На этой неделе я продал последнюю свою инвестиционную однушку, решив полностью выйти из этого, самого популярного и народного инструмента сохранения накоплений.
Возможно, после прочтения, и Вы решите посчитать свои результаты и взвесить целесообразность таких инвестиций.
Что за квартира?
Типичная однушка 28 кв.м в спальном районе города миллионника с парой десятков одинаковых домов.
- Куплена в 2011г на котловане у надежного застройщика за 1 168 400р (тех самых, крепких, не девальвированных рублей)
- Построена в конце 2012г, сдана с мая 2013 года в аренду
- Муниципальный ремонт, минимальная подготовка к сдаче в аренду
Почему продал?
- Квартире 10 лет, и я ни копейки ни вложил в ремонт, и впереди, для продолжения сдачи квартиры по той же цене, были необходимы вложения, которые сотрут весь доход за последующие 1-2 года
- Недавний аттракцион низких ставок привел к резкой переоценке этого богатства, при том что до этого цена росла очень медленно, и по несколько лет стояла на месте, и дальнейший рост стоимости под вопросом
- Последние 6 лет сдавалась за 11 300р в мес "на руки" до НДФЛ, и цена аренды не росла даже в рублях (а как оказалось позднее - фактически падала даже в номинальном выражении), и это при том что мне невероятно повезло с арендаторами
- Рядом строятся бесконечные клоны таких же микрорайонов с бесконечным количеством таких же успешных инвесторов в однушки, все это непременно давит и на цену недвижимости и на ее аренду
- Доходность ==>
Шикарная доходность 4% годовых до НДФЛ
И это, пожалуй, главная причина продажи. К текущему моменту, доходность аренды упала до 4% годовых, без учета НДФЛ, простоев, страховки, форс мажоров, неплатежей, и амортизации ремонта и коммуникаций квартиры и всего дома.
Я сдавал ее за 11 300р "на руки", но мои арендаторы в первый же день сняли такую же квартиру (даже чуть лучше) за 9000р "на руки".
Доходность к цене квартиры на момент продажи: 9000 * 12 / 2 680 000р = 4%
Грязные 4%, превращающиеся в 0%, если учесть все факторы, при официальной продуктовой инфляции 6%, без перспектив индексации арендных платежей, и с растущими рисками - это точно то, что можно назвать инвестицией?
А что с общим результатом за весь срок?
Я посчитал IRR (внутреннюю норму доходности на основе всех денежных потоков) за весь срок владения квартирой и вот что вышло.
Что имеем?
- Доходность за весь срок владения - 14,37% годовых в рублях и 2,72% в долларах до НДФЛ
- Получено 1 050 000р арендных платежей за 10 лет
- Квартира подорожала на 1 512 000р (более чем вдвое)
- Всего заработано 2 516 800 р
Звучит неплохо, но нужно учесть несколько факторов:
- Могучая переоценка стоимости случилась в последние месяцы, до этого квартира стоила на 500 тыс. дешевле и цифры доходности получались другие
- Мне повезло с арендаторами, и я почти не имел простоев (буквально пару месяцев за все 10 лет), не имел проблем и форс мажоров, пожаров и затоплений, но все это могло и может случится и сильно повлиять на результат.
- Продал квартиру на локальном пике цен, на дне цикла снижения ипотечных ставок (и наш город не вошел в программу льготной ипотеки)
- Я не считал расходом все свои усилия по сдаче квартиры в аренду, хотя на самом деле это расходы (мое время/нервы не бесплатны).
Сравним с несколькими полностью пассивными бенчмарками, которые я мог купить вместо этой чудесной однушки:
- Наличный доллар (без учета стоимости его безопасного хранения) - 10,79% годовых в рублях
- Индекс полной доходности московской биржы по налоговым ставкам резидентов (MCFTRR) - 12,88% в рублях
- ETF на S&P500 (VOO) - 24,98% в рублях
- ETF на акции всего мира (VTI) - 24,56% в рублях
Последний - ETF на акции всего мира, я считаю самым адекватным бенчмарком, так как он предполагает максимально концентрированную идею полностью пассивных инвестиций - без выбора времени, страны, отрасли и конкретных акций. И он, на достаточно длинном в рамках жизни инвестора, периоде в 10 лет, обогнал эти танцы с недвижимостью на "лишние" 10% годовых, а это очень много.
Для осознания разницы - 10% среднегодовой доходности дополнительно удвоят Ваши инвестиции за 7 лет и 3 месяца.
