{"id":4200,"title":"\u0411\u0435\u0441\u043f\u043b\u0430\u0442\u043d\u044b\u0439 \u0442\u0435\u0441\u0442-\u0434\u0440\u0430\u0439\u0432 \u0433\u0430\u0434\u0436\u0435\u0442\u043e\u0432 Apple \u0438 \u0434\u0440\u0443\u0433\u043e\u0439 \u0442\u0435\u0445\u043d\u0438\u043a\u0438","url":"\/redirect?component=advertising&id=4200&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/257710-korotko-konferenciya-apple-tech-business-week&hash=789e97e8f976b8cb46ac87188977078aca31dc1c19d26cbaad0a3f744216d415","isPaidAndBannersEnabled":false}
Финансы
Алексей К

Инвестиции в однушки в РФ: итоги 10 лет

На этой неделе я продал последнюю свою инвестиционную однушку, решив полностью выйти из этого, самого популярного и народного инструмента сохранения накоплений.

Возможно, после прочтения, и Вы решите посчитать свои результаты и взвесить целесообразность таких инвестиций.

Что за квартира?

Типичная однушка 28 кв.м в спальном районе города миллионника с парой десятков одинаковых домов.

  • Куплена в 2011г на котловане у надежного застройщика за 1 168 400р (тех самых, крепких, не девальвированных рублей)
  • Построена в конце 2012г, сдана с мая 2013 года в аренду
  • Муниципальный ремонт, минимальная подготовка к сдаче в аренду
Примерно такой "леденец"

Почему продал?

  • Квартире 10 лет, и я ни копейки ни вложил в ремонт, и впереди, для продолжения сдачи квартиры по той же цене, были необходимы вложения, которые сотрут весь доход за последующие 1-2 года
  • Недавний аттракцион низких ставок привел к резкой переоценке этого богатства, при том что до этого цена росла очень медленно, и по несколько лет стояла на месте, и дальнейший рост стоимости под вопросом
  • Последние 6 лет сдавалась за 11 300р в мес "на руки" до НДФЛ, и цена аренды не росла даже в рублях (а как оказалось позднее - фактически падала даже в номинальном выражении), и это при том что мне невероятно повезло с арендаторами
  • Рядом строятся бесконечные клоны таких же микрорайонов с бесконечным количеством таких же успешных инвесторов в однушки, все это непременно давит и на цену недвижимости и на ее аренду
  • Доходность ==>

Шикарная доходность 4% годовых до НДФЛ

И это, пожалуй, главная причина продажи. К текущему моменту, доходность аренды упала до 4% годовых, без учета НДФЛ, простоев, страховки, форс мажоров, неплатежей, и амортизации ремонта и коммуникаций квартиры и всего дома.

Я сдавал ее за 11 300р "на руки", но мои арендаторы в первый же день сняли такую же квартиру (даже чуть лучше) за 9000р "на руки".

Доходность к цене квартиры на момент продажи: 9000 * 12 / 2 680 000р = 4%

Грязные 4%, превращающиеся в 0%, если учесть все факторы, при официальной продуктовой инфляции 6%, без перспектив индексации арендных платежей, и с растущими рисками - это точно то, что можно назвать инвестицией?

А что с общим результатом за весь срок?

Я посчитал IRR (внутреннюю норму доходности на основе всех денежных потоков) за весь срок владения квартирой и вот что вышло.

Доходность за весь срок владения - 14,37% годовых, таблица с расчетами в Google Docs

Что имеем?

  • Доходность за весь срок владения - 14,37% годовых в рублях и 2,72% в долларах до НДФЛ
  • Получено 1 050 000р арендных платежей за 10 лет
  • Квартира подорожала на 1 512 000р (более чем вдвое)
  • Всего заработано 2 516 800 р

Звучит неплохо, но нужно учесть несколько факторов:

  • Могучая переоценка стоимости случилась в последние месяцы, до этого квартира стоила на 500 тыс. дешевле и цифры доходности получались другие
  • Мне повезло с арендаторами, и я почти не имел простоев (буквально пару месяцев за все 10 лет), не имел проблем и форс мажоров, пожаров и затоплений, но все это могло и может случится и сильно повлиять на результат.
  • Продал квартиру на локальном пике цен, на дне цикла снижения ипотечных ставок (и наш город не вошел в программу льготной ипотеки)
  • Я не считал расходом все свои усилия по сдаче квартиры в аренду, хотя на самом деле это расходы (мое время/нервы не бесплатны).

Сравним с несколькими полностью пассивными бенчмарками, которые я мог купить вместо этой чудесной однушки:

  • Наличный доллар (без учета стоимости его безопасного хранения) - 10,79% годовых в рублях
  • Индекс полной доходности московской биржы по налоговым ставкам резидентов (MCFTRR) - 12,88% в рублях
  • ETF на S&P500 (VOO) - 24,98% в рублях
  • ETF на акции всего мира (VTI) - 24,56% в рублях

Последний - ETF на акции всего мира, я считаю самым адекватным бенчмарком, так как он предполагает максимально концентрированную идею полностью пассивных инвестиций - без выбора времени, страны, отрасли и конкретных акций. И он, на достаточно длинном в рамках жизни инвестора, периоде в 10 лет, обогнал эти танцы с недвижимостью на "лишние" 10% годовых, а это очень много.

Для осознания разницы - 10% среднегодовой доходности дополнительно удвоят Ваши инвестиции за 7 лет и 3 месяца.

Вместо вывода

В моем случае все сложилось хорошо - я купил квартиру на котловане, по очень удачной цене (была социальная программа и я заполучил очередь), я не вкладывался в ее ремонт и обустройство, чтобы сдать на 500р дороже, я не имел проблем с арендаторами, налоговой, пожарами и даже с продажей. Меня даже ни разу не дергали среди ночи менять потекший кран или заклинивший замок.

