowan Moore вспоминает историю приватизации муниципального жилья в Великобритании, инициированную Тэтчер. Она обещала британцам получение собственного жилья в результате либерализации рынка недвижимости. За время ее правления цены на жилье выросли в три раза. Спустя 40 лет многие британцы не могут себе позволить не то, что купить, а иногда и снять достойное жилье. Rowan Moore анализирует, как появилась идея социального жилья, и где она сохранилась сегодня. 60% жилья Вены управляется государством. Благодаря этому жители разного социального и этнического бэкграунда живут по соседству. Вена избежала зонирования и поляризации районов по уровню дохода. Rowan напоминает о комплексе социального жилья в Ливерпуле, который может стать примером для возобновления программ строительства социального жилья в Великобритании и улучшить жизнь миллионов британцев.

Собственность: естественное и неотъемлемое право, основа свободы, двигатель благосостояния, создатель мира и закона. Эта концепция лежит в основе демократии и является ее бетонным основанием, она сформировала США и запустила расширение крупных городов, которые стали оплотами развитых экономик. Она - основа благоденствия и удовлетворения, без нее невозможно ни индустриальное, ни пост-индустриальное общество, невозможны культурные, социальные и экономические преимущества.

Благо, которое так жаждут люди, превращает личные усилия в постоянные достижения. Фундамент хорошего дома, убежища, основа стиля жизни и хранилище мечт. Собственность может и свести с ума мир.

Rowan Moore, колумнист The Observer, прожил всю свою сознательную жизнь в проекте под названием «демократия собственности». Эта концепция основывается на идее, что собственность принесет нам всем только хорошее, сделает нас счастливее и богаче. Она отвечает простому человеческому желанию иметь свой дом. Демократия собственности сделает нас свободными. Маргарет Тэтчер, автор этой концепции, считала эту идею «крестовым походом за избирательными правами в экономической жизни нации».

Она продала муниципальные дома их арендаторам, упразднила регулирование и либерализовала рынок ипотеки. С 1980 по 1990 года количество владельцев домов выросло с 55% до 67%. В тоже время выросли и цены на дома, они повысились в три раза за время ее правления. Правительство Тэтчер гордилось своей борьбой с инфляцией, перекладывая бремя на работающих британцев. Но с собственностью было по-другому. Инфляция, если речь идет о недвижимости, была хорошим признаком. Она считалась признаком экономической жизнеспособности, а те, кто купил дом, чувствовал себя очень хорошо. Последующие правительства следовали заветам Тэтчер и поощряли собственность и рост цен. В эпоху Блэра недвижимость выросла в цене втрое.

В конце концов, инфляция как индикатор избирательных прав собственности потерпела неудачу. Новички на рынке недвижимости просто не могли себе ее позволить, а с середины 2000-х рост владельцев недвижимости стал замедляться. В это же время количество доступного муниципального жилья сократилось. Это были симптомы того, что мы называем «кризис недвижимости». Они становились все ярче и ярче. Все меньшее количество молодых людей имели возможность купить дом, они оставались жить с родителями или снимали жилье, цены на которое росли. Частная недвижимость под аренду сейчас находится на самом высоком уровне. В некоторых регионах страны аренда выросла на 20% за последние 12 месяцев.

Британская история распродажи муниципального жилья за последние 40 лет не уникальна. Похожие истории произошли в Нью-Йорке, Токио, Сан-Франциско. Это открывает глаза на демократию собственности: она обещает, что вы станете богатыми и счастливыми, и свободными, правда, за счет других людей. Правда в том, что Британия не первый раз жестко реализует политику собственности на континентах Северной Америки и Австралии, выселяя коренное население. Это происходит и в самой Великобритании, где некоторые семьи живут в крошечных квартирах в переоборудованных офисных зданиях, их дети играют на городских автостоянках, так как другого места просто нет. В то же время, другие британцы живут в огромных пространствах и не знают, что с ним делать.

