Инвестиции в недвижимость через ЦФА: преимущества и перспективы

Недвижимость остаётся одним из любимейших у россиян инструментом инвестиций, и её доходность действительно опережает многие другие вложения. Даже с поправками на инфляцию и прочие факторы средняя доходность недвижимости за последние 5 лет превышала 12% годовых, а в регионах-лидерах роста (спойлер: вообще не Москва с Питером) эта цифра вплотную приблизилась к 20% в год.

Разумеется, есть у недвижимости и существенные недостатки, усложняющие успешное инвестирование:

• очень высокий входной порог;
• длинный горизонт инвестирования. Чтобы продать недвижимость без налогов, обычно нужно ждать пять лет;
• относительно низкая ликвидность. Продавать квартиру порой приходится месяцами, да ещё тратить время и деньги на сложное оформление сделки;
• большая разница цен первички и вторички, которую надо учесть и спрогнозировать;
• динамика цен в разных сегментах рынка, городах и районах существенно отличается. Это усложняет прогнозирование. Легко допустить ошибку и вложиться в лот, который подорожает значительно меньше соседей. Могут сыграть роль даже не рыночные тенденции, а какие-то конкретные нюансы строительства, например неудачная реализация инженерных систем в доме или ухудшение вида из окна благодаря новым стройкам рядом.
  

Поэтому, несмотря на хорошее сочетание стабильности и доходности, вложения в недвижимость подходят далеко не всем инвесторам.

Сохраняющееся десятилетиями статус-кво начинает меняться под влиянием цифровых технологий. Инвестируя в недвижимость через цифровые финансовые активы, можно получать доходы от роста цен на этом рынке, сформировать личную стратегию инвестирования и скомбинировать разные объекты в своём портфеле, вложив при этом скромную сумму и не потратив ни минуты с нотариусами и риэлторами.

Мы подробно рассказывали про цифровые финансовые активы в отдельном материале, но немного напомним: ЦФА – это разновидность цифровых прав, оборот которых регламентирован Законом РФ «О ЦФА и цифровой валюте». Обычно ЦФА удостоверяют право денежного требования к эмитенту. Стоимость ЦФА и механика их погашения задаётся смарт-контрактом и может быть привязана к любым активам реального мира: драгметаллам, квадратным метрам недвижимости и так далее.

Учёт цифровых активов ведётся в распределённом реестре (блокчейне) на платформе оператора информационной системы (ОИС), поднадзорного Банку России. Первой в России платформой ЦФА стала платформа Атомайз, а сегодня их уже почти десяток. Свои ЦФА выпустили такие гиганты, как Норильский Никель, МТС, и, что ближе к нашей тематике, ГК «Самолёт» и застройщик Джи-групп. Именно застройщики выпускают ЦФА, привязанные к стоимости создаваемой ими недвижимости.

Принципиальными преимуществами ЦФА по сравнению с другими финансовыми инструментами являются:

• отсутствие посредников. Сделку напрямую проводят эмитент и покупатель ЦФА, они подписывают её своими приватными ключами. Это снижает расходы для всех участников рынка;

• условия сделки выполняются автоматически благодаря смарт-контрактам;

• можно запрограммировать любые правила определения стоимости и погашения, например привязывать стоимость ЦФА к цене недвижимости в определённом доме или наоборот, к средним ценам по всей России;

• возможность дробления ЦФА и перепродажи. Достаточно, чтобы эти действия были разрешены эмитентом при выпуске ЦФА.

Пройдя регистрацию на платформе оператора информационной системы, купить ЦФА на недвижимость можно за пару минут. Краткий пошаговый алгоритм:

• пополнить свой кошелёк на платформе ЦФА;

• выбрать ЦФА на недвижимость от одного из эмитентов (обычно это застройщики или уполномоченные ими компании);

• ознакомиться с решением о выпуске;

• если условия выпуска подходят – выбрать количество ЦФА;

• подписать сделку приватным ключом.

В этой схеме инвестор приобретает право денежного требования к эмитенту. Как будет меняться стоимость ЦФА, к какой конкретно недвижимости и по какому алгоритму привязана цена, когда можно продать ЦФА, можно ли перепродать ЦФА или разделить его на части – всё это написано в решении о выпуске. Именно поэтому важно внимательно его изучить. Если условия выпуска подразумевают продажу каких-то конкретных квартир, то сделки с ними будет проводить застройщик или уполномоченная им компания, от инвестора здесь ничего не требуется. Права инвестора защищены законом – эмитент обязан провести погашение ЦФА на условиях, описанных в решении о выпуске.