И при всем при этом, доходность оказалась хуже максимально пассивного инструмента широкого рынка, и оказалась сравнимой с простым наличным долларом или депозитом.

Период для инвестиций - не самый худший для рынка недвижимости и включает недавний ипотечный бум и рекордно низкие ставки, я уверен что следующие 10 лет для подобных инвестиций будут еще хуже.

Из плюсов - пожалуй только иллюзия стабильности дохода за счет ежемесячных поступлений и иллюзия сохранности капитала

Что дальше делать с полученными деньгами?

Я всегда старался тратить сильно меньше, чем зарабатываю, но долгое время единственным средством накопления были депозиты и однушки, как и у большинства.

С 2017 года (до-того-как-это-стало-мейнстримом) я активно начал наращивать долю в акциях, попутно изучая эти инструменты. Сейчас портфель полностью сформирован и я временно нахожусь на пенсии - старые источники дохода иссякли, новые пока не стартую.

2% от капитала в год полностью покрывают текущие расходы семьи, получена ачивка "финансовая независимость"

Тем не менее, для стабилизации денежного потока, я решил переложить средства от квартиры в альтернативные варианты недвижимости - в REIT'ы за рубежом и в ЗПИФы недвижимости в России. Историческая доходность таких штук все равно ниже акций и сбалансированных портфелей, но психология по прежнему важна, и недвижимость хорошо справляется с задачей не сойти с ума от волатильности и непредсказуемости рынков.

Сейчас рассматриваю и изучаю разные фонды и, чтобы не зафакапить, решил делать это публично. Оказалось, что так ответственность выше и глубина изучения фондов - глубже :-)

Здесь планирую писать про альтернативы жилой недвижимости, которые удается найти и про нюансы такого инвестирования.

А пока, если кому интересно, я занимаюсь этим:

Ничего не продаю, не занимаюсь обучением и консультированием, и вообще очень ленюсь, и каналы и блоги хоть немного заставляют меня не опенсионериться окончательно :-)

{ "author_name": "Алексей К", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 497, "likes": 349, "favorites": 372, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 238578, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Sun, 25 Apr 2021 21:31:05 +0300", "is_special": false }
0
497 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
–69

Нужно пользоваться правильными инструментами

Themeters.ru например как раз для того и сделан, чтоб покупать квартиры как инвестиция не от балды, а качественно 

Ответить
3 комментария
0

Спасибо интересные выводы, пожалуй продолжу вкладывать деньги в свои сайты :D 100 рублей - чем не вложение?)

Ответить
179

Что мне не нравится - так это считать в рублях на такой дистанции, на которой рубль обесценился почти в 3 раза. Смысл таких вычислений сильно снижается.

Цена на момент покупки - 43200 долларов. Цена на момент продажи - 35700 долларов. Убыток без учёта аренды - 7500 долларов за 10 лет. Аренда этот убыток покроет, и будет небольшой плюс. Но в целом, выходит околонулевая доходность в долларах. Если в том 2011 году купить доллары, и уже их инвестировать в фонды, то результат был бы совсем другой. S&P 500 дал бы рост в 3 раза. Я проверил, в 2011 индекс S&P 500 был 1200-1400, сейчас 4180. Значит вложенные 43200 долларов превратились бы почти в 130 тысяч долларов. Вот это уже хорошая доходность.

Ответить
266

Если бы да кабы - во рту выросли грибы - то был бы не рот - а полный огород.
Если бы он в 2011 купил на 43000$ биткоинов, то сейчас бы продал их за 100500 мильйонов. Точно так же мог бы тогда инвестировать в S&P - и пролететь сейчас. Хорошо давать советы задним числом

Ответить
49

Идеальный ответ. На любую хорошую статью, полную смысла найдется советчик, который укажет задним числом куда инвестировать. На мой взгляд очень правильная и полная статья, которая показывает на текущий момент абсолютную невыгодность инвестиций в бетон как в короткосрок, так и в долгосрок из-за девальвации нашей валюты. 

Ответить
3

В бетоне деньги хотя бы сохраняются с минимальным процентом доходности. Во всех остальных случаях - либо обесцениваются лежа на вкладах, либо  ими придется рисковать, покупая акции/создавая бизнес. 

Ответить
4

Автор правильно описал свою мысль и выделил текстом: из плюсов только иллюзия получения систематического дохода. А ели посчитать банальный депозит в валюте на эти же деньги, то получится выгоднее. Если не хочется рисковать - различные ETF в помощь, они будут доходнее. Создание бизнеса не рассматривается в этом сравнении, т.к. речь идет о пассивных инвестициях.

Ответить
4

Не. На хабре уже считали (ссылку не найду). Если ты деньги держишь в валюте, то они всего лишь обесцениваются несколько медленней, чем на рублевом вкладе. То есть даже в ноль не выйдешь. А ETF - ну такое себе. Там действует то же правило, что и на фондовом рынке (по сути это фонд и есть): нет рисков - нет прибыли. Есть прибыль - есть и риски. Тут уже каждый сам для себя выбирает. 

Ответить
5

Владимир, на смартлабе так же считали - правда сравнение было не с держанием под подушкой - а валютным депозитом.
В инвестициях риск есть всегда. Просто иногда мы не видим этого. Вкладывая деньги в недвижку мы рискуем не меньше: риск долгостроя, риск гибели, пожара, риск того что соседи зальют сверху, простой, или попросту невыплата. Инвестирование в акции(или ETF на различные рынки) - по моему мнению единственный способ получить положительную доходность в пересчете на валюту.

Ответить
1

А валютные депозиты в РФ - беспроцентные. Ну то есть там есть процент, но он символический - 0,01%.
С квартирой риски тоже есть, не спорю. Но эти риски несоизмеримо меньше инвестиционных. Плюс ко всему, квартира имеет постоянно растущую остаточную стоимость, чего (увы) не происходит с деньгами. 

