Идеальный шторм на рынке недвижимости: как не наделать ошибок на волне паники?

Рынок недвижимости – как жилой, так и коммерческой, – довольно специфический, и обывателю чрезвычайно сложно правильно и своевременно предсказать реакцию этого рынка на всё, что сейчас происходит – обвал рубля, пандемию и надвигающийся экономический кризис. Максим Ельцов, генеральный директор "Первого ипотечного агентства", подготовил гайд по рынку "здесь и сейчас": что покупать, что держать, а от чего необходимо срочно избавиться.

В закладки

Что происходит?

Непрофессиональные инвесторы и простые граждане спешат перевести свои накопления в более твёрдую, как им кажется, форму: в бетонометры. Более того, именно вера населения в недвижимость как самый надежный вид инвестиций непоколебима. И именно эта вера будет толкать и поддерживать рынок.

В последние 10 дней заметно вырос спрос на небольшие студии и однокомнатные квартиры: их относительно выгодно сдавать в аренду, легче продать, а если меняются цены, то дешевеют они медленнее, а дорожают быстрее. Этот спрос не вызван долгосрочными тенденциями – люди не стали богаче, – это эмоциональные покупки, которые совершают люди, не успевшие перевести рубли в доллары. А также те, кто считает, что твердый недвижимый актив сейчас лучше денег, и те, кто считает, что раз рубль подешевел, недвижимость обязательно должна дорожать

11 советов и предостережений

  1. Если вы совершаете инвестиционную покупку квартиры, то убедитесь, что ее соотношение цена/качество наилучшие по сравнению с аналогами.
  2. Не хватайтесь без оглядки за объект с «минимальной» ценой. Сейчас разброс цен как никогда высок. Большинство застройщиков и частных продавцов подняли цены, но в то же время есть большое число продавцов, которые плохо рекламируются, не следят за ценами. Более того, многим продавцам надо провести сделку срочно, и вы можете получить скидку за быструю сделку. Очень хорошую скидку относительно цены застройщика можно получить при покупке переуступок – наш опыт показывает, что дисконт может составлять до 10-15%
  3. И – пожалуйста, проверяйте реальность обещанных ставок по аренде квартир и особенно апартаментов. Элементарный взгляд на рынок с позиции арендатора может показать что надо снизить ожидания по арендному доходу на 20-30%.
  4. Если есть планы по улучшению жилищных условий, в том числе с ипотекой, то сейчас подходящее время их реализовать. Хороший шанс найти покупателя на текущую квартиру по максимальной стоимости и выторговать скидку за «встречный» вариант.
  5. Если у вас есть квартиры, которые вы сдаете, то сейчас удачное время повысить их качество. В среднесрочной и долгосрочной перспективе спрос на брежневки, хрущевки и относительно новые панельные дома, корабли и старый фонд, квартиры с неправильными планировками будет снижаться. Такие квартиры будет сложнее продать и сдавать, куда бы не двигался рынок, вверх или вниз. Соответственно, прекрасный момент, чтобы оценить качество и прийти к решению об обмене, продать неликвидные и превратить их в более ликвидные квартиры, которые легче сдать или продать.
  6. Если у вас большая нагрузка по ипотечным платежам, стоит рассмотреть продажу залоговой недвижимости и закрыть излишние долги. В будущем наличие избыточного долга по кредитам может заметно осложнить ситуацию.
  7. Если намеченная сделка (как продажа, так и покупка) связана с ипотекой, то стоит поторопиться, ставки по ипотеке могут повыситься даже по уже одобренным и согласованным сделкам. Банки уже работают под большой нагрузкой, переходят на удаленную работу, могут возникнуть переносы и технические задержки, связанные с перебоями работы госорганов.
  8. Не покупайте квартиру, апартаменты, торговую или офисную недвижимость просто ради того, чтобы «пристроить» деньги. При таком подходе скорее всего купите дорогой и плохо сдаваемый объект. Тем более не покупайте из-за того, что сбережения хранили в рублях, и они подешевели. Прямой зависимости рынка валюты и недвижимости нет. Падение курса уже произошло, вернуться в прошлое невозможно.
  9. Если вы вложились в строящийся объект, и до сдачи дома остается приличное время, не поленитесь, наведите справки о текущем состоянии застройщика и рассмотрите вопрос продажи по переуступке. Это снизит ваши риски, особенно если застройщик не очень надежен, и это ваше единственное вложение.
  10. Постарайтесь освободить и подготовить к сдаче в аренду простаивающие квартиры и помещения. Пусть за минимальную ставку, с долгими ремонтными каникулами и иными уступками для арендаторов. Сейчас важно, чтобы все ваши активы приносили стабильный доход, а не проедали деньги на налоги, коммунальные платежи и содержание. Наш отдел аренды подтверждает, что в связи с социальным дистанцированием есть устойчивый спрос на среднесрочную аренду.
  11. Постарайтесь привести в порядок правоустанавливающие документы на вашу недвижимость. В ближайшие месяцы возможность быстро выйти на сделку по продаже или сдаче в аренду будет иметь повышенное значение. А значит, вы сможете сдать или продать свои объекты быстрее и дороже.

Что можно сделать?

Продавать: квартиры в старом фонде, новостройки с долгим сроком сдачи, квартиры в старых домах, габаритные квартиры, в которых вы не живете, инвестиционные квартиры, на которых вы уже заработали.