Вопрос в чем: могли бы эти обещания демократии собственности быть реализованы без выселения и разделения общества, и если да, то как? Это, в свою очередь, зависит от того, что такое собственность. Над этим вопросом размышляли философы многих столетий. Джон Локк: является ли собственность «естественным» свойством, как продолжение человеческого тела? Или это иллюзия, изобретение, полезный инструмент? И собственность всегда частная? Или собственность — это признак богатства, как сказал политический экономист Генри Джордж, причем социальное, создаваемое не индивидуумом, а усилиями многих?

Grace около тридцати, она– выпускница университета, родилась в Лондоне. У нее с мужем Cody двое детей. Ее бабушка Rose жила в муниципальном жилье 40 лет. Ее родители Kathy и Eddie получили преимущества от политики Маргарет Тэтчер. Они были арендаторами, но смогли купить свой дом в 1980х. Потом они его продали и купили другой дом, более просторный, но в бюджетном районе. Сегодня этот дом стоит гораздо больше той суммы, что они за него заплатили.

Grace пытается жить там, где ее родители и бабушка Grace счастливо жили в муниципальном жилье и новом доме. В целом, три поколения британцев пережили много превратностей судьбы с недвижимостью, но они оказали разный эффект на каждое поколение.

Grace жила с родителями, потом снимала апартаменты с мужем. Наконец, они нашли подходящее место. Они перестроили съёмные апартаменты, разбили сад. «Мы жили в доме, который никогда не был нашим, и это придавало неуверенности». Она была счастлива потратить деньги на благоустройство съёмного жилья. А потом они получили «письмо счастья» от собственника жилья. Он уведомил их, что продает недвижимость, и им придется переехать.

Для Grace и Cody наступил «момент истины»: «стать владельцем дома реально сложно, и вряд ли у них будет дом». Они вернулись в дом родителей Grace. Для них это было очень тяжело. «Все словно рассыпалось». Они искали варианты частичного владения или частичной аренды жилья, но условия были непримелемые. В конце концов, они нашла вариант проживания в большом комплексе муниципального жилья, который находился в стадии сноса. «Там были оружие и наркотики. Нижняя часть общественной лестницы, по сути, была круглосуточным пунктом продажи наркотиков».

После проживания в таком месте они с ребенком снимали жилье у знакомых, потом сняли двухкомнатные частные апартаменты, расположенные над магазином кебаба на шумной дороге. Grace и Cody оба работают, но до сих пор пользуются помощью от государства для оплаты жилья. Grace объявила себя мамой-одиночкой, а Cody сказал, что он живет один. Они сознательно пошли на такое мошенничество с льготами, иначе им пришлось бы жить еще в более ужасных условиях.

Они считают, что их ситуация типичная. Cody: «Многие так делают. Без этого никак. Если все грабят, а ты не грабишь, то ты в пролете. Самое главное, чтобы ребенок не позвал тебя "папа", когда ты говоришь по телефону».

Разница в ситуации Grace и ее родителей и бабушки просто разительная.

Rose, бабушка Grace, работала официанткой. У нее никогда не было денег. На ее счете один депозит- £700, это все, что останется после нее, если она умрет. И у нее скромный дом. Но ей всего хватает. Ей нечего терять. Она пользуется льготами государства в части медицины. Она присматривает за своими внуками. Она не чувствует, что ей не нужен огромный капитал. У Kathy and Eddie была возможность купить жилье.

Rose, без капитала, и Kathy с Eddie, у которых не было сложностей с покупкой жилья, прожили в достаточно безопасных условиях. У Grace и Cody, которым приходится снимать жилье у частного владельца, ситуация другая. Grace: «Мы на рынке. Наша аренда- это продукт. Мы соревнуемся с другими арендосъемщиками».

Grace и Cody переехали в другую страну, они надеются купить жилье здесь. Grace: «Такие как мы хотят иметь свой дом. Мы хотим получить этот золотой билет». Grace хотела бы жить в другом, лучшем мире. Самое счастливое время во время перипетий с жильем было, когда они жили в муниципальном доме под снос. Там было «ощущение сообщества – возможно неудачников, но было теплое чувство общности». Было здорово платить небольшую сумму за аренду в этом муниципальном доме, в других случаях она отдавала большую часть заработка за аренду. И очень помогало, что владельцем жилья были местные власти, а не частный лэндлорд.