Вместо вывода
В моем случае все сложилось хорошо - я купил квартиру на котловане, по очень удачной цене (была социальная программа и я заполучил очередь), я не вкладывался в ее ремонт и обустройство, чтобы сдать на 500р дороже, я не имел проблем с арендаторами, налоговой, пожарами и даже с продажей. Меня даже ни разу не дергали среди ночи менять потекший кран или заклинивший замок.
И при всем при этом, доходность оказалась хуже максимально пассивного инструмента широкого рынка, и оказалась сравнимой с простым наличным долларом или депозитом.
Период для инвестиций - не самый худший для рынка недвижимости и включает недавний ипотечный бум и рекордно низкие ставки, я уверен что следующие 10 лет для подобных инвестиций будут еще хуже.
Из плюсов - пожалуй только иллюзия стабильности дохода за счет ежемесячных поступлений и иллюзия сохранности капитала
Что дальше делать с полученными деньгами?
Я всегда старался тратить сильно меньше, чем зарабатываю, но долгое время единственным средством накопления были депозиты и однушки, как и у большинства.
С 2017 года (до-того-как-это-стало-мейнстримом) я активно начал наращивать долю в акциях, попутно изучая эти инструменты. Сейчас портфель полностью сформирован и я временно нахожусь на пенсии - старые источники дохода иссякли, новые пока не стартую.
2% от капитала в год полностью покрывают текущие расходы семьи, получена ачивка "финансовая независимость"
Тем не менее, для стабилизации денежного потока, я решил переложить средства от квартиры в альтернативные варианты недвижимости - в REIT'ы за рубежом и в ЗПИФы недвижимости в России. Историческая доходность таких штук все равно ниже акций и сбалансированных портфелей, но психология по прежнему важна, и недвижимость хорошо справляется с задачей не сойти с ума от волатильности и непредсказуемости рынков.
Сейчас рассматриваю и изучаю разные фонды и, чтобы не зафакапить, решил делать это публично. Оказалось, что так ответственность выше и глубина изучения фондов - глубже :-)
Здесь планирую писать про альтернативы жилой недвижимости, которые удается найти и про нюансы такого инвестирования.
А пока, если кому интересно, я занимаюсь этим:
- в блоге (тут уже несколько обзоров разных ЗПИФов)
- в телеграмм канале
Ничего не продаю, не занимаюсь обучением и консультированием, и вообще очень ленюсь, и каналы и блоги хоть немного заставляют меня не опенсионериться окончательно :-)
Что мне не нравится - так это считать в рублях на такой дистанции, на которой рубль обесценился почти в 3 раза. Смысл таких вычислений сильно снижается.
Цена на момент покупки - 43200 долларов. Цена на момент продажи - 35700 долларов. Убыток без учёта аренды - 7500 долларов за 10 лет. Аренда этот убыток покроет, и будет небольшой плюс. Но в целом, выходит околонулевая доходность в долларах. Если в том 2011 году купить доллары, и уже их инвестировать в фонды, то результат был бы совсем другой. S&P 500 дал бы рост в 3 раза. Я проверил, в 2011 индекс S&P 500 был 1200-1400, сейчас 4180. Значит вложенные 43200 долларов превратились бы почти в 130 тысяч долларов. Вот это уже хорошая доходность.
Если бы да кабы - во рту выросли грибы - то был бы не рот - а полный огород.
Если бы он в 2011 купил на 43000$ биткоинов, то сейчас бы продал их за 100500 мильйонов. Точно так же мог бы тогда инвестировать в S&P - и пролететь сейчас. Хорошо давать советы задним числом
Идеальный ответ. На любую хорошую статью, полную смысла найдется советчик, который укажет задним числом куда инвестировать. На мой взгляд очень правильная и полная статья, которая показывает на текущий момент абсолютную невыгодность инвестиций в бетон как в короткосрок, так и в долгосрок из-за девальвации нашей валюты.
Комментарий недоступен
Автор правильно описал свою мысль и выделил текстом: из плюсов только иллюзия получения систематического дохода. А ели посчитать банальный депозит в валюте на эти же деньги, то получится выгоднее. Если не хочется рисковать - различные ETF в помощь, они будут доходнее. Создание бизнеса не рассматривается в этом сравнении, т.к. речь идет о пассивных инвестициях.
Комментарий недоступен
Владимир, на смартлабе так же считали - правда сравнение было не с держанием под подушкой - а валютным депозитом.
