Проще не бывает: как оформить ипотеку в “цифре”

Всем привет! Я Виктория из ДОМ.РФ, бизнес-аналитик в подразделении «Цифровая ипотека». Еще буквально недавно слово «ипотека» ассоциировалось со сложными операциями: бумажной волокитой, постоянными походами в банк и регистрацией недвижимости в МФЦ. Сегодня этот процесс существенно упрощен: от подачи заявки в банк до заключения сделки может пройти всего один день.

Что ускорило этот процесс? И почему банкам стало легко сопровождать клиента без посещения им офиса? Ответ прост: цифровизация, в частности - становление цифровой ипотеки, о которой я вам и расскажу.

Перед тем, как ответить на вопрос, что послужило главным фактором становления цифровой ипотеки, позволю себе маленький экскурс в понятия “цифровизация” и “цифровая ипотека”.

Любая цифровизация подразумевает замену ручных процессов, их перевод в дистанционный/безбумажный и автоматизированный форматы. Основная задача такой замены – повышение эффективности бизнес-процессов и улучшение клиентского опыта.

Сегодня цифровизация - не просто тренд, это одно из ключевых условий устойчивого развития любой современной компании. Проникновение цифровизации было вызвано активным распространением интернета; с появлением ковидных ограничений тренд усилился и укрепился.

Соответственно, цифровая ипотека — это полный цикл ипотечного кредитования без очного посещения офисов банка клиентами, включая удаленный сбор информации о платежеспособности, приобретаемом объекте недвижимости, рефинансируемом кредите и оценку недвижимости, а также дистанционную процедуру страхования и регистрацию сделки в Росреестре.

Возможность проведения дистанционных сделок стала доступной благодаря:

• Федеральному закону «Об электронной подписи» № 63 от 2011 года;
• Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» №218 от 2017 года;

• Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 с расширением понятия «Электронная закладная» от 2018 года.

Первые ипотечные сделки с использованием электронной закладной по данным Росреестра были зарегистрированы летом 2018 года. К декабрю 2022 года доля электронных ипотек составила 75% со средним временем регистрации сделки 11,5 часа.

С увеличением доли электронных закладных наблюдается и рост объемов электронно (дистанционно) подписанных документов. По данным Росреестра доля учетно-регистрационных действий в электронном виде постоянно растет: в январе-июне 2022 года в Росреестр по Москве поступило почти 43 500 заявлений на регистрацию жилищной ипотеки онлайн, в том числе более 19 000 заявлений на регистрацию в течение одного рабочего дня. Это 44% от всех электронных обращений в столице на регистрацию ипотеки.

Для получения ипотечного кредита с проведением дистанционной сделки необходимо:

• Выбрать параметры ипотечного кредита (программа, срок, первоначальный взнос и т.д.) и получить решение. На этом этапе банк проверяет, имеете ли вы достаточный доход для комфортного погашения кредита в течение запрашиваемого срока;

• Подобрать объект недвижимости, предоставить документы и получить по нему одобрение. Здесь банк проверяет чистоту сделки, тем самым страхует вас и себя от недобросовестного продавца или ненадежного объекта недвижимости;

• Подготовиться к сделке, а именно:

• выбрать оптимальный страховой тариф для объекта недвижимости/личного страхования. На данном этапе банк помогает подобрать надежную страховую компанию и может самостоятельно согласовать с ней параметры;
• получить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) через удостоверяющий центр с помощью банка/застройщика.

УКЭП – электронный аналог подписи. В УКЭП хранится зашифрованная информация о владельце подписи. Документы, подписанные с помощью УКЭП, имеют такую же юридическую силу, как подписанные вручную.

• Провести сделку и обслуживать ее:

• ознакомиться с документами и подписать их УКЭП. Банк предварительно подготовит все необходимые документы для оформления кредита;
• внести первоначальный взнос на открытый банком счёт в мобильном приложении банка, оплатить страховку;

• сопровождать ипотеку, оплачивая ежемесячные взносы и продлевая страховку до окончания срока кредита.

Прочие действия, такие как направление документов на регистрацию в Росреестр и снятие залога с жилья по завершении ипотечных выплат банк совершает самостоятельно и дистанционно.

Рассмотрим реальный пример клиента нашего банка, который получил ипотечный кредит без посещения офиса, приобретая квартиру на вторичном рынке.

• Выбор параметров ипотечного кредита, предоставление персональных данных и данных об объекте недвижимости

Первый шаг – выбор параметров ипотечного кредита (программа, срок, первоначальный взнос) и предоставление банку персональных данных. Расчет параметров и заполнение анкеты доступны в Личном кабинете ипотеки с ПК или смартфона.

После выбора ипотечных параметров необходимо авторизоваться в кабинете через портал Госуслуг или по номеру телефона.

Вход в кабинет через Госуслуги имеет ряд преимуществ: клиент получает автоматически заполненную персональными данными анкету и предоставляет согласие банку на получение выписки из СФР.

Наш клиент из примера выше вошел в анкету через портал и в течение короткого времени получил СМС о принятом решении.

Банк принимает решение по заёмщикам от 10 минут, в этом ему помогает информация, получаемая из различных государственных и иных организаций, например из Социального (ранее Пенсионного) фонда России или бюро кредитных историй. Первый запрос позволяет оценить доход, а второй – потенциальную кредитную нагрузку клиента и качество погашений ранее взятых обязательств.

Запрос данных в СФР банком может быть сделан с разрешения клиента через Цифровой профиль гражданина, запрос на получение данных осуществляется в момент входа в личный кабинет или через СМС от имени банка.