Простота и скорость – радикальные отличия покупки ЦФА от традиционных сделок ДДУ с участием застройщика, банка и нотариуса. Но это – чисто внешняя сторона вопроса. Внутри скрыты более важные преимущества:

• низкий входной порог. Не обязательно покупать целую квартиру или дом, можно приобрести ЦФА на один-два квадратных метра. Например, в нашем выпуске совместно с ГК «Самолёт» минимальные вложения начинались от 50 тыс. рублей;

• возможности диверсификации. Легко комбинировать покупки в разных проектах, разных сегментах рынка, разных городах. Именно здесь кроется важное отличие от традиционных сделок, требующих крупных и потому малочисленных инвестиций. Цену ошибки можно снизить, распределив свои вложения;

• подконтрольность. По сравнению с такими производными инструментами, как ЗПИФ на недвижимость, инвестор имеет большую свободу и легко сформирует собственную стратегию, уникальный портфель вложений;
  

• высокая ликвидность. Поскольку объектом купли-продажи являются денежные требования, то в сделках не задействован Росреестр, права на актив передаются просто и быстро. Также на денежное требование проще и быстрее найти покупателя по сравнению с квартирой или офисом. Для этого не потребуются риэлторы и другие посредники, снижающие доходность от сделки.

Динамика цен на недвижимость в России значительно отличается в разные годы, поэтому любое вложение в квадратные метры может быть как сверхприбыльным, так и убыточным. Некоторые ЦФА способны преодолеть и этот риск — например компания Джи-групп выпустила ЦФА на недвижимость с гарантированной доходностью. Решением о выпуске установлено, что если рост цен на недвижимость в конкретном ЖК превысил 10%, то инвесторы получают при погашении ЦФА доходность в размере фактического роста цен. А если цена выросла мало или даже упала, инвесторы всё равно заработают минимум 10%. Эксперты из Джи-групп считают, что именно ЦФА на недвижимость с гарантированной доходностью будут наиболее привлекательны для розничного инвестора.

Застройщики проявляют очень большой интерес к выпуску ЦФА, поскольку это открывает им новый канал финансирования проектов с возможностью быстро использовать деньги. «ЦФА сегодня — это максимально короткий путь от застройщика к частному инвестору», — рассуждает вице-президент ГК «Кортрос» Филипп Третьяков. По словам Сергея Лобова, заместителя генерального директора Джи-групп, облигации и ЦФА сопоставимы по стоимости привлечения денег, но есть очень важный момент — скорость. На выпуск ЦФА сегодня уходит от одного до трёх дней.

Исходя из этого, можно ожидать, что спектр различных предложений от застройщиков, включающих как коммерческую, так и жилую недвижимость в разных регионах страны, будет стабильно расширяться. Уже обещали новые выпуски ЦФА в ГК «Самолёт».

Из-за молодости рынка ЦФА в России (первые сделки состоялись чуть больше года назад) его объём пока невелик – требуется определённая зрелость законодательства, платформ и самих участников. Прямо сейчас, знакомясь с предложениями на рынке ЦФА, можно столкнуться с практическими ограничениями:

• отсутствие доступных в моменте ЦФА на недвижимость для неквалифицированных инвесторов;

• невозможность купить ЦФА на вторичном рынке. ЦФА выпущено недостаточно много, плюс сказывается фрагментация платформ, отсутствие обмена между ОИС. Поэтому вторичный рынок существует пока только в теории;

• невозможность инвестировать через привычные каналы, такие как банковские приложения. Эта опция в активной проработке у платформ, но сегодня она недоступна, требуется отдельно регистрироваться на платформе ЦФА.

Важно также учитывать налоговый аспект. При продаже ЦФА доход инвестора облагается НДФЛ по общим правилам (13% и 15%).

Выпуск и успешное погашение ЦФА застройщиками укрепит интерес к инструменту и сделает его более распространённым, убеждены эксперты. Параллельно будет налажен обмен ЦФА между платформами через специальных операторов обмена (пока зарегистрирован один оператор обмена) и упростится взаимодействие с платформами ЦФА для розничных клиентов. Эти изменения позволят раскрыть инвестиционный потенциал ЦФА в полной мере.

Но наиболее интересные преобразования ждут рынок при появлении гибридных цифровых прав (ГЦП), которые объединяют право денежного требования с другими видами прав. В таком формате погашение ГЦП может давать инвестору более широкие возможности, например право получения самого объекта недвижимости, а не просто денег. Однако, для воплощения подобных механик потребуются определённые доработки законодательства и гармонизация сразу нескольких его сфер: в сфере недвижимости, налогов и собственно цифровых прав.

Чтобы узнавать о развитии рынка цифровых финансов, следите за нашим блогом здесь на VC, а новости о выпусках ЦФА мы оперативно публикуем в нашем Telegram.

Приложения Атомайз: Play Market, App Store, RuStore