Инвестиции в однушки в РФ: итоги 10 лет
На этой неделе я продал последнюю свою инвестиционную однушку, решив полностью выйти из этого, самого популярного и народного инструмента сохранения накоплений.
Возможно, после прочтения, и Вы решите посчитать свои результаты и взвесить целесообразность таких инвестиций.
Что за квартира?
Типичная однушка 28 кв.м в спальном районе города миллионника с парой десятков одинаковых домов.
- Куплена в 2011г на котловане у надежного застройщика за 1 168 400р (тех самых, крепких, не девальвированных рублей)
- Построена в конце 2012г, сдана с мая 2013 года в аренду
- Муниципальный ремонт, минимальная подготовка к сдаче в аренду
Почему продал?
- Квартире 10 лет, и я ни копейки ни вложил в ремонт, и впереди, для продолжения сдачи квартиры по той же цене, были необходимы вложения, которые сотрут весь доход за последующие 1-2 года
- Недавний аттракцион низких ставок привел к резкой переоценке этого богатства, при том что до этого цена росла очень медленно, и по несколько лет стояла на месте, и дальнейший рост стоимости под вопросом
- Последние 6 лет сдавалась за 11 300р в мес "на руки" до НДФЛ, и цена аренды не росла даже в рублях (а как оказалось позднее - фактически падала даже в номинальном выражении), и это при том что мне невероятно повезло с арендаторами
- Рядом строятся бесконечные клоны таких же микрорайонов с бесконечным количеством таких же успешных инвесторов в однушки, все это непременно давит и на цену недвижимости и на ее аренду
- Доходность ==>
Шикарная доходность 4% годовых до НДФЛ
И это, пожалуй, главная причина продажи. К текущему моменту, доходность аренды упала до 4% годовых, без учета НДФЛ, простоев, страховки, форс мажоров, неплатежей, и амортизации ремонта и коммуникаций квартиры и всего дома.
Я сдавал ее за 11 300р "на руки", но мои арендаторы в первый же день сняли такую же квартиру (даже чуть лучше) за 9000р "на руки".
Доходность к цене квартиры на момент продажи: 9000 * 12 / 2 680 000р = 4%
Грязные 4%, превращающиеся в 0%, если учесть все факторы, при официальной продуктовой инфляции 6%, без перспектив индексации арендных платежей, и с растущими рисками - это точно то, что можно назвать инвестицией?
А что с общим результатом за весь срок?
Я посчитал IRR (внутреннюю норму доходности на основе всех денежных потоков) за весь срок владения квартирой и вот что вышло.
Что имеем?
- Доходность за весь срок владения - 14,37% годовых в рублях и 2,72% в долларах до НДФЛ
- Получено 1 050 000р арендных платежей за 10 лет
- Квартира подорожала на 1 512 000р (более чем вдвое)
- Всего заработано 2 516 800 р
Звучит неплохо, но нужно учесть несколько факторов:
- Могучая переоценка стоимости случилась в последние месяцы, до этого квартира стоила на 500 тыс. дешевле и цифры доходности получались другие
- Мне повезло с арендаторами, и я почти не имел простоев (буквально пару месяцев за все 10 лет), не имел проблем и форс мажоров, пожаров и затоплений, но все это могло и может случится и сильно повлиять на результат.
- Продал квартиру на локальном пике цен, на дне цикла снижения ипотечных ставок (и наш город не вошел в программу льготной ипотеки)
- Я не считал расходом все свои усилия по сдаче квартиры в аренду, хотя на самом деле это расходы (мое время/нервы не бесплатны).
Сравним с несколькими полностью пассивными бенчмарками, которые я мог купить вместо этой чудесной однушки:
- Наличный доллар (без учета стоимости его безопасного хранения) - 10,79% годовых в рублях
- Индекс полной доходности московской биржы по налоговым ставкам резидентов (MCFTRR) - 12,88% в рублях
- ETF на S&P500 (VOO) - 24,98% в рублях
- ETF на акции всего мира (VTI) - 24,56% в рублях
Последний - ETF на акции всего мира, я считаю самым адекватным бенчмарком, так как он предполагает максимально концентрированную идею полностью пассивных инвестиций - без выбора времени, страны, отрасли и конкретных акций. И он, на достаточно длинном в рамках жизни инвестора, периоде в 10 лет, обогнал эти танцы с недвижимостью на "лишние" 10% годовых, а это очень много.