В инвестициях риск есть всегда. Просто иногда мы не видим этого. Вкладывая деньги в недвижку мы рискуем не меньше: риск долгостроя, риск гибели, пожара, риск того что соседи зальют сверху, простой, или попросту невыплата. Инвестирование в акции(или ETF на различные рынки) - по моему мнению единственный способ получить положительную доходность в пересчете на валюту.
Комментарий недоступен
Владимир, вы правы отчасти. Валютные депозиты сейчас можно найти под 0.4-0.5%. Раньше, в далекие 2010-2015 ставка была чуть выше.
Т.к. мы производим мало продукции с добавочной стоимостью, наша валюта систематически девальвируется, что делает невыгодными вложения на внутреннем рынке.
Инфляция в долларах существенно ниже, чем рублевая, поэтому саму доходность лучше рассматривать изначально в долларах.
Если рассматривать общую картину потребления обычных жителей в РФ - мы получим высокую долю потребления не в рубле а в валюте: продукты, машины, телефоны, техника, путешествия - все это зависит именно от валютного курса, и если курс идет вверх, то стоимость в рубле растет.
Что касается квартиры - инвестиция в бетон плоха в следующем:
1. Низкая рублевая доходность, и отрицательная доходность в валюте. Вложения в бетон приносят убытки в пересчете доходности в долларах и евро.
2. Абсолютно низкая ликвидность: реализовать быстро квартиру если потребуются деньги можно только с учетом демпинга, а это потерянные деньги
3. Отсутствие возможности диверсификации активов, из-за высокой стоимости: в случае покупки акций, еврооблигаций, или других финансовых инструментов вы можете выбрать 15-20 компаний из разных секторов, что существенно уменьшит ваш риск. В случае покупки квартиры - зачастую затрачиваются все средства физика инвестора на один актив.
К сожалению не все понимают это изначально, поэтому и выбирают самый проверенный способ - покупку квартиры. Если немного разобраться, то вырисовывается совсем не радужная картина. Чтобы сохранить свой капитал - необходимо иметь 10-15% доходности в рублях - это будет примерным эквивалентом 0% доходности в долларах или евро. Если доходность меньше - мы просто становимся медленно беднее, т.к. наша валюта продолжит свое уверенное обесценивание в широком горизонте лет.
Комментарий недоступен
В рубле - дорожают. Только богаче вы от этого не станете. А обучаться инвестициям или банально финансовой грамотности нужно каждому. Это упасет от необдуманных ненужных покупок. Тогда и инвестиции никуда не испарятся.
Что посоветуете почитать по фин грамотности?
Бенджамин Грэм: Разумный инвестор - основная книга, где от простого к сложному описывются основы стоимостного инвестирования. Сначала немного популистская, но потом читать безумно интересно.
УК Арсагера "Заметки в инвестировании" - вводите прямо так в поисковике, попадете на бесплатную великолепную книгу по финансовой грамотности от данной управляющей компании. Я благодарен за бесплатное распространение такой грамотно изложенной информации.
Подкаст "Поговорим об инвестициях" - можно выбирать интересующие темы и слушать раз в недельку.
Заметки арсагеры +1
А Разумный инвестор скорее -1, книга значительно устарела за 70 лет.
Судя по вашему графику, на длинной дистанции (15-20 лет) жилье подорожало даже в долларах.
Эффект низкой базы 90-х
После такого остаётся лишь сочувственно похлопать оппоненту по плечу.
Квартира может испариться очень просто... Дом совсем рядом, "хлопок газа" и всех на улицу. Приватизировано? Не застраховано? Иди на улицу.
Нужно инвестировать в квартиру вместе с дешевыми заемными средствами, тогда доходность совсем другая будет.
Если у вас нет возможности взять средства под 1-2% годовых в рублях, то доходность будет отрицательной
если вы про дещевые етф широкого рынка, то плохо считали.
были десятилетия боковика +высокая инфляция
Биткоин исключительно рискованный актив даже сегодня, в то время как S&P был есть и скорее будет если и не максимальным распределением рисков, то довольно значительным. Это не одна компания и не один сектор и, вообще говоря, даже не одна страна.
а есть еще такие фонды как уже упомянутый VTI - вложения в самые ликвидные предприятия по всему миру, а не только 500 крупнейших компаний США, короче выбор есть да. А вот знаний нам пока не хватает, делаю свои тоже первый шаги на этом пути ... жалею, что довольно поздно (в смысле возраста)
угу, я бы только уточнил что S&P500 это не совсем компании США, а крупнейшие компании _размещенные_ на бирже в США
Многие и правда американские, но скажем Гармин это американская компания которая оперирует в Швейцарии, Шлюмберже французская, Алибаба не в индексе, но полностью Китайская компания.