Держать: cтудии и однокомнатные квартиры (особенно небольшие и в новых домах, подходящие под сдачу в аренду), качественные компактные квартиры в современных домах, недвижимость, которая хорошо сдается (при потере арендатора вы легко найдете нового, пусть и по чуть более низкой цене).

Покупать: студии и небольшие однокомнатные квартиры в собственности в нестарых домах или в новостройках с близким сроком сдачи, особенно по переуступке. Покупать только по минимальной стоимости, запросив максимальную скидку.

Ипотека: можно успеть воспользоваться низкой ставкой, но надо очень тщательно выбирать объект: он должен быть ликвидным, подходить для сдачи в аренду, находиться в собственности или в доме с близким сроком сдачи.

Главное: избавляйтесь на волне спроса от некачественной, неликвидной недвижимости, не заключайте сделки на эмоциях от происходящего и внимательно следите за аналитикой от экспертов рынка, а в идеале обратитесь к ним за консультацией.

{ "author_name": "Первое Ипотечное Агентство", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 8, "likes": -1, "favorites": 15, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 116523, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Wed, 01 Apr 2020 20:13:10 +0300", "is_special": false }
2leads
4 мифа о рекламе в TikTok. Почему бизнесу стоит обратить внимание на эту площадку?
Команда 2leads собрала список самых популярных мифов о продвижении в TikTok и собирается их развеять.
Объявление на vc.ru
0
8 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
4

Я в целом сторонник иметь "базовую недвижимость" в собственности, без ипотек и прочего. Базовая - это условная двушка в центральном или приятном спальном районе, где не стыдно и самому жить. Хорошая альтернатива - университетские районы, там и инфраструктура и потенциальных арендаторов всегда много. Никаких аппартаментов или лухари квартир с обслуживанием в тысячи нефти в месяц. Обычный жилой фонд, новый или отреставрированный старый. То что всегда можно легко сдать или "оставить детям". 

Это НЕ инвестиция, это условная защита от "черной полосы". 
Все остальное надо рассматривать исключительно с точки зрения отдачи на вложенный капитал - ваша дача скорее всего будет исключительно убыточной историей, пожирающей деньги и время и отрезающие альтернативы. Если хочется загород - арендуйте или на крайняк купите что-то совсем дешевое для души, ковыряться в земле. 

Вторые, третьи и пятые квартиры "на сдавать" - обычно очень плохая инвестиция если вы не занимаетесь этим профессионально. Тк умников много, доходность получается низкая, после уплаты налогов и обязательного отчисления на амортизацию вы или оказываетесь в ловушке самотрудоустройства (тратите время и силы на менеджмент всей этой истории) или нанимаете кого-то и срезаете доходность до нуля в надежде на росте капитализации. 

Что реально работает? 
Как говорил один британский джентльмен "death, destitution and divorce". 
Поиск хороших объектов с большим дисконтом от продавцов в сложной ситуации, дальнейшая реставрация своими силами или максимально дешево наемными и сдача/продажа. 

Про коммерческую недвигу не буду - обычно там играют дяди с другими цифрами, но как интересная альтернатива - строительство складов может быть вполне выгодной историей если подходить с умом. Но это уже бизнес, а не инвестиции. 

Ответить
0

Большое спасибо за такой развернутый и интересный комментарий! Это теоретические знания или Вы сами занимаетесь инвестициями? Во что привыкли вкладываться?
Да, под инвестиционными квартирами мы тоже имеем ввиду аномально низкие по цене (в сравнении с рынком) объекты от физических лиц, в том числе и переуступки.  

Ответить
0

Это опыт, сын ошибок трудных. 
Занимаюсь последние 10 лет, недвижки в портфеле процентов 20, разной. 

Ответить
2

Забавные советы, но фоне того, что через достаточно короткое время,  у десятков тысяч если не сотен, будут просрочены ипотеки, сотни тысяч  не смогут платить аренду, и будет миграция из столиц в регионы и в страны СНГ.

Ответить
0

Именно поэтому в этой статье мы не рекомендуем «бросаться» на любую доступную недвижимость, а тщательно взвешивать все варианты, чтобы не загнать себя в ипотечную кабалу. Если же проблемы с выплатами уже начались, рекомендуем звонить на номер горячей линии 8 800 600 36 85. Специалисты проконсультируют по вопросам рефинансирования, отсрочки или ипотечных каникул. 

Ответить
1

Слышал мнение, что спросом будет пользоваться недвижимость в стиле "крыша над головой" - мол, стопудово будет спрос на фоне кризиса. 
Ваша оценка?

Ответить
0

Если под такой недвижимостью Вы подразумеваете студии, то да, спрос на них продолжает расти, но и до кризиса он был немалым. Такие квартиры легко сдавать в аренду или перепровать, а затраты на ремонт/отделку минимальны из-за небольшой площади. Но хотим отметить, что все же важна не просто «крыша над головой» - особое внимание нужно обратить на ликвидность объекта – расположение, метраж, инфраструктура ЖК или района, предложения по продаже или аренде подобных объектов в этом районе и многое другое.

Ответить
0

Хм.. довольно интересное мнение, мне неактуально, но вот среди знакомых и правда ситуация достаточно распространенная. Как обычно "зима наступила внезапно", народ мчит вместе с гречкой скупать недвижку заодно))
Не заключать сделки на эмоциях - лучший совет.

Ответить

Прямой эфир