Ответить
10

Владимир, вы правы отчасти. Валютные депозиты сейчас можно найти под 0.4-0.5%. Раньше, в далекие 2010-2015 ставка была чуть выше.
Т.к. мы производим мало продукции с добавочной стоимостью, наша валюта систематически девальвируется, что делает невыгодными вложения на внутреннем рынке.
Инфляция в долларах существенно ниже, чем рублевая, поэтому саму доходность лучше рассматривать изначально в долларах.

Если рассматривать общую картину потребления обычных жителей в РФ - мы получим высокую долю потребления не в рубле а в валюте: продукты, машины, телефоны, техника, путешествия - все это зависит именно от валютного курса, и если курс идет вверх, то стоимость в рубле растет.

Что касается квартиры - инвестиция в бетон плоха в следующем:
1. Низкая рублевая доходность, и отрицательная доходность в валюте. Вложения в бетон приносят убытки в пересчете доходности в долларах и евро.
2. Абсолютно низкая ликвидность: реализовать быстро квартиру если потребуются деньги можно только с учетом демпинга, а это потерянные деньги
3. Отсутствие возможности диверсификации активов, из-за высокой стоимости: в случае покупки акций, еврооблигаций, или других финансовых инструментов вы можете выбрать 15-20 компаний из разных секторов, что существенно уменьшит ваш риск. В случае  покупки квартиры - зачастую затрачиваются все средства физика инвестора на один актив.

К сожалению не все понимают это изначально, поэтому и выбирают самый проверенный способ - покупку квартиры. Если немного разобраться, то вырисовывается совсем не радужная картина. Чтобы сохранить свой капитал - необходимо иметь 10-15% доходности в рублях - это будет примерным эквивалентом 0% доходности в долларах или евро. Если доходность меньше - мы просто становимся медленно беднее, т.к. наша валюта продолжит свое уверенное обесценивание в широком горизонте лет.

Ответить
5

Согласен отчасти.

Вы забываете, что квартиры дорожают, т.е. остаточная стоимость активов в виде квартиры растёт.
Однушки были есть и будут ликвидны, если продавать по рыночной цене.
Вот давайте без умных диверсификационных слов. Речь идет про людей, которые не обладают экономическим образованием. И им все эти "диверсификации" - китобойный промысел. Тот, кто умудрился заработать на квартиру в 99% случаев покупает именно квартиру.
Далее вы пишете "чтобы сохранить свой капитал необходимо...". И вот тут ключевая ошибка. Квартира, которая сдается по цене квартплаты уже сохраняет капитал, так как стоимость квартир у нас тоже завязана на доллар. Вот и автор пишет, что его квартира подорожала более чем вдвое. Это нужно учитывать. 

Теперь по инвестициям: большинству людей обучаться инвестированию некогда, работать надо. А сохранить деньги хочется. Поэтому покупка квартиры с точки зрения обывателя - рациональна, а инвестиции - нет. Инвестиции могут испариться, а квартира - нет. 

Ответить
15

В рубле - дорожают. Только богаче вы от этого не станете. А обучаться инвестициям или банально финансовой грамотности нужно каждому. Это упасет от необдуманных ненужных покупок. Тогда и инвестиции никуда не испарятся.

Ответить
0

Что посоветуете почитать по фин грамотности?

Ответить
6

Бенджамин Грэм: Разумный инвестор - основная книга, где от простого к сложному описывются основы стоимостного инвестирования. Сначала немного популистская, но потом читать безумно интересно.

УК Арсагера "Заметки в инвестировании" - вводите прямо так в поисковике, попадете на бесплатную великолепную книгу по финансовой грамотности от данной управляющей компании. Я благодарен за бесплатное распространение такой грамотно изложенной информации.

Подкаст "Поговорим об инвестициях" - можно выбирать интересующие темы и слушать раз в недельку.

Ответить
0

Заметки арсагеры +1
А Разумный инвестор скорее -1, книга значительно устарела за 70 лет. 

Ответить
0

Судя по вашему графику, на длинной дистанции (15-20 лет) жилье подорожало даже в долларах.

Ответить
4

Эффект низкой базы 90-х

Ответить
7

давайте без умных ... слов

После такого остаётся лишь сочувственно похлопать оппоненту по плечу. 

Ответить
2

Квартира может испариться очень просто... Дом совсем рядом, "хлопок газа" и всех на улицу. Приватизировано? Не застраховано? Иди на улицу.

Ответить
0

Нужно инвестировать в квартиру вместе с дешевыми заемными средствами, тогда доходность совсем другая будет.

Ответить
0

Если у вас нет возможности взять средства под 1-2% годовых в рублях, то доходность будет отрицательной 

Ответить
0

если вы про дещевые етф широкого рынка, то плохо считали.
были десятилетия боковика +высокая инфляция

Ответить
1

Биткоин исключительно рискованный актив даже сегодня, в то время как S&P был есть и скорее будет если и не максимальным распределением рисков, то довольно значительным. Это не одна компания и не один сектор и, вообще говоря, даже не одна страна. 

Ответить
0

а есть еще такие фонды как уже упомянутый VTI - вложения в самые ликвидные предприятия по всему миру, а не только 500 крупнейших компаний США, короче выбор есть да. А вот знаний нам пока не хватает, делаю свои тоже первый шаги на этом пути ... жалею, что довольно поздно (в смысле возраста)

Ответить
1

угу, я бы только уточнил что S&P500 это не совсем компании США, а крупнейшие компании _размещенные_ на бирже в США

Многие и правда американские, но скажем Гармин это американская компания которая оперирует в Швейцарии, Шлюмберже французская, Алибаба не в индексе, но полностью Китайская компания.

Ответить

Книжный Даниль

Павел
1

Ну а инвестировать еще лучше)

Ответить
5

купил за рубил сдавал за рубли продал за рубли. почему считать в валюте? 
с тем же успехом можно давай индекс бургера посчитаем или булках хлеба - это ж абсолютно бесполезно..

