Инвестиции в однушки в РФ: итоги 10 лет
На этой неделе я продал последнюю свою инвестиционную однушку, решив полностью выйти из этого, самого популярного и народного инструмента сохранения накоплений.
Возможно, после прочтения, и Вы решите посчитать свои результаты и взвесить целесообразность таких инвестиций.
Что за квартира?
Типичная однушка 28 кв.м в спальном районе города миллионника с парой десятков одинаковых домов.
- Куплена в 2011г на котловане у надежного застройщика за 1 168 400р (тех самых, крепких, не девальвированных рублей)
- Построена в конце 2012г, сдана с мая 2013 года в аренду
- Муниципальный ремонт, минимальная подготовка к сдаче в аренду
Почему продал?
- Квартире 10 лет, и я ни копейки ни вложил в ремонт, и впереди, для продолжения сдачи квартиры по той же цене, были необходимы вложения, которые сотрут весь доход за последующие 1-2 года
- Недавний аттракцион низких ставок привел к резкой переоценке этого богатства, при том что до этого цена росла очень медленно, и по несколько лет стояла на месте, и дальнейший рост стоимости под вопросом
- Последние 6 лет сдавалась за 11 300р в мес "на руки" до НДФЛ, и цена аренды не росла даже в рублях (а как оказалось позднее - фактически падала даже в номинальном выражении), и это при том что мне невероятно повезло с арендаторами
- Рядом строятся бесконечные клоны таких же микрорайонов с бесконечным количеством таких же успешных инвесторов в однушки, все это непременно давит и на цену недвижимости и на ее аренду
- Доходность ==>
Шикарная доходность 4% годовых до НДФЛ
И это, пожалуй, главная причина продажи. К текущему моменту, доходность аренды упала до 4% годовых, без учета НДФЛ, простоев, страховки, форс мажоров, неплатежей, и амортизации ремонта и коммуникаций квартиры и всего дома.
Я сдавал ее за 11 300р "на руки", но мои арендаторы в первый же день сняли такую же квартиру (даже чуть лучше) за 9000р "на руки".
Доходность к цене квартиры на момент продажи: 9000 * 12 / 2 680 000р = 4%
Грязные 4%, превращающиеся в 0%, если учесть все факторы, при официальной продуктовой инфляции 6%, без перспектив индексации арендных платежей, и с растущими рисками - это точно то, что можно назвать инвестицией?
А что с общим результатом за весь срок?
Я посчитал IRR (внутреннюю норму доходности на основе всех денежных потоков) за весь срок владения квартирой и вот что вышло.
Что имеем?
- Доходность за весь срок владения - 14,37% годовых в рублях и 2,72% в долларах до НДФЛ
- Получено 1 050 000р арендных платежей за 10 лет
- Квартира подорожала на 1 512 000р (более чем вдвое)
- Всего заработано 2 516 800 р
Звучит неплохо, но нужно учесть несколько факторов:
- Могучая переоценка стоимости случилась в последние месяцы, до этого квартира стоила на 500 тыс. дешевле и цифры доходности получались другие
- Мне повезло с арендаторами, и я почти не имел простоев (буквально пару месяцев за все 10 лет), не имел проблем и форс мажоров, пожаров и затоплений, но все это могло и может случится и сильно повлиять на результат.
- Продал квартиру на локальном пике цен, на дне цикла снижения ипотечных ставок (и наш город не вошел в программу льготной ипотеки)
- Я не считал расходом все свои усилия по сдаче квартиры в аренду, хотя на самом деле это расходы (мое время/нервы не бесплатны).
Сравним с несколькими полностью пассивными бенчмарками, которые я мог купить вместо этой чудесной однушки:
- Наличный доллар (без учета стоимости его безопасного хранения) - 10,79% годовых в рублях
- Индекс полной доходности московской биржы по налоговым ставкам резидентов (MCFTRR) - 12,88% в рублях
- ETF на S&P500 (VOO) - 24,98% в рублях
- ETF на акции всего мира (VTI) - 24,56% в рублях
Последний - ETF на акции всего мира, я считаю самым адекватным бенчмарком, так как он предполагает максимально концентрированную идею полностью пассивных инвестиций - без выбора времени, страны, отрасли и конкретных акций. И он, на достаточно длинном в рамках жизни инвестора, периоде в 10 лет, обогнал эти танцы с недвижимостью на "лишние" 10% годовых, а это очень много.
