Как живут люди, которые зарабатывают на сдаче коммерческой недвижимости

Которой порой даже не владеют.

Сдавать однушку в Хамовниках и жить на Бали — привлекательный, но не всегда стабильный вариант пассивного дохода: спрос на жильё в аренду хоть и отрастает после кризисов, но всё же нередко колеблется. В одном только 2022 году он падал дважды: сначала весной на 27%, затем осенью примерно на 20%. В моменты таких просадок ужесточается и конкуренция среди арендодателей — приходится снижать ставки.

Пассивно заработать на недвижимости можно иначе. Например, инвестируя в коммерческие площади — склады, офисы, точки в торговых центрах, ларьки или землю под них. Сумма инвестиций, допустим, в объект для уличного ритейла сопоставима с вложениями в покупку квартиры под сдачу, а доходность при этом вдвое выше: 9–11%. К тому же условия на этом рынке и в 2023 году будет диктовать арендодатель.

Объектов в управлении: 26

Из них в собственности: 5

Средний доход в месяц: 1,5 млн рублей

В первой половине 2010-х у меня было несколько бизнесов: продуктовые точки, дизайн-студия, типография. Помещения мне сдавали мужчины в возрасте, которые, судя по отдохнувшему виду и лёгкому загару, приезжали в Россию очень изредка — чтобы решить срочные вопросы. Их стиль жизни и доходы подтолкнули меня к мысли, что я тоже хочу заниматься коммерческой недвижимостью. И вместо того, чтобы заводить разные предприятия, я решил остановиться на одном бизнес-направлении, при этом получая доход из разных источников (объектов).

Выйти на этот рынок коммерческой недвижимости без большого стартового капитала сложно, но я обнаружил схожую нишу — субаренду: это когда сдаешь ту недвижимость, которую сам арендуешь.

Решил начать с малого: сдал в сублизинг часть помещения (70 м²), которое арендовал под продуктовый ларёк. На своей части «территории» я продолжил продавать кофе, булочки и снеки и платил собственнику 60 тысяч рублей, но 40 тысяч от этой суммы получал от двоих субарендаторов — по 20 тысяч с каждого. Бизнес-модель показалась мне перспективной.

Теперь я не только сдаю площади в субаренду, но и владею собственными помещениями. Покупая недвижимость в собственность, я бы сразу подумал о последующей перепродаже и поэтому поделил бы площадь на несколько частей — особенно если она, например, торговая. Допустим, вы приобрели помещение на 200 м² за 10 млн рублей. С одним съёмщиком 1 м² будет стоить 1000 рублей, с двумя — 2000, а если их больше пяти — то все 5000. Всё потому, что целевая аудитория одного арендатора потенциально может стать клиентурой другого. Максимум зависит от региона: в Москве можно добиться и 7000, в Санкт-Петербурге — 5000, в менее крупных городах — 3000.

Сдавать десять комнат случайным арендаторам неразумно — на мой взгляд, нужна стратегия. Вероятность того, что вы «продадите» свои 200 м² без предпринимательской идеи, равняется 60–70%. Например, вы сдаёте обычный склад. Но он один из сотни таких же. Чтобы его сдать, вы будете вынуждены либо надеяться, что именно он приглянётся клиенту, либо демпинговать (если простой затянется).

Другое дело, если у вас есть видение. Например, сдавать не просто «коробку», а полноценное помещение для ЦВЗ (центр выдачи заказов). Это помещения, в которых посылки выдают сразу несколько компаний вроде Ozon, «Яндекс Маркета», Wildberries и Boxberry. Вероятность, что помещения будут пользоваться спросом, вырастает до 95%, потому что компании могут получить дополнительный трафик.

Заключать контракты я стараюсь на долгий срок — от трёх лет и более, но с возможностью индексировать цены (не чаще раза в год).

У меня нет офисов и классических складов (хотя недавно я подумал открыть помещение со складскими ячейками — небольшими сейфами, где можно оставить вещи на время отъезда или если дома нет места). Мне интереснее развивать концепции:

• На Лермонтовском проспекте в Санкт-Петербурге у меня есть юридический многофункциональный центр, где работает 13 арендаторов: нотариус, бухгалтеры, компании по ликвидации ИП и оформлению банкротства. Ежемесячная прибыль с объекта составляет порядка 150 тысяч рублей.
• В Кудрово я владею земельным участком, на котором размещены разные торговые объекты: лавки с шавермой, продуктами, овощами и фруктами. С него я получаю 30 тысяч прибыли, и ещё столько же уходит партнёру.

• В разных городах России можно найти мини-рынки «Фермер»: 250–300 м², на которых около 10 арендаторов торгуют мясом, рыбой, молочными продуктами и овощами. Это формат готового бизнеса: каждый мини-рынок в месяц приносит в среднем 100–120 тысяч рублей (я управляю ими вместе с партнёрами). На самих точках мы сотрудничаем с предпринимателями, которые выкупают товар у фермеров, а не с фермерами напрямую: первые знают, как вести бизнес.

Помимо этого, у меня есть бьюти-коворкинг на десять кабинетов (куда можно записаться на маникюр, брови и стрижку), дом быта с прачечной и ремонтом ключей и обуви, а также те самые ЦВЗ.

Тем, кто хочет так же, советую не ждать у моря погоды. Если вы управляете тремя объектами и думаете, как максимизировать прибыль, — сдайте в субаренду ещё десять точек. В таком случае вы получите возможность выручать не на 20 тысяч больше с одного объекта (потому что вложили 300 тысяч в его ремонт), а на 100 тысяч больше и без особых вложений.

Основные расходы я бы поделил на две большие категории. Первая — это работа управляющей компании из трёх человек: бухгалтера, сборщика показаний по счётчикам всех арендаторов, и менеджера (помогает новым съёмщикам с размещением и разбирается с форс-мажорами).

Работники управляющей компании получают разную плату в зависимости от договора. В некоторых случаях она зависит от процентов, но в среднем это где-то 120–150 тысяч.

Крупные траты также приходятся на отдел развития — так я называю все задачи, которые связаны с поиском новых объектов, реализацией гипотез и маркетингом. Скажем, на подготовку материалов для YouTube и Telegram уходит порядка 100 тысяч рублей в месяц. На весь отдел — 300–400 тысяч, но бывает и больше. Например, в отраслевой форум для представителей рынка коммерческой недвижимости я вложил 1 млн рублей.

Работа занимает большую часть моего времени: если я не решаю конкретные задачи, то постоянно думаю о ней. Прелесть в том, что можно делать это дистанционно: так, почти всю эту зиму я провёл в Таиланде, катаясь на вейксёрфе, а скоро поеду в Дубай готовиться к форуму.

Чтобы собрать команду надёжных людей, у меня ушло около семи лет. Я никогда не искал партнёров вслепую, например через сайты объявлений. Всех, с кем работаю сейчас, я обучал сам.

Но лежать и ничего не делать я не хочу. Моя цель — к 45 годам владеть как минимум 50 000 м² в индивидуальной собственности (сейчас у меня с инвесторами порядка 500 м² в коллективной) и купить нам с женой небольшой отель на 25 номеров. Сделаем там семейный ресторан и будем угощать гостей своим вином.

Объектов в управлении: 5

Из них в собственности: 5

Средний доход в месяц: 200 тысяч рублей

Ещё в начале 2000-х мы с мужем купили несколько помещений в небольшом российском городе (500 тысяч населения), где жили сами. В двух я открыла шляпные магазины. Торговля — сама по себе сложный бизнес, да ещё и конкурентов для небольших офлайн-точек — ТЦ и маркетплейсов — со временем становилось всё больше. Бизнес я свернула и подумала помещения сдавать: работа непыльная, доход стабильный. По крайней мере стабильнее, чем у инвестирования, которым я хотела заняться до этого (вложилась в инвестфонд, но стоимость активов рухнула — и я потеряла деньги).

Четыре из них — в центре нашего города. Одно снимает сетевой магазин оптики (он же арендует соседнее помещение под медицинские осмотры). Последним владею не я, но такое соседство, как мне кажется, привлекает дополнительное внимание к магазину. Арендатор умеет выколачивать из меня скидки под самыми разными предлогами, но я с ним не ругаюсь: не хочу потерять платёжеспособного клиента с развитой сетью.

Там, где раньше продавались мои шляпы, уже около десяти лет работает турагентство. Проходимость у точки невысокая, но компанию это устраивает. Рядом есть заведения, где можно скоротать время, пока турагент оформляет документы, а ещё есть я, идущая навстречу. На время пандемии и после 24 февраля, например, агентство попросило об арендных каникулах, так как заказов на туры практически не было. Я согласилась, потому что за годы работы с ним поняла: если просят о таком — значит, это вопрос жизни и смерти.

Три года я сдаю офис юристам по банкротству. Помещение в самом центре, но площадь крохотная, и второй этаж здания в аварийном состоянии. По-хорошему стоит заняться ремонтом и на четвёртом объекте, который занимает магазин лакокрасочных материалов, но клиенты не привередливые, поэтому руки всё никак не дойдут.

Наконец, в 15 минутах от центра располагается помещение под офис — площадью около 150 м². Изначально объект занимали сразу три клиента. Потом на нём разместилось одно агрессивно растущее предприятие: сперва они сняли одну комнату, потом ещё две — а после этого так же «агрессивно» съехали. Сейчас весь офис занимает строительная фирма моего знакомого. Вести бизнес с друзьями я не советую, но мне пока везло.

Если бы я присматривала новые объекты, то вряд ли ориентировалась бы только на метраж и расположение. Можно подготовить просторное торговое помещение в оживлённом ТЦ, сдавать его за баснословные деньги — и в случае затяжной пандемии или политических потрясений остаться без арендаторов. Небольшой же объект будет проще приспособить под разные задачи.

Для меня оба варианта — дробить помещение на несколько клиентов или надеяться на одного — равноценны. Выбор зависит от того, какие шансы у владельца найти крупного арендатора и сколько он сможет терпеть простой.

Основные мои расходы можно поделить на две простые категории, так как публичной деятельностью и продвижением я не занимаюсь:

• Коммунальные услуги. Условия договора со всеми арендаторами разные. Счета турагентства оплачиваю я, ещё один съёмщик платит сам только за электричество, поскольку расходует слишком много, а магазин оптики, например, берёт все расходы на себя.
• Непрогнозируемые траты. Однажды с крыши одного из зданий, в котором находится моё помещение, сбивали сосульки и повредили «нашу» часть фасада — мне пришлось восстанавливать. Когда переделывали фасад специально для оптики, делили расходы пополам.

За вычетом трат моя ежемесячная прибыль со всех объектов составляет около 200 тысяч рублей. Строить гипотезы о том, как максимизировать выручку, я не хочу. Основными задачами по управлению и бюрократией занимается друг семьи — риелтор. Я же «работаю», только если нужно оплатить коммунальные услуги и разрешить неотложные проблемы. И признаюсь честно: хочу, чтобы таких дней было ещё меньше.

Дохода от бизнеса мне хватает, чтобы не искать другую работу, новые объекты и не расстраиваться лишний раз из-за пенсии в 10,5 тысячи рублей. Я в том возрасте, когда не хочется напрягаться. Лучше потрачу свободное время на хобби: английский с приятельницами, пилатес, пешие прогулки и чтение.

Несмотря на разный жизненный и профессиональный опыт, в одном Игорь и Светлана сходятся: покупать и сдавать нужно помещение с идеей. Присмотреть продающееся или сдаваемое помещение для нотариуса или мини-маркета можно на «Циан».

Тем более что недавно сервис стал сопровождать объявления геоаналитикой. В компактных pdf-отчётах можно узнать, сколько людей живёт поблизости, какой у них средний доход и на что они тратят. Есть данные об автомобильном и пассажирском трафике и — что немаловажно — потенциальных конкурентах, уровне цен и арендных ставок.

Подробная информация из отчётов помогает принять верное решение и не допустить ошибку, например, открыв студию маникюра рядом с уже зарекомендовавшим себя бьюти-коворкингом полного цикла. Проверить всё это можно прямо из дома.