да в долгую заработать можно и больше(на долгую, а в моменте мог и в минуса уходить) но 11300(каждый месяц) в кармане греют лучше(и как я понял еще как то оборачивались).

Ответить
44

Потому что все траты по факту завязаны на цены в валюте, от бытовой техники и одежды до продуктов.

Ответить
5

Я все таки считаю что не все. Местные услуги, уборка, няни, садики, сильно отстают от курса usd/rub. До рождения детей у меня структура расходов была куда более валютная - путешествия, техника, а сейчас рублевых больше.
Я не берусь предсказывать курсы, и даже делал расчет на коленке, что выгоднее - долларовый или рублевый депозит с учетом разницы ставок, и оказался что повышенные ставки за риск в рубле покрывают девальвацию.
Для себя я решил иметь портфель в долях по валютам примерно соответствующих структуре потребления.

Ответить
0

Помимо доллара другие валюты не рассматривали?

Ответить
0

На самом деле все равно все.
И домработнице, и няне тоже нужно покупать себе и еду, и одежду, и телефоны.
Просто тем где себестоимость на большую часть состоит из закупа (техника и т.п) цены поднимаются даже с некоторым опережением курса чтобы застраховать риски, а там где основная часть состоит из фот - картина другая. Рядовой персонал свои финансовые ожидания исправляет с лагом в 2-6 месяца, -  что позволяет владельцам некоторых бизнесов делать более плавный рост цен, - но на длинном горизонте этот лаг абсолютно не заметен.

Ответить
9

Разжую: можно было бы купить три квартиры. 

Ответить
6

Согласен даже если по недвиге сравнивать, читал историю на журнал-пивоварбанке там человек в 2013 квартиру в Нижнем Новгороде продал и купил +- такую же в Таллинне. Сейчас такой обмен сложно представить.

Ответить
0

Что за город такой интересный, что квартира упала в цене?

Ответить
8

В любом условном Челябинске, где власти - не совсем коррупционеры, а застройщики - не совсем жулики, действительно растут "бесконечные клоны таких же микрорайонов с бесконечным количеством таких же успешных инвесторов в однушки".
За счёт этого цена квадрата  в типовушках-экономах как минимум не растёт 

Ответить
0

Давайте конкретный пример рассматривать. Живу в условном СПб, цены только растут

Ответить
16

если вы живёте в СПб, вам ли не понимать особенностей и востребованности этого города, и непохожести его ни на один миллионник в РФ...

Ответить
4

Отвечу вам из СПб: ну есть вот у меня 1к-квартира в спальном районе. За последний год квартира подорожала на 20% (спасибо льготной ипотеке), при этом стоимость аренды никак не изменилась, а спрос уменьшился в разы - за счет оттока любителей ипотек и КОВИДа. Если продавать квартиру и покупать что-то другое - другое-то подорожало ровно так же.
Я считал, если продам квартиру и положу деньги на вклад, то буду получать ежемесячно фактически ту же самую сумму, что получаю от сдачи в аренду, только мне вот ничего не нужно будет делать. 
Квартиры растут в цене ровно так же, как и всё остальное, поэтому, я считаю, что их инвестиционная привлекательность в районе 0. А уж извращенцы, покупающие квартиры для инвестиций в ипотеку - это вообще за гранью.

Ответить
1

У вкладов плохо что:
1) С 2021 года налогообложению подлежат доходы в виде полученных процентов по вкладам
(остаткам на счетах), превышающих сумму, рассчитанную по формуле: 1 000 000 рублей х ключевая ставка ЦБ.
2) Что Максимальная сумма при банкротстве банка, которую вернет АСВ – 1 млн. 400 тыс. рублей.
Это очень плохо если стоимость тоже будет повышаться.
А что за инвестиции в ипотеку?

Ответить
0

Люди покупают в ипотеку квартиры для инвестиций. Что ж тут не понятного?

Ответить
0

Впервые слышу об этом. Про банк понятно, сколько же банков надо что бы разделить стоимость средней московской квартиры?

Ответить
0

Так не надо держать в 1 банке все сбережения. Давно же известно.

Ответить
0

Вклад в банке - это деньги не у вас.
ПО квартире можно сделать ремонт по конкретную целевую аудиторию и доход будет выше. Можно самому жить в одной комнате и сдавать вторую. Вариантов много и все очень гибко. Инвестиции в фондовый рынок - это тоже отвлечение внимания на просмотры котировок и переформирование портфеля и порой немаленькое и это не для всех.

Ответить
0

Питер вошёл в мировой топ-10 по росту стоимости жилья за прошлый год...

Ответить
3

Опять же , индексы жутко росли. Я понимаю, что никто не поверит, а если индексы рынка акций не будут расти?

Ответить
0

Но ведь и недвижка дико росла, а бывает и так что падает, причём зачастую есть прямая корреляция между ростом/падением акций и недвижимости (2009, 2020)

Ответить
0

Она может падать, только за аренду вам будут платить,а  вот рынок акций если будет падать.. И дивиденды могут тоже не платить

Ответить
5

 только за аренду вам будут платить

Не очень понимаю откуда такая уверенность что за аренду будут обязательно платить, такой гарантии нет. Есть много сценариев почему это может изменится, поэтому ситуация 1 в 1 как с дивидентами.
- В США в последний год люди стали уезжать из Нью-Йорка и Калифорнии в более уютные локации, квартиры простаивают и аренда снизилась, почему то же самое не может случится с Москвой / Питером? Или наоборот, если у вас квартира в каком-нибудь маленьком городе, люди могут уехать собственно в ДС1 / ДС2.
- Завтра Путин может, скажем, объявить режим бесплатной аренды (за счет арендодателей), дескать кризис, нечего наживаться или доп налог на сдачу, как это недавно сделали с вкладами выше определенной суммы
- Если у вас квартира не в топ локации, а например, в Мурино, рано или поздно могут начать строить ок жилье европейского уровня и тогда в Мурино никто не захочет снимать и придется демпинговать
- Если жилье в силу каких-то структурных изменений получится строить дешевле / ипотека станет еще доступней, рынок аренды сузится, ведь зачем снимать если можно будет жить в своей квартире (опять таки, похожий процесс который сейчас происходит в США где индекс владения жильем сейчас на пике).