История Grace и Cody не что-то исключительное, это яркий пример микрокосмоса миллионов людей. Многие люди разного возраста и национальности живут в небезопасных условиях, что отражается на их благополучии, здоровье, семейной жизни, экономическом успехе страны, и даже как заявляет Институт Adam Smith, на возможности и желании заводить детей. Мы видим расслоение общества, причем классовое, социальное, между поколениями, регионами, между теми, кто имеет недвижимость, и кто не может ее себе позволить. Собственность стала для многих нереализованной мечтой. Красивые истории в СМИ про владение жильем стали злой шуткой.

Помимо частной собственности и владения землей существуют разные способы получить жилье. Посмотрим на современную Вену, где много «диких переселенцев» заняли земли на окраине города после Первой Мировой Войны. Эти группы переселенцев, состоящие в основном из сквоттеров*, начали процесс переселения, который до сих продолжается, формируя ландшафт города.

* Сквоттеры — это люди, которые захватывают чужие дома, заброшенные здания и нежилые помещения без разрешения владельцев помещения или властей.

К 1921 году 30 000 семей не имели возможность приобрести собственный дом, они с трудом могли прокормить себя. Эти семьи переехали в хижины и сараи, изначально построенные для хранения продуктов питания для нужд города. Семьи начали заниматься фермерством и растениеводством. Они построили новую инфраструктуру и адаптировались к тому месту, где они поселились. Они самоорганизовались.

Социально-демократическая партия Австрии, которая сначала подозрительно отнеслась к их предпринимательству, потом решила им помочь. В конце 1920х годов партия решила жилищную проблему. Новые социальные дома строили не на окраине, а в черте города. Дома были большие, с хорошей планировкой и монументальными по своей архитектуре. Их можно рассматривать как попытку укротить дикий дух неформального заселения. Изначально они строились как комьюнити. Были предусмотрены детские сады, парки, библиотеки, химчистки, кинотеатры, театры.

Наиболее известная постройка того времени- это расстилающийся на километры Karl Marx Hof с триумфальными арками. Ярко-красная экспрессионистская композиция из башен и балконов, каждая с флагштоком, поднимается как роботы над возвышенностями. Во время гражданской войны 1934 года здание стало цитаделью социалистов против фашистов, а балконы использовались как огневые точки. До сих пор парки и совместная инфраструктура создает атмосферу общественного спокойствия, хотя она и противоречит жесткой истории здания.

Несмотря на вмешательство нацистского правления и Второй Мировой Войны принцип муниципального управления не изменился. В 1990х, когда Великобритания и другие страны распродавали социальное жилье, Вена продолжала его строить. 60% населения города живут в муниципальных домах, которые управляются городом или некоммерческими управляющими компаниями. В результате в этом мегаполисе живут рядом люди с разными доходами, а дома находятся близко к работе и местам отдыха. В то время как другие города создавали зоны и поляризовали жителей по уровню дохода, открытость Вены остается ее неизменным качеством. Но Вена не стала бы такой, если бы не произошла вся цепь событий, начиная от сквоттеров.

Великобритания последовала заветам Джона Локка, прошла путь законов и политик, огораживания и колонизации, и сильно постаралась, чтобы появилась современная форма частной собственности. Путь к демократии собственности сыграл ведущую роль в создании некогда альтернативы социальному жилью, что стало обычным явлением во многих городах. Первые муниципальные квартиры были построены в 1869 году в Ливерпуле. В послевоенное время эта программа массовых построек жилья «улучшила жизнь многих миллионов жителей страны», по словам социального историка Джона Бутона.

Муниципальное жилье выходило даже за рамки разногласий партий. Министр строительства партии Тори и первый премьер-министр Великобритании Harold Macmillan писал в 1951 году: «Жилье - это не вопрос консерватор ты или социалист. Это вопрос гуманизма». Lynsey Hanley писала в своей книге «Поместья: близкая история»: «воплощение мечты иметь свою долю в коллективном богатстве нации – это иметь жилье». Программа муниципального жилья особенно в новых городах была основным принципом, выраженным американским историком Henry George, который считал, что богатство собственности может быть как социальным, так и частным, как коллективным, так и индивидуальным.