Цифровой профиль гражданина – единая система для получения данных клиента из государственных баз данных (ФНС, СФР, МВД и другие). Для получения данных из Цифрового профиля гражданина банку необходимо разрешение клиента.

Для клиентов, не имеющих возможности предоставить согласие банку на получение данных из профиля, предусмотрены иные условия для рассмотрения заявки и получения решения.

Одобренные банком параметры могут быть скорректированы до выхода на сделку (доступно добавление или удаление участников сделки, изменение программы кредитования и другое).

Второй шаг: момента одобрения заявки в течение 90 дней необходимо выбрать объект недвижимости и предоставить в банк данные по нему.

Необходимая информация на текущем этапе зависит от типа недвижимости и тонкостей сделки. Так как наш клиент приобретал вторичную недвижимость (то есть квартиру, на которую оформлено право собственности), ему было необходимо предоставить в банк следующую информацию:

• данные продавца объекта недвижимости;
• документ-основание возникновения права собственности;
• отчёт об оценке недвижимости.

Банк предварительно проверяет данные объекта и информирует о возможности подготовить отчёт об оценке через письмо на почту и звонок.

При заказе отчёта об оценке на рынке вторичной недвижимости допускается проведение самоосмотра объекта клиентом, что удешевляет стоимость и увеличивает скорость подготовки отчёта.

Заказать отчёт об оценке недвижимости клиенту из нашего примера помог сотрудник банка. Клиент предварительно ознакомился с инструкцией по проведению осмотра, далее сделал фотографии приобретаемой квартиры и разместил их на специальной странице оценщика. Ссылка по договор и инструкцию были отправлены по СМС.

По предоставленным фотографиям оценочная компания подготовила электронный отчёт. Готовый отчёт автоматически направился в банк, копия – клиенту на почту.

Все данные о приобретаемом объекте клиент смог предоставить в Личном кабинете ипотеки. О положительном решении банка клиент узнал через СМС и от персонального менеджера.

Благодаря интеграции банка с проверенными оценочными компаниями клиент имеет возможность в сжатые сроки подготовить отчёт и получить одобрение на покупку надежного объекта недвижимости.

После одобрения объекта недвижимости начинается подготовка к сделке, на этом этапе клиенту необходимо:

• заполнить страховую анкету для страхования заёмщиков (отказаться от этой страховки возможно, но для большинства программ последует повышение процентной ставки из-за потенциальных рисков для банка);

Имущественное страхование для готовой недвижимости является обязательным, отказаться от него нельзя, пока квартира находится в залоге у банка.

• согласовать дату и время сделки, выбрать день оплаты ипотечного кредита.

Все необходимые данные клиент предоставляет персональному менеджеру, который помогает подобрать страховую компанию с оптимальным тарифом, а также направляет все необходимые документы в выбранную компанию.

Возможность дистанционной подготовки страхового полиса в Банке ДОМ.РФ доступна благодаря внутренней системе банка, агрегирующей страховые компании.

Подготовленный полис клиент получит на электронную почту и подпишет на сделке УКЭП.

• Проведение сделки

После утверждения параметров ипотеки и получения страхового полиса клиент может выходить на сделку, то есть подписывать документы удаленно или в банке.

Для дистанционного и безбумажного подписания документов клиенту и продавцу объекта недвижимости необходимо получить УКЭП, подпись может быть получена заранее либо в день сделки.

Согласно ФЗ №63 «Об электронной подписи» для выпуска УКЭП личность клиента должна быть подтверждена. Для этого клиент может посетить аккредитованный банком удостоверяющий центр, офис банка, а также вызвать на удобную ему территорию выездного работника банка. Банка ДОМ.РФ интегрирован с двумя удостоверяющими центами и обеспечивает безопасность всего процесса проведения сделки, а также гарантию юридически значимых действий как для продавца, так и для покупателя недвижимости.

Для привязки УКЭП к аккаунту и ее использования в дальнейшем для подписания документов клиенту необходимо установить мобильное приложение. Сейчас это MyDSS 2.0 от КриптоПро.

В случае с нашим клиентом для идентификации был привлечен “мобильный банкир” – работник Банка ДОМ.РФ, который приехал в назначенное время и место. Клиенты (заёмщик и продавец) подписали документы для выпуска подписи, оплатили ее выпуск и в течение 5 минут получили УКЭП с уведомлением о ее готовности на электронную почту. Теперь все готово для проведения электронной сделки!

Менеджер Банка ДОМ.РФ направляет документы клиенту и продавцу прямо в мобильное приложение MyDSS. Клиент может ознакомиться с каждым из документов и подписать их. Также подписать документы должен продавец объекта недвижимости. Документы, подписанные участниками сделки в мобильном приложении, банк получит обратно в свою систему для дальнейшей обработки.

Банк самостоятельно направляет заявление на регистрацию права собственности новому физическому лицу. Заявление в Росреестр, сформированное банком, клиент также подписывает с использованием УКЭП в приложении MyDSS.

Регистрация перехода права собственности происходит в течение одного дня.

В рамках процесса оформления электронных закладных банк использует собственный депозитарий хранения, который имеет возможность получения закладных через канал СМЭВ, а также Мастерчейн. Интеграция Банка ДОМ.РФ с Росреестром и удостоверяющими центрами позволяет проводить сделки полностью в дистанционном формате.

По результатам регистрации банк направляет клиенту на электронную почту подтверждающие документы, а также перечисляет денежные средства продавцу объекта. С этого дня клиент официально является обладателем объекта недвижимости, ему необходимо своевременно оплачивать обязательства по ипотечному кредиту и пролонгацию страховки.

Если у вас есть предложения по улучшению процессов, напишите нам на почту [email protected] с темой «Статья по цифровому клиентскому пути».