Ответить
0

Посмотрел про Нью Йорк, цена аренды там слабо упала.
Так же если не ошибаюсь аренда должна проходить через договор и с этого дохода также уплачивается налог(должен)

Ответить
1

- С кем заключать договор если все арендодатели встали и уехали, квартира больше не сдаётся за Х денег, а только за 0,5Х, скажем?)
- если мы все еще про Нью-Йорк то там официально разрешили на год не платить аренду И запретили выселять жильцов, и можно подписать хоть пятьдесят договоров, но они на это не влияют.
- если говорить про Россию, то договор это скорее желательная часть, для того что бы обезопасить себя, на практике он довольно бесполезен, если что и помогает то это страховка (есть в том числе те что подразумевают сдачу квартиры), для уплаты налогов есть несколько вариантов налогообложения, один из них это патентная система для которой все равно сколько вы там получаете за аренду

P.S. В Нью-Йорке стоит смотреть и цену аренды и vacancy. Связано это с сложной системой REIT, если очень сильно упростить у тех кто владеет жильем (зданием) есть финансовая мотивация не сдавать жилье ниже определенной цены, даже если оно будет пустовать годами. Пустое здание это отсутствие «дивидендов», снижение аренды это снижение стоимости самого фонда, на это очень мало кто идет.

Ответить
0

Про год не платить аренду это похоже на попытку властей уменьшить количество бездомных и сам бедный класс.

А пустое здание не надо обслуживать и нет никаких показателей востребованности помещения?
Допустим из за пандемии год здание помещение\здание пустовало, оно не потеряло в цене? Это так же не снизит стоимость фонда?

Ответить
0

Не понимаете и ладно. Я пишу про Москву. Нафантазировать можно много.

Ответить
0

Вопрос не в фантазиях, а в рисках и понимании в том какие они есть, в той или иной области. 

 Я пишу про Москву.

Но при этом почему-то пишите про общий «рынок акций», а не только про Эппл, скажем.

Ответить
0

Почему никто не поверит? Рано или поздно бычья фаза сменится медвежьей. Возможно уже бы сменилась, если бы не оргия накачки экономик ликвидностью во всех крупных странах мира (даже нас зацепила - льготная ипотека по факту из той же истории). Правда от этого частично спасают дивидендные аристократы...

Ответить
0

Если крупные индексы не будут расти в долгосроке - отсутствие прибыли будет наименьшей из ваших проблем, там надо будет закупаться гречкой/тушенкой и уползать в бункер)

Ответить
0

Чушь.

Ответить
0

Да нет не чушь, если индексы не будут расти то это значит что экономика встала. 

Ответить
0

Только ж имейте в виду, что придётся налоги платить с доходности, "более дорого доллара")))...

Ответить
70

Я сам немного занимаюсь подобными инвестициями и вижу большую ошибку. 
Вот представьте, Вы - человек, который снимает квартиру. Зарабатываете, есть девушка,  без особо вредных привычек, вовремя платите по счетам, а сломанный кран можете поменять сами. Идеальный квартиросъёмщик! Но захотите ли Вы жить муниципальном ремонте? А в муниципальном ремонте 5-летней давности? Нет, конечно. Он может быть не богат, но у его есть достоинство! Он хочет приходить домой, приводить друзей, девушек и не краснеть за вид своего жилья. Ремонт это очень важно!
В Москве я точно знаю, что есть дефицит качественного жилья по ремонту. Куда приходишь и не хочется сразу убежать.  Думаю, что так везде. Так как вот такой "народный инвестор в однушки", как автор поста, не хочет ничего делать, кроме как получать деньги. И сдать побыстрее. Там среди таких "капиталистов" сильная конкуренция и минимальные ставки.
Что говорить, если за 10 лет у автора ставка аренды не индексировалась вообще. В любой другой НЕ пассивной инвестиции он бы получил убытки с таким подходом. 

Ответить

Интеллектуальный шар

Юрий
40

Да, квартира невероятно уродливая)

Ответить
10

Как и 90% квартир сдаваемых в России, посмотреть на тех же польских сайтах по аренде, там такого ужаса как тут в 100 раз меньше.

Ответить
21

ну так ремонт не окупается. что бы в старом доме исправить стены - пол - потолок надо чуть ли не миллионы вложить. Я как не считаю, не получается окупить.

Ответить
13

Миллиарды! Одни только стены на сотни миллионов потянут.

Ответить
–1

Неокупаемости не существует в недвижке. Какую ты доходность считаешь нормальной? В Германии доходность в 3-5% считается топовой, в Польше около 5-7%. В Швейцарии думаю 2-3% уже радуются.

Ответить
30

ремонт за 1кк в старом доме даст +10к в месяц примерно. Через 10 лет только начнет приносить доход, но к тому времени его уже убьют квартиранты. В итоге, зачем в него вкладываться если и так кто нибудь да заселится. А 1кк в акции!

Ответить
0

сложно сказать. квартиры "элитные" сдаются на 50% дороже примерно.
просто если под сдачу делаешь то надо соотвественно все и делать. первое - дизайн, второе - максимально неубиваемые материалы.
перекрасить стены и подшаманить где-то что-то выйдет ну 2к $ на однушку-двушку.