Разумеется, у программ государственного жилья есть недостатки. Это так называемые «поместья -ракушки*», «бетонные джунгли». Однако, провалы рынка частной недвижимости так же очевидны, а привлекательность муниципального жилья становится все более яркой. Новое муниципальное жилье может постараться избежать прошлых ошибок, например, создания гетто и монокультурных анклавов. Государство могло бы предоставлять различные формы владения недвижимостью и по разным ценам, как в Сингапуре. Хорошая новость в том, что это возможно, и доступное социальное жилье продолжает строиться. Вопрос в том, как использовать механизмы создания социального жилья.

*Поместье-ракушка — британский термин, обозначающий муниципальный жилой комплекс с высоким уровнем социальных проблем, особенно преступности. Это слово часто используется в некоторых бывших британских колониях.

Томас Джефферсон говорил, что земля должна принадлежать для узуфрукта* и того, чтобы на ней жить, и что важно: не должно быть вечного владения землей, а польза от владения в течении жизни. Собственность – это социальное понятие, как и частное. Ценность дома основана на общественных и частных инвестициях, на стремлении миллионов людей сделать Лондон успешным городом. Она основана и на будущей цене, которую будут платить новые и молодые покупатели. Если они должны заплатить больше, чем тот, кто купил жилье ранее, то увеличение будущего состояния владельца будет происходить за счет этих новых и молодых покупателей. И общество будет иметь право что-то требовать от владельца.

* Узуфрукт — это право пользоваться чужим имуществом (в данном случае — недвижимостью) и извлекать в процессе эксплуатации финансовую выгоду.

Частная собственность – средство достижения целей: жилья, безопасности, свободы, благосостояния, счастья. Часто она означает влияние и силу, но самое важное- конечная цель. Если собственность не делает свою работу, то ее надо пересмотреть и, возможно, найти ей альтернативы. Длинный эксперимент с «демократией собственности» уже получил свою историю успеха, но теперь он показывает опасные трещины. Задача сегодня – не искоренить частную собственность, но реализовать обещания о жилье.

Karl Marx Hof, Вена

Комплекс построен в Вене с 1927 по 1930 года. Один из крупнейших проектов Социально-Демократической партии Австрии. Стал ответом на кризис жилья после Первой Мировой Войны. Длина комплекса- более 1 км. В комплексе 1 382 апартаментов. Здание украшено башенками и триумфальными арками. Комплекс задуман как комьюнити с парками, библиотеками, прачечными, кинотеатрам и театрами. Управляется государством по сей день.

Co-op City, Нью-Йорк

Комплекс состоит из 15 000 апартаментов в 35ти домах. Крупнейший и самый амбициозный проект Нью-Йорка. Результат кооперативного движения в жилье. Открылся в Бронксе в 1968 году. В комплексе живут представители разных социальных и этнических групп. У них есть шанс купить жилье по очень низкой цене, плюс получать ежемесячно помощь от муниципалитета, при условии, что любая перепродажа возможно по этой же цене. Резиденты комплекса принимают участие в управлении, в результате оно обслуживается лучше, чем другие комплексы. История строительства непростая, комплекс рефинансировался несколько раз, но его жители исполнены гордости за свою общину.

Granby Four Streets, Ливерпуль

Знаменитый пример британского общественного земельного фонда (community land trust (CLT)), некоммерческой организации, владеющей землей бессрочно в интересах ее резидентов. Район был спроектирован архитектурным коллективом Assemble, который превратил заброшенные викторианские постройки в восхитительный район с домами по приемлемой цене. У жителей района общая инфраструктура, включая зимний сад, рынок, красивые улицы. Небольшой размер района и его постепенное развитие потребует государственной поддержки. Однако, такие районы могут внести свой позитивный вклад в разрешения кризиса жилья.

Ссылка на статью:https://www.theguardian.com/society/2023/oct/29/right-to-buy-housing-crisis-home-ownership-britain-property-rowan-moore