Для осознания разницы - 10% среднегодовой доходности дополнительно удвоят Ваши инвестиции за 7 лет и 3 месяца.
Вместо вывода
В моем случае все сложилось хорошо - я купил квартиру на котловане, по очень удачной цене (была социальная программа и я заполучил очередь), я не вкладывался в ее ремонт и обустройство, чтобы сдать на 500р дороже, я не имел проблем с арендаторами, налоговой, пожарами и даже с продажей. Меня даже ни разу не дергали среди ночи менять потекший кран или заклинивший замок.
И при всем при этом, доходность оказалась хуже максимально пассивного инструмента широкого рынка, и оказалась сравнимой с простым наличным долларом или депозитом.
Период для инвестиций - не самый худший для рынка недвижимости и включает недавний ипотечный бум и рекордно низкие ставки, я уверен что следующие 10 лет для подобных инвестиций будут еще хуже.
Из плюсов - пожалуй только иллюзия стабильности дохода за счет ежемесячных поступлений и иллюзия сохранности капитала
Что дальше делать с полученными деньгами?
Я всегда старался тратить сильно меньше, чем зарабатываю, но долгое время единственным средством накопления были депозиты и однушки, как и у большинства.
С 2017 года (до-того-как-это-стало-мейнстримом) я активно начал наращивать долю в акциях, попутно изучая эти инструменты. Сейчас портфель полностью сформирован и я временно нахожусь на пенсии - старые источники дохода иссякли, новые пока не стартую.
2% от капитала в год полностью покрывают текущие расходы семьи, получена ачивка "финансовая независимость"
Тем не менее, для стабилизации денежного потока, я решил переложить средства от квартиры в альтернативные варианты недвижимости - в REIT'ы за рубежом и в ЗПИФы недвижимости в России. Историческая доходность таких штук все равно ниже акций и сбалансированных портфелей, но психология по прежнему важна, и недвижимость хорошо справляется с задачей не сойти с ума от волатильности и непредсказуемости рынков.
Сейчас рассматриваю и изучаю разные фонды и, чтобы не зафакапить, решил делать это публично. Оказалось, что так ответственность выше и глубина изучения фондов - глубже :-)
Здесь планирую писать про альтернативы жилой недвижимости, которые удается найти и про нюансы такого инвестирования.
А пока, если кому интересно, я занимаюсь этим:
- в блоге (тут уже несколько обзоров разных ЗПИФов)
- в телеграмм канале
Ничего не продаю, не занимаюсь обучением и консультированием, и вообще очень ленюсь, и каналы и блоги хоть немного заставляют меня не опенсионериться окончательно :-)
Что мне не нравится - так это считать в рублях на такой дистанции, на которой рубль обесценился почти в 3 раза. Смысл таких вычислений сильно снижается.
Цена на момент покупки - 43200 долларов. Цена на момент продажи - 35700 долларов. Убыток без учёта аренды - 7500 долларов за 10 лет. Аренда этот убыток покроет, и будет небольшой плюс. Но в целом, выходит околонулевая доходность в долларах. Если в том 2011 году купить доллары, и уже их инвестировать в фонды, то результат был бы совсем другой. S&P 500 дал бы рост в 3 раза. Я проверил, в 2011 индекс S&P 500 был 1200-1400, сейчас 4180. Значит вложенные 43200 долларов превратились бы почти в 130 тысяч долларов. Вот это уже хорошая доходность.
Если бы да кабы - во рту выросли грибы - то был бы не рот - а полный огород.
Если бы он в 2011 купил на 43000$ биткоинов, то сейчас бы продал их за 100500 мильйонов. Точно так же мог бы тогда инвестировать в S&P - и пролететь сейчас. Хорошо давать советы задним числом
Идеальный ответ. На любую хорошую статью, полную смысла найдется советчик, который укажет задним числом куда инвестировать. На мой взгляд очень правильная и полная статья, которая показывает на текущий момент абсолютную невыгодность инвестиций в бетон как в короткосрок, так и в долгосрок из-за девальвации нашей валюты.