Ответить
8

У меня знакомая в Питере сняла неделю назад однушку 40 КВ,  с новым хорошим ремонтом и новой техникой в пяти минутах пешком от метро гражданский проспект за 22к + коммуналка. Ну и какая тут окупаемость ремонта :(

Ответить
1

"Элитная " это ещё место, инфраструктура и тд

Ответить
5

Посчитай эту доходность в валюте, и получишь убыток.
В Германии инфляция индекс потребительских цен растет на 1-2%, поэтому и доходность в 4% всех устраивает. А здесь ты получаешь доходность 4% при девальвации в 10%.

Ответить
0

Не думаю, что в Европе радуются 2-5% доходности в рублях))

Ответить
–1

Потому что там инфляция около нулевая. Вот 5% и считают там за доходность. Не то, что в путинской россии

Ответить
1

Это как надо умудриться миллионы на пол стены и потолок однушки вложить? Золотой унитаз купить?

Ответить
8

Сейчас одни только работы стоят около 10к за квадрат, это самый-самый минимум. Сюда не входит вывоз мусора, потолки, и некоторые виды работ, которые могут проводить только коммунальщики. Окна и двери тоже не входят. Вот и считайте - за крохотную однушку в 30 квадратов вы заплатите 300к только за работу. Прибавьте вывоз мусора, переваривание кранов, и установка простеньких натяжных потолков - будет еще 100к минимум. Материалы - тут стоимость будет сильно варьироваться от ваших пожеланий, но меньше чем в 300-400к вы не уложитесь. И это самая обычная плитка и ламинат из Леруа. Получается уже 700-800к. Остальное на мебель и бытовую технику. Это мы еще окна не меняем, и батареи отопления.

Ответить
2

одни только работы стоят около 10к за квадрат

походу пора менять профессию...

Ответить
6

Не стоит. 
10к это не за квадрат плитки на полу, а за ВСЕ работы: стяжка пола, выравнивание пола, укладка плитки и ламината, штробление стен, прокладка проводки, штробление стен под водопровод, прокладка и пайка водопровода, штукатурка всей квартиры, поклейка обоев, укладка плитки в ванной, установка ванной, раковины, унитаза, сборка всех розеток, плинтусов, установка межкомнатных дверей, подоконников.....

Так уж получилось, что за последние 5 лет мне делали ремонт в трех квартирах. В одной из них - трехкомнатной, делали по частям, разные бригады. Насмотрелся я на их труд, и не хотел бы быть на их месте. 
Хорошая бригада из двух человек сделает ремонт в однушке за 3 недели. Работать они при этом будут 6 дней в неделю, в половине случаев часов по 10 в день. И получат за это по 150 на брата. При этом у них должен быть свой недешевый инструмент, свой автомобиль, чтобы этот инструмент возить, и навыки во всех сферах: сантехника, электрика, укладка плитки, поклейка обоев, etc...
Работа пыльная и травмоопасная. Вы когда-нибудь находились в помещении, в которой штробят стены? А они в таких помещениях работают 30% своего рабочего времени.
И это я описал сроки, за которые справится хорошая бригада. Плохая бригада эту работу растянет на 1,5-2 месяца. Плохая бригада может не уметь делать электропроводку, и им придется нанимать электрика на стороне, и делиться с ним баблом.
Отдельно еще стоит упомянуть кидалова со стороны заказчика, и вычеты за порчу материала...

Ответить
1

Работать они при этом будут 6 дней в неделю, в половине случаев часов по 10 в день

Я работаю 5 дней в неделю, по 8-10 часов в день. С учетом специфики и отдаленности объектов цикл "вышел из дома-вернулся домой" может быть и 16часовым
При этом у них должен быть свой недешевый инструмент, свой автомобиль, чтобы этот инструмент возить

check. Вы знаете, сколько стоит интерферометр? а брусковый уровень?
Работа пыльная и травмоопасная. Вы когда-нибудь находились в помещении, в которой штробят стены?

Вы когда-нибудь были в цеху с работающей УНРС? Никто не будет останавливать эту махину ради починки какой-нибудь передаточной тележки.
Штробить стены-признак криворукого шабашника. Штроборез и пылесос уже лет 10 как считаются мастхэв. 
может не уметь делать электропроводку, и им придется нанимать электрика на стороне

субподрядчик это норма

за 3 недели. .....И получат за это по 150 на брата.

Бедняги

Ответить
3

Я же не знаю лично Вас, возможно Ваши условия труда еще хуже. Тогда действительно задумайтесь о смене профессии.
В цеху с работающей УНРС я был, хотя может она по другому называется на алюминиевом заводе, но принцип действия такой же... Выбранный из электролизера алюминий заливают в некую огромную приблуду, которая потом выплевывает проштампованную чушку...
А штроборез что, стены не штробит? Насчет штробореза и пылесоса - видел я на ютюбе, как различные кулибины собирают сами себе некие приблуды, но один фиг пыли летит столько, что через 5 минут ничего не видно.

Ответить
0

какие "приблуды"? Вы даже не пытались искать
https://www.youtube.com/watch?v=_ZciAvUhaG4

Чо там на 5й минуте?

Ответить
2

Сейчас, в ходе нашей беседы, не пытался искать, вы правы. Искал раньше, когда ремонт был в активной фазе. В итоге стопроцентно безпыльного варианта не нашел, и забил на это дело. На вашем видео тоже не панацея, пыли все равно дофига.

Ответить
2

Штроборез на 100% не спасает от пыли, она есть, но её действительно сильно меньше.
Плюс на вашем же видео, мастер допиливает некоторые участки (куда не может залезть штроборез) болгаркой, а там пыли предостаточно.

Ответить
0

стяжка пола, выравнивание пола, укладка плитки и ламината, штробление стен, прокладка проводки, штробление стен под водопровод, прокладка и пайка водопровода, штукатурка всей квартиры, поклейка обоев, укладка плитки в ванной, установка ванной, раковины, унитаза, сборка всех розеток, плинтусов, установка межкомнатных дверей, подоконников.....

не перебор ли работ на одном квадрате? или все-таки там присутствует операнд "или-и"?

Ответить
2

Нет, не перебор, описываю перечень работ, проводимых у меня, и то не весь, наверняка что-то забыл...
А что вас смутило? Какие-то позиции кажутся вам взаимоисключающими?

Ответить
–2

да, нечасто клеют обои поверх водопроводных труб с последующей установкой унитаза, и всё это на подоконнике

Ответить
7

Мы же говорим об однокомнатной квартире. В ванной прокладывают трубы и кладут плитку, в туалете устанавливают унитаз, в комнатах клеют обои, предварительно отштукатурив стены... Вы ведь и сами это понимаете, просто ищете, к чему прицепиться?

Ответить
–2

вы переплатили, только и всего
с другой стороны, я почти рад за ваших подрядчиков, из чего следует что рынок ремонта чуть подрос и окультурился

Ответить
0

Если бы это был мой первый ремонт, то ваше утверждение наверное имело бы под собой основания...
Зайдите на профи.ру https://profi.ru/remont/remont-kvartir/?seamless=1&tabName=PROFILES&searchTerm=%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%BE%D0%BD%D1%82%20%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80
Первые три мастера: 5-15к за квадрат, 8-12к за квадрат, 10к за квадрат... А на деле выйдет еще дороже, уж поверьте...
Ну кстати, в 2016 году в моей первой квартире-студии 28 квадратов сделали за 120к. С потолками :)

Ответить
–1

это последний ресурс, сразу после юду, где я буду искать отделочника, сорри...приходится обходиться личными контактами

Ответить
3

Ну это хоть какая-то аналитика. Сортировал на сайте не по цене, а "подходящие", что бы это не значило... А вы, кроме слова пацана, какие-нибудь аргументы приведете, что 10к за квадрат - это много?

Ответить
1

могу аргументировать только тем, что в регионе свою двушку я продал за 2 и вряд ли кто согласится хоронить в неё полцены на ремонт. а стройматериалы там даже подороже

Ответить
0

Это хороший аргумент, но я говорил про default-city. А регионах люди часто сами делают ремонт, так намного дешевле выходит. Но у них и времени больше.

Ответить
0

10К за квадрат это много. Просто потому, что отдать 1 млн за работу по отделке 100 метровой квартиры, купленной за 9 млн это абсурд, ведь нужны ещё и материалы и техника, но дешевле 7,5К за метр мне не удалось в Новосибирске найти  хороших отделочников, ну тех, которые и инструмент имеют и руки прямые и рекомендации хорошие. Хотя та же компания Сойка предлагала ремонт под ключ с материалами за 7900 за квадрат. Но, естественно,  без дизайнпроекта и каких либо фантазий. Для арендной квартиры норм, для своего жилища нет.

Ответить
0

Я говорил про default city. В Новосибе конечно дешевле.

Ответить
–1

В 700к ремонт в Москве я еще поверю, но где ваши миллионы ?

Ответить
1

Я описал минимальную стоимость, за которую можно квартиру привести в приличный вид. Если же делать "евроремонт" - выравнивать все стены в ноль, стелить дорогой паркет и плитку, встраивать всю мебель и технику, то умножьте приведенные мной расчеты на 2. Получится 1,5 мульта за однушку (это без мебели).

Ответить
1

Мы же про однушки для аренды говорим, какой дебил будет туда дорогой паркет стелить?

Ответить
1

Бывают и такие дебилы...
В целом, вы правы, "миллионы" на ремонт однушки никто не будет тратить. Но вот один миллион - вполне, это средненькая стоимость. Если будешь сильно экономить, то уложишься тысяч в 800, можно сказать, почти миллион.
Конечно можно и за 500 тысяч сделать. Нанять таджиков за 150к, закупить самые дешевые материалы за 200к (а частично вообще взять старые обои, которые лежали 15 лет на антресолях, и плитку разных оттенков собирать по знакомым), и на 150к купить мебели и техники на авито. Нет предела совершенству.

Ответить
0

Делают, посмотрите на квартиры, которые сдают посуточно через эйрбиэнби например.

Ответить
0

А причем тут посуточно? Это уже не пассивный доход как в статье, а обычный бизнес.

Ответить
2

логарифмами жарь!
там сразу в плюс выходишь.)))

Ответить
1

Окупается) 
Снимаю квартиру почти 3 года. Ремон был за год до заселения моего и весьма хороший. замена электрики, труб, паркет и прочее. За это время я хозяину квартиры дал около 13к$. Косметика еще года 2-3 постоит. Остальное весьма в прекрасном состоянии и еще лет 5-6 не будет поводом для снижения цены. От ремонта, до косметического ремонта квартира принесет около 30к$ и около 60к$ от кап. до кап. ремонта.
Квартиру он покупал за 50к$.

Ответить
2

а смысла 0 вкладываться в ремонт, это никогда не отобьется, вот поэтому и с тараканами и клопами бабушатник тут же запускают в оборот

Ответить
1

Отобьётся, зависит от локации и того, как вы сдаёте: долгосрок или посуточно.
В хорошем месте и посуточной сдаче отбивается, только это уже не пассивный доход.

Ответить
9

Аренда даже подешевела (в рублях) за последние 5 лет. В своем городе я в 2015 снимал квартиру дороже, чем сейчас. Скорее всего за эти 5 лет на рынок вылилось огромное предложение этих купленных до 2014 года студий и однушек и доходность упала с 10% до 4% годовых (как описал выше автор статьи).

Я недавно был крайне удивлен, что в отдельных районах МСК цены на аренду однушек все еще 30-35К руб в месяц, несмотря на цену этих же квартир в 9-10 млн минимум.

Ответить
9

так и есть, даже в номинальных рублях аренда упала, и доходность тоже. У нас в любой кризис застройщики резко переключаются на строительство студий и однушек 17-30кв, и много из них выкупается на панике теми кто желает спасти свои депозиты в сбербанке от очередного обвала, уже после того как он случился.

Ответить
0

я на Профсоюзной зимой двушку за 40 снял, +/- такая же стоит в этом доме за 16500...

Ответить
6

Вы рассуждаете мерками столичного Инвестора. Но Москва это не вся Россия и автор прав. С таких доходов, не до ремонта. И большинство именно таких Основная масса арендаторов ищет,, подешевле'' на периферии страны. 

Ответить
0

 Ремонт это очень важно!

Снимаешь квартиру и делаешь ремонт под себя. В счет аренды.

Ответить
12

Кто б еще разрешил делать ремонты в счет аренды. Хозяин хочет доить квартиру, а не ремонты оплачивать.

Ответить
0

Вопрос не в этом, а в том, что как правило квартиросъемщикам нужна не уютная квартира, а ночлежка, где можно отоспаться после смены на стройке.

Ответить
3

Это у нас пол страны на стройке работает по логике? А все специалисты сразу в свою квартиру заезжают после университета?

Ответить
–1

многие с родителями живут

Ответить
5

А многие не живут. Полным полно одиноких и семейных людей, которые живут в съемном и не работают на стройке. И им нужна нормальная, ухоженная квартира, а не сарай поспать

Ответить
–5

нормальная ухоженная квартира - дело рук жильцов
арендодатель как правило не станет мыть за жильцами посуду, стирать вещи и пылесосить комнаты
есть конечно и такие апартаменты, но они обычно стоят раза в два дороже

Ответить
4

Не, это дело арендатора, если он хочет сдавать долго и дорого. Я готов платить деньги уже, почему я должен напрягать ещё и с обустройством? Ладно бы рынок был на манер американского, но свежие белые стены мне сдавать никто не хочет. Все меблировано согласно убогому вкусу заказчика и того, что у него там в гараже завалялось.

Вот первое попавшееся объявление. Что я тут должен делать как арендатор? Ремонт с нуля и обстановку? Ещё и сверху аренду платить? Не многовато будет?

Ответить
8

Все меблировано по принципу что не жалко потерять, ибо квартиросъёмщики разные, умудряются убить и засрать все за пару месяцев. Раз уж у вас есть деньги оплачивать дорогую съёмную квартиру, не проще свою взять в ипотеку?

Ответить
4

Ну конкретно в моей великой Украине вообще нет ипотеки. Плюс я не планирую покупать в целом жилье, потому что хочу переехать в ближайшие пять лет.
И опять таки, я сейчас могу позволить снимать хорошую квартиру, но купить и обстроить такую будет прилично дороже стоить.

Ответить
–10

 в моей великой Украине

любопытно, как бы тебя рвануло, если бы кто-нибудь здесь заявил о "великой России"? как там - имперские амбиции, кляты москали и подобное?

Ответить
11

Лол, что? Я же с явным саркастическим тоном это сказал. Украина такая же великая страна, как и Россия. Только все на все на словах обычно, а по факту ничего

Ответить
1

осторожнее с сарказмом )) тут народ нервный, особенно в таких темах

Ответить
0

вообще нет ипотеки.

это как?

Ответить
0

Ну они под 20% в среднем. Там пытаются запустить доступные, но по отзывам требования очень завышенные.

Ответить
4

Ну они под 20% в среднем.

ой ёёё, я думал у нас жестоко.

Ответить
0

Свободная нация, никаких ипотек, никаких квартир...

Ответить
1

изысканно меблированные квартиры с евроремонтом, лебедями и чучелами стоят намного дороже, и молодым специалистам их не потянуть

те же, кто может потянуть, обычно предпочитают покупать свои квартиры

Ответить
7

Та вот когда встречаю такие, то не особо они дороже. Просто люди не с авито мебель тащат, а чуть задумываются над тем, как он выглядеть будут. Основная проблема обычно как раз таки вкус.
Куда хуже, когда начинают лебедей из бисера ставить и пазлы на стену вешать, типа уюта добавлять

Ответить
0

ах как жаль, что не нашлась квартира индивидуально под ваш изысканный вкус

какие мудаки эти арендодатели, правда?

Ответить
2

Ну так я наблюдаю же, как пытаются сдать привет из 80х по несколько месяцев, но недоумевают, почему же никто не заезжает то

Ответить
0

ха! эт еще чо, тетка сдавала с убитым единственным шкафом, да и тот был там затем, что прикрывал собой дыру в стене))) и как она говорила да всеравно засрут, ироды))

Ответить
0

> те же, кто может потянуть, обычно предпочитают покупать свои квартиры

да, но не сразу, а через несколько дней, когда подматереют и поднакопят бабла.
вот эти несколько лет и надо сдавать им качественное дорогое жилье.

Ответить
0

Если будете снимать качественное дорогое жилье, бабло не поднакопится.

Ответить
0

ага, вот так вот огульно, без вариантов :)

Ответить
0

Так они и платили бы. Спрос без оплаты доп расходов, это не спрос.

Ответить
4

арендная ставка в рублях одинаково падала даже в номинале у всех подобных квартир, не думаю что это связано с ремонтом. У меня с этой квартирой (а она точь в точь такая как на фото, с таким же ремонтом и "обустройством") не было проблем со сдачей вообще - люди только ступив через порог соглашались, так как 99% квартир до меня - протухшие хрущевки, или обман от агенств с лидогенерацией через фейк объявы.

Это однушка эконом сегмента не в Москве, тут речи о достоинстве и комфорте речи не идет, основная ценность здесь - чтобы не кинули, и чтобы жуки с потолка не падали в тарелку.

Ответить
0

Не согласен, данный метраж подразумевает дешево и сердито.

Ответить
27

"...Получено 1 050 000р арендных платежей за 10 лет..."
"Заморозить" 1 млