Аукционы недвижимости: быстро нельзя выгодно

Низкая ставка, первоначальный взнос – ипотеку может получить практически любой желающий. Для покупки квартиры за 12 млн руб. раньше нужен был доход не ниже 300 000 руб., сейчас устроит 100 000. А что дальше?

Мы в технологичном агентстве недвижимости Homeapp постоянно мониторим рынок по конкретным объектам и по району в целом: стоимость и сроки экспозиции квартир, динамику цен, спрос на квартиры и многие другие показатели. Мы знаем при какой стоимости уходила с рынка каждая квартира за последние 8 лет, и используем эти данные для оценки квартир наших клиентов при продаже. Не все сделки по продаже квартир простые, бывают и с обременениями. Например, если собственник не может выплачивать ипотеку, то в определенных ситуациях квартира выставляется на публичные торги. Как выйти из этой ситуации с минимальными потерями? Генеральный директор Homeapp Алексей Игошин поделился в своей статье для газеты "Ведомости".

Снижение ставок по ипотеке сделали покупку квартир еще доступнее, а сама ипотека становится обычным инструментом решения жилищного вопроса как во всех развитых странах. Может быть, постепенно мы приблизимся к мировому уровню средней ставки в 2%. Но есть и обратная сторона медали – с ростом количества выданных кредитов будут расти просрочки и дефолты: в 2010 г. просроченная задолженность составляла 23,5 млрд руб, в 2015 г. это будет уже 39 млрд руб., а на 1 декабря 2020 г. – больше 72 млрд руб. Банки совершенствуют скоринговые системы оценки кредитоспособности, но жизненные ситуации бывают разные.

Если заемщик не платит по кредиту и отказывается продать недвижимость самостоятельно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги (ст. 56 закона «Об ипотеке»). Кредитное учреждение заинтересовано в скорости продажи, а не по высокой цене: долг всегда меньше стоимости квартиры и банк в любом случае останется в плюсе. Заемщик может потерять все.

Торги проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. Схема аукциона стандартна: квартира продается тому, кто предложил более высокую цену. Итоговая сумма продажи распределяется между участниками – в первую очередь, погашаются все обязательства, а заемщик получит остаток или остается еще должен банку.

Начальная цена выставляется на уровне 80% стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком. Если торги признаны несостоявшимися, во втором раунде квартиру выставят на 15% дешевле первоначальной цены, в третьем раунде – на 25%. В итоге квартира за 10 млн руб может уйти всего за 6 млн. На практике такая ситуация часто встречается. Зачем покупать по первоначальной цене, когда в следующем раунде будет точно дешевле. Тем более участники видят весь пул квартир, в том числе те, кто уже вышел на 2-3 раунд по стоимости 15-25% ниже.

Рассмотрим реальные примеры продажи объектов недвижимости на 4 разных аукционных площадках. Мы проанализировали 13 квартир в нашей системе оценки: по каким ценам они выходили на рынок и в итоге продавались, сроки экспозиции. Получилась интересная картина: объекты представлены по ценам в среднем на 17-55% ниже рыночных. Например, квартира на Садово-Триумфальной продана за 11,65 млн руб. при рыночном диапазоне цены 13,5-16 млн руб., а элитную квартиру в Крутицком переулке стоимостью около 70 млн руб. можно было купить за 39 млн руб. При самостоятельной продаже средний срок экспозиции был бы 2-3 месяца и до полугода на самые дорогие и крупные лоты. Квартиры с дисконтом 20-25% продают за два дня. Но это недополученные деньги для собственников квартир.

Система аукционов работает крайне неэффективно. Заемщик теряет все – квартиру, первоначальный взнос по ипотеке и совершенные ежемесячные платежи, для него аукцион – дорогое и сомнительное удовольствие. Более того, проценты по ипотеке надо платить вплоть до возврата долга, который растет как снежный ком, наматывая на себя штрафы за просрочку платежей и судебные издержки.

Более того, формат аукционов невыгоден каждой из сторон. У банков возня с непрофильными активами отнимает время и плохо отражается на кредитном рейтинге. Зачастую больше проблем, чем выгод: такие непрофильные активы необходимо правильно учитывать, грамотно распоряжаться и структурировать, чтобы не потерять деньги и не привлечь внимание проверяющих органов.

В этой ситуации на помощь может прийти прозрачный механизм свободной продажи недвижимости с целью минимизации потерь людей. Здесь плюс и для банков: чем больше денег после продажи останется у заемщика, тем выше вероятность его возврата как клиента за новой ипотекой.

Сейчас идет обсуждение поправок в Закон об ипотеке, которые позволят гражданину самому продать заложенное в банке имущество, для чего надо будет лишь подать соответствующее заявление и реализовать свои активы в течение шести месяцев. Деньги поступят в распоряжение залогодержателя. Разница между суммой долга и выручки от продажи возвращается продавцу.

И это лучший выход: заемщик получает полгода на продажу и снижает свои расходы с 40 до 3% (стандартная комиссия агентства). Полгода – это не много, средний срок продажи квартиры в Москве – 8 месяцев. А квартира с обременением – вообще неликвидный объект, поэтому важно правильно оценить его стоимость, эффективно рекламировать и четко контролировать весь процесс.

Как заявляют сами участники банковского рынка на профильных мероприятиях, «актив может «убить» длительная продажа».

Нужен максимально автоматизированный инструмент, который позволит продавать по рыночной стоимости в заявленные сроки.

Здесь очевидны три основных направления:

● Оценка рыночной стоимости на основе исторических данных по спросу и сделкам с аналогичными объектами, чтобы определять оптимальный диапазон цены для быстрой продажи. Анализ цен на площадках и отчет оценщиков не подойдут - первые завышены, а вторые занижены.

● Автоматизация рекламы - ежедневная оптимизация размещений и выбор результативных площадок для эффективного расходования бюджета. Задача: максимально вовлечь целевую аудиторию, минимизировав бюджет.

● Открытый для банков и заемщиков инструмент управления продажей. Система автоматической отчетности. Возможность в любой момент оперативно принять решение, как ускорить процесс: работа с ценой, объектом, рекламой. Удобен и привычен формат онлайн-личного кабинета с системой оповещений.

Такие инструменты используются в мире, можно посмотреть на деятельность американских риелторов Compass, Redfin. Прозрачности процесса продажи можно добиться за счет единой экосистемы сервисов, где все инструменты работают в связке, поддерживая и оптимизируя друг друга. Proptech из модного слова станет как раз примером, когда использование технологий может значительно улучшить качество жизни людей.