Комментарий недоступен
Автор правильно описал свою мысль и выделил текстом: из плюсов только иллюзия получения систематического дохода. А ели посчитать банальный депозит в валюте на эти же деньги, то получится выгоднее. Если не хочется рисковать - различные ETF в помощь, они будут доходнее. Создание бизнеса не рассматривается в этом сравнении, т.к. речь идет о пассивных инвестициях.
Комментарий недоступен
Владимир, на смартлабе так же считали - правда сравнение было не с держанием под подушкой - а валютным депозитом.
В инвестициях риск есть всегда. Просто иногда мы не видим этого. Вкладывая деньги в недвижку мы рискуем не меньше: риск долгостроя, риск гибели, пожара, риск того что соседи зальют сверху, простой, или попросту невыплата. Инвестирование в акции(или ETF на различные рынки) - по моему мнению единственный способ получить положительную доходность в пересчете на валюту.
Комментарий недоступен
Владимир, вы правы отчасти. Валютные депозиты сейчас можно найти под 0.4-0.5%. Раньше, в далекие 2010-2015 ставка была чуть выше.
Т.к. мы производим мало продукции с добавочной стоимостью, наша валюта систематически девальвируется, что делает невыгодными вложения на внутреннем рынке.
Инфляция в долларах существенно ниже, чем рублевая, поэтому саму доходность лучше рассматривать изначально в долларах.
Если рассматривать общую картину потребления обычных жителей в РФ - мы получим высокую долю потребления не в рубле а в валюте: продукты, машины, телефоны, техника, путешествия - все это зависит именно от валютного курса, и если курс идет вверх, то стоимость в рубле растет.
Что касается квартиры - инвестиция в бетон плоха в следующем:
1. Низкая рублевая доходность, и отрицательная доходность в валюте. Вложения в бетон приносят убытки в пересчете доходности в долларах и евро.
2. Абсолютно низкая ликвидность: реализовать быстро квартиру если потребуются деньги можно только с учетом демпинга, а это потерянные деньги
3. Отсутствие возможности диверсификации активов, из-за высокой стоимости: в случае покупки акций, еврооблигаций, или других финансовых инструментов вы можете выбрать 15-20 компаний из разных секторов, что существенно уменьшит ваш риск. В случае покупки квартиры - зачастую затрачиваются все средства физика инвестора на один актив.
К сожалению не все понимают это изначально, поэтому и выбирают самый проверенный способ - покупку квартиры. Если немного разобраться, то вырисовывается совсем не радужная картина. Чтобы сохранить свой капитал - необходимо иметь 10-15% доходности в рублях - это будет примерным эквивалентом 0% доходности в долларах или евро. Если доходность меньше - мы просто становимся медленно беднее, т.к. наша валюта продолжит свое уверенное обесценивание в широком горизонте лет.
Комментарий недоступен
В рубле - дорожают. Только богаче вы от этого не станете. А обучаться инвестициям или банально финансовой грамотности нужно каждому. Это упасет от необдуманных ненужных покупок. Тогда и инвестиции никуда не испарятся.
Что посоветуете почитать по фин грамотности?
Бенджамин Грэм: Разумный инвестор - основная книга, где от простого к сложному описывются основы стоимостного инвестирования. Сначала немного популистская, но потом читать безумно интересно.
УК Арсагера "Заметки в инвестировании" - вводите прямо так в поисковике, попадете на бесплатную великолепную книгу по финансовой грамотности от данной управляющей компании. Я благодарен за бесплатное распространение такой грамотно изложенной информации.
Подкаст "Поговорим об инвестициях" - можно выбирать интересующие темы и слушать раз в недельку.
Заметки арсагеры +1
А Разумный инвестор скорее -1, книга значительно устарела за 70 лет.
Судя по вашему графику, на длинной дистанции (15-20 лет) жилье подорожало даже в долларах.
Эффект низкой базы 90-х
После такого остаётся лишь сочувственно похлопать оппоненту по плечу.
Квартира может испариться очень просто... Дом совсем рядом, "хлопок газа" и всех на улицу. Приватизировано? Не застраховано? Иди на улицу.
Нужно инвестировать в квартиру вместе с дешевыми заемными средствами, тогда доходность совсем другая будет.
Если у вас нет возможности взять средства под 1-2% годовых в рублях, то доходность будет отрицательной
если вы про дещевые етф широкого рынка, то плохо считали.
были десятилетия боковика +высокая инфляция