Комментарий недоступен
купил за рубил сдавал за рубли продал за рубли. почему считать в валюте?
с тем же успехом можно давай индекс бургера посчитаем или булках хлеба - это ж абсолютно бесполезно..
да в долгую заработать можно и больше(на долгую, а в моменте мог и в минуса уходить) но 11300(каждый месяц) в кармане греют лучше(и как я понял еще как то оборачивались).
Потому что все траты по факту завязаны на цены в валюте, от бытовой техники и одежды до продуктов.
Я все таки считаю что не все. Местные услуги, уборка, няни, садики, сильно отстают от курса usd/rub. До рождения детей у меня структура расходов была куда более валютная - путешествия, техника, а сейчас рублевых больше.
Я не берусь предсказывать курсы, и даже делал расчет на коленке, что выгоднее - долларовый или рублевый депозит с учетом разницы ставок, и оказался что повышенные ставки за риск в рубле покрывают девальвацию.
Для себя я решил иметь портфель в долях по валютам примерно соответствующих структуре потребления.
На самом деле все равно все.
И домработнице, и няне тоже нужно покупать себе и еду, и одежду, и телефоны.
Просто тем где себестоимость на большую часть состоит из закупа (техника и т.п) цены поднимаются даже с некоторым опережением курса чтобы застраховать риски, а там где основная часть состоит из фот - картина другая. Рядовой персонал свои финансовые ожидания исправляет с лагом в 2-6 месяца, - что позволяет владельцам некоторых бизнесов делать более плавный рост цен, - но на длинном горизонте этот лаг абсолютно не заметен.
Помимо доллара другие валюты не рассматривали?
Разжую: можно было бы купить три квартиры.
Согласен даже если по недвиге сравнивать, читал историю на журнал-пивоварбанке там человек в 2013 квартиру в Нижнем Новгороде продал и купил +- такую же в Таллинне. Сейчас такой обмен сложно представить.
Что за город такой интересный, что квартира упала в цене?
В любом условном Челябинске, где власти - не совсем коррупционеры, а застройщики - не совсем жулики, действительно растут "бесконечные клоны таких же микрорайонов с бесконечным количеством таких же успешных инвесторов в однушки".
За счёт этого цена квадрата в типовушках-экономах как минимум не растёт
Давайте конкретный пример рассматривать. Живу в условном СПб, цены только растут
если вы живёте в СПб, вам ли не понимать особенностей и востребованности этого города, и непохожести его ни на один миллионник в РФ...
Отвечу вам из СПб: ну есть вот у меня 1к-квартира в спальном районе. За последний год квартира подорожала на 20% (спасибо льготной ипотеке), при этом стоимость аренды никак не изменилась, а спрос уменьшился в разы - за счет оттока любителей ипотек и КОВИДа. Если продавать квартиру и покупать что-то другое - другое-то подорожало ровно так же.
Я считал, если продам квартиру и положу деньги на вклад, то буду получать ежемесячно фактически ту же самую сумму, что получаю от сдачи в аренду, только мне вот ничего не нужно будет делать.
Квартиры растут в цене ровно так же, как и всё остальное, поэтому, я считаю, что их инвестиционная привлекательность в районе 0. А уж извращенцы, покупающие квартиры для инвестиций в ипотеку - это вообще за гранью.
Вклад в банке - это деньги не у вас.
ПО квартире можно сделать ремонт по конкретную целевую аудиторию и доход будет выше. Можно самому жить в одной комнате и сдавать вторую. Вариантов много и все очень гибко. Инвестиции в фондовый рынок - это тоже отвлечение внимания на просмотры котировок и переформирование портфеля и порой немаленькое и это не для всех.
инвестиция уровня /vc
У вкладов плохо что:
1) С 2021 года налогообложению подлежат доходы в виде полученных процентов по вкладам
(остаткам на счетах), превышающих сумму, рассчитанную по формуле: 1 000 000 рублей х ключевая ставка ЦБ.
2) Что Максимальная сумма при банкротстве банка, которую вернет АСВ – 1 млн. 400 тыс. рублей.
Это очень плохо если стоимость тоже будет повышаться.
А что за инвестиции в ипотеку?
Люди покупают в ипотеку квартиры для инвестиций. Что ж тут не понятного?