Для осознания разницы - 10% среднегодовой доходности дополнительно удвоят Ваши инвестиции за 7 лет и 3 месяца.
Вместо вывода
В моем случае все сложилось хорошо - я купил квартиру на котловане, по очень удачной цене (была социальная программа и я заполучил очередь), я не вкладывался в ее ремонт и обустройство, чтобы сдать на 500р дороже, я не имел проблем с арендаторами, налоговой, пожарами и даже с продажей. Меня даже ни разу не дергали среди ночи менять потекший кран или заклинивший замок.
И при всем при этом, доходность оказалась хуже максимально пассивного инструмента широкого рынка, и оказалась сравнимой с простым наличным долларом или депозитом.
Период для инвестиций - не самый худший для рынка недвижимости и включает недавний ипотечный бум и рекордно низкие ставки, я уверен что следующие 10 лет для подобных инвестиций будут еще хуже.
Из плюсов - пожалуй только иллюзия стабильности дохода за счет ежемесячных поступлений и иллюзия сохранности капитала
Что дальше делать с полученными деньгами?
Я всегда старался тратить сильно меньше, чем зарабатываю, но долгое время единственным средством накопления были депозиты и однушки, как и у большинства.
С 2017 года (до-того-как-это-стало-мейнстримом) я активно начал наращивать долю в акциях, попутно изучая эти инструменты. Сейчас портфель полностью сформирован и я временно нахожусь на пенсии - старые источники дохода иссякли, новые пока не стартую.
2% от капитала в год полностью покрывают текущие расходы семьи, получена ачивка "финансовая независимость"
Тем не менее, для стабилизации денежного потока, я решил переложить средства от квартиры в альтернативные варианты недвижимости - в REIT'ы за рубежом и в ЗПИФы недвижимости в России. Историческая доходность таких штук все равно ниже акций и сбалансированных портфелей, но психология по прежнему важна, и недвижимость хорошо справляется с задачей не сойти с ума от волатильности и непредсказуемости рынков.
Сейчас рассматриваю и изучаю разные фонды и, чтобы не зафакапить, решил делать это публично. Оказалось, что так ответственность выше и глубина изучения фондов - глубже :-)
Здесь планирую писать про альтернативы жилой недвижимости, которые удается найти и про нюансы такого инвестирования.
А пока, если кому интересно, я занимаюсь этим:
- в блоге (тут уже несколько обзоров разных ЗПИФов)
- в телеграмм канале
Ничего не продаю, не занимаюсь обучением и консультированием, и вообще очень ленюсь, и каналы и блоги хоть немного заставляют меня не опенсионериться окончательно :-)
Нужно пользоваться правильными инструментами
Themeters.ru например как раз для того и сделан, чтоб покупать квартиры как инвестиция не от балды, а качественно
Спасибо интересные выводы, пожалуй продолжу вкладывать деньги в свои сайты :D 100 рублей - чем не вложение?)
Что мне не нравится - так это считать в рублях на такой дистанции, на которой рубль обесценился почти в 3 раза. Смысл таких вычислений сильно снижается.
Цена на момент покупки - 43200 долларов. Цена на момент продажи - 35700 долларов. Убыток без учёта аренды - 7500 долларов за 10 лет. Аренда этот убыток покроет, и будет небольшой плюс. Но в целом, выходит околонулевая доходность в долларах. Если в том 2011 году купить доллары, и уже их инвестировать в фонды, то результат был бы совсем другой. S&P 500 дал бы рост в 3 раза. Я проверил, в 2011 индекс S&P 500 был 1200-1400, сейчас 4180. Значит вложенные 43200 долларов превратились бы почти в 130 тысяч долларов. Вот это уже хорошая доходность.
Если бы да кабы - во рту выросли грибы - то был бы не рот - а полный огород.
Если бы он в 2011 купил на 43000$ биткоинов, то сейчас бы продал их за 100500 мильйонов. Точно так же мог бы тогда инвестировать в S&P - и пролететь сейчас. Хорошо давать советы задним числом
купил за рубил сдавал за рубли продал за рубли. почему считать в валюте?
с тем же успехом можно давай индекс бургера посчитаем или булках хлеба - это ж абсолютно бесполезно..
да в долгую заработать можно и больше(на долгую, а в моменте мог и в минуса уходить) но 11300(каждый месяц) в кармане греют лучше(и как я понял еще как то оборачивались).