Москва нащупала дно, Сочи на расслабоне. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва начала год с продолжения падения.
Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел декабрь-январь. Цены в Москве упёрлись в в новый уровень поддержки, интересно, преодолеют ли и пойдут ниже? Но посмотрим сначала на Сочи.
Сочи (объявления)
Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Новостройки снова дорожают. Опять был какой-то баг с провалом? Уже второй раз за год. Обновление максимума, тем не менее, произошло. Вторичка стоит на месте на 288к. Первичка с 306к до 343к за метр (+37к). Пока вторичка стоит на месте, застройщики мутят новые схемы. Например, кешбэк теперь. Но Набиуллина уже сказала, что это беспредел и погрозила пальчиком. Продавцы вторички выжидают, что будет дальше, падать никто не готов. На чиле, на расслабоне.
Сочи: январь → февраль
Первичка: 306к → 343к (+12%)
Вторичка: 287к → 287к (=0%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Вторичка в объявлениях продолжает движение вверх, первичка чуть снизилась. По вторичке очень странно, при учёте, что предложений на рынке становится всё больше…
Вторичка выросла в цене с 385к до 390к за метр, первичка пошла вниз с 336к до 329к. А ведь там ещё кешбэк!
Москва: январь → февраль 2023
Первичка: 336к → 329к (-2,1%)
Вторичка: 385к → 390к (+1,3%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 254к против 253к месяц назад за метр. -1к за месяц или -0,4%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут в разных направлениях. Сейчас цены на уровне ноября 2021 года. Сопротивление у падения серьёзное, но мы уже видели, как легко преодолели отметку в 270к. Смогут и 255 пробить? Посмотрим.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
255к за метр в Москве. Вообще без изменений, практически как и MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 254к-255к за метр. Это на 22,5% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв уменьшился на 2,5%!
По Краснодарскому краю средний ценник держится на 149к.
Ожидаем рост ставок по ипотеке, что также может сказаться на снижении цен. А ещё эксперты посчитали, сколько стоят квартиры в домах под реновацию (которые под снос). В среднем 267к за метр. Самые бюджетные варианты предлагаются по цене 200–250к. Отмечается также, что квартиры в домах под снос чаще всего предлагаются по ценам ниже рынка. Можно купить с дисконтом и через 10 лет поехать в новый дом. Хотя можно просто поехать кукухой. Напомню, что по данным на декабрь 2022 года средняя цена на вторичном рынке была 302к за метр. С тех пор реальная стоимость на вторичном рынке скорее всего немного снизилась.
Разница объявлений с реальными ценами по вторичке около 22%, как и на первичке. Но всё индивидуально.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
Москва: первичка 329к, вторичка 390к
Сочи: первичка 343к, вторичка 287к
СПб: первичка 244к, вторичка 207к
Анапа: первичка 137к, вторичка 138к
Краснодар: первичка 144к, вторичка 107к
Москва дороже всех по вторичке, Сочи на первом месте по первичке. Тепло и недорого в Анапе. Только до гор далеко. Краснодар — отличный вариант для тех, кому нравится Адыгея.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 1,7 млн с июля 2021 (отчёт за 1 февраля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,16 млн. Месяц назад было 12,20! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 5,81 метра!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Февраль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Недвига в России по-прежнему в среднем сильно переоценена
Что значит переоценена? А какая по вашему должна быть рыночная цена за метр в Москве? Исходя из данных долларовых цен, я бы сказал скорее недооценена для крупного мегаполиса.
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
Про Россию будут похожие данные. Даже в Иране, при всей его закрытости, нормальная недвижка стоит внушительных денег. А в России внутренний рынок огромный. Возможно в какой-то момент в долларах еще просядет, но потом откатится, как мне кажется.
Ага, при курсе под 90 прям как откатится. Ух.
Я не говорю сейчас откатится, а на долгосрок
Вернись за парту, перемена закончилась
В курсе что в Швейцарии например ипотеку платят в несколько поколений?
Комментарий недоступен
А ещё ~30% граждан/резидентов владеют своей недвигой, остальные— всю жизнь снимают. И чо?
"Москва нащупала дно" - если это дно, то снизу там постучались плюс-минус 80% желающих купить квартиру в столице, для которых такое дно - недостижимый Эверест.
В провинцию пусть едут эти желающие. Мало ли кому хочется купить в Москве квартиру. Полстраны мечтает. Давайте столицу до Урала растянем, чтобы всем хватило и задарма
Может вам поехать, отдохнуть от трудов праведных? В провинцию, в деревню. А то вы как дед на завалинке всем советы начали раздавать
Ты слушай, да на ус мотай
давно в провинции цены видел? В Чите скоро как уже как в "Москве" цены, в Калининграде тоже.
А почему бы и нет? Отличная идея, чудная страна, столица в ней одна, растянута она.
70% берут в ипотеку, а желающие - это понятие относительное)
70% от кого? Кто покупает? А я говорю от тех, кто хотел бы купить, но глядя на такое "дно", откладывает на Х лет.
И таких вряд ди меньше тех, кто уже купил
Ну это их право. Можно и вообще перехотеть, необязательно всем что-то покупать
охуенная логика, отец, прямо как у плешивого.
+ все говорят о снижении цен и снижении спроса,но многие хотят и не могут себе позволить
"...Через 10 лет можно поехать в новый дом, а можно поехать и кукухой..."
👍😂👍
Пока будет эта ересь что граждане берут не за цену а за месячный платёж-будет рост на первичке. Может даже увидим разницу в два раза между долевым и готовым жильём на одинаковые квартиры. 🤣. Эта ахинея под названием «строительный сектор РФ» не имеет границ😂
(трясёт священной книгой "Недвижимость всегда растёт" секты СВРН)
Грядёт! Истинно вам говорю - грядёт!
А если не прогрядёт?
Вот сегодня Молодой Энергичный Лидер каааак выступит, так всё прогрядёт. Даже то, чего не ожидали.
Блин, даже это
то нужно еще немного подождать и точно прогрядёт
"теперь она стоит уже 12,16 млн. Месяц назад было 12,20!"-тенденция для вас положительная
Про Ялту нынче забыл упомянуть
Знал бы прикуп, жил бы в Сочи. Помню это еще с времен СССР.
То что сейчас кажется переоценено, в будущем может оказаться недоступным вообще!
Если бы знали, что такое прикуп и почему при этом хорошо было бы жить в Сочи, вы бе не говорили эту фразу применительно к рынку недвижимости ))
Ну вы наверное знаток! Объясните в чем смысл и почему не применимо к рынку недвижимости?
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
В Москве попроще, а вот в Сочи можно сказать, что земли под застройку уже и нет, это основополагающий фактор роста цен.