Впервые слышу об этом. Про банк понятно, сколько же банков надо что бы разделить стоимость средней московской квартиры?
Так не надо держать в 1 банке все сбережения. Давно же известно.
Питер вошёл в мировой топ-10 по росту стоимости жилья за прошлый год...
Опять же , индексы жутко росли. Я понимаю, что никто не поверит, а если индексы рынка акций не будут расти?
Но ведь и недвижка дико росла, а бывает и так что падает, причём зачастую есть прямая корреляция между ростом/падением акций и недвижимости (2009, 2020)
Она может падать, только за аренду вам будут платить,а вот рынок акций если будет падать.. И дивиденды могут тоже не платить
Не очень понимаю откуда такая уверенность что за аренду будут обязательно платить, такой гарантии нет. Есть много сценариев почему это может изменится, поэтому ситуация 1 в 1 как с дивидентами.
- В США в последний год люди стали уезжать из Нью-Йорка и Калифорнии в более уютные локации, квартиры простаивают и аренда снизилась, почему то же самое не может случится с Москвой / Питером? Или наоборот, если у вас квартира в каком-нибудь маленьком городе, люди могут уехать собственно в ДС1 / ДС2.
- Завтра Путин может, скажем, объявить режим бесплатной аренды (за счет арендодателей), дескать кризис, нечего наживаться или доп налог на сдачу, как это недавно сделали с вкладами выше определенной суммы
- Если у вас квартира не в топ локации, а например, в Мурино, рано или поздно могут начать строить ок жилье европейского уровня и тогда в Мурино никто не захочет снимать и придется демпинговать
- Если жилье в силу каких-то структурных изменений получится строить дешевле / ипотека станет еще доступней, рынок аренды сузится, ведь зачем снимать если можно будет жить в своей квартире (опять таки, похожий процесс который сейчас происходит в США где индекс владения жильем сейчас на пике).
Посмотрел про Нью Йорк, цена аренды там слабо упала.
Так же если не ошибаюсь аренда должна проходить через договор и с этого дохода также уплачивается налог(должен)
- С кем заключать договор если все арендодатели встали и уехали, квартира больше не сдаётся за Х денег, а только за 0,5Х, скажем?)
- если мы все еще про Нью-Йорк то там официально разрешили на год не платить аренду И запретили выселять жильцов, и можно подписать хоть пятьдесят договоров, но они на это не влияют.
- если говорить про Россию, то договор это скорее желательная часть, для того что бы обезопасить себя, на практике он довольно бесполезен, если что и помогает то это страховка (есть в том числе те что подразумевают сдачу квартиры), для уплаты налогов есть несколько вариантов налогообложения, один из них это патентная система для которой все равно сколько вы там получаете за аренду
P.S. В Нью-Йорке стоит смотреть и цену аренды и vacancy. Связано это с сложной системой REIT, если очень сильно упростить у тех кто владеет жильем (зданием) есть финансовая мотивация не сдавать жилье ниже определенной цены, даже если оно будет пустовать годами. Пустое здание это отсутствие «дивидендов», снижение аренды это снижение стоимости самого фонда, на это очень мало кто идет.
Про год не платить аренду это похоже на попытку властей уменьшить количество бездомных и сам бедный класс.
А пустое здание не надо обслуживать и нет никаких показателей востребованности помещения?
Допустим из за пандемии год здание помещение\здание пустовало, оно не потеряло в цене? Это так же не снизит стоимость фонда?
Не понимаете и ладно. Я пишу про Москву. Нафантазировать можно много.
Вопрос не в фантазиях, а в рисках и понимании в том какие они есть, в той или иной области.
Я пишу про Москву.Но при этом почему-то пишите про общий «рынок акций», а не только про Эппл, скажем.
Почему никто не поверит? Рано или поздно бычья фаза сменится медвежьей. Возможно уже бы сменилась, если бы не оргия накачки экономик ликвидностью во всех крупных странах мира (даже нас зацепила - льготная ипотека по факту из той же истории). Правда от этого частично спасают дивидендные аристократы...
Если крупные индексы не будут расти в долгосроке - отсутствие прибыли будет наименьшей из ваших проблем, там надо будет закупаться гречкой/тушенкой и уползать в бункер)
Чушь.
Да нет не чушь, если индексы не будут расти то это значит что экономика встала.
Не было такого отрезка в 10 лет, на котором S&P не рос
Только ж имейте в виду, что придётся налоги платить с доходности, "более дорого доллара")))...
На валюту не дают кредитный рычаг в виде ипотеки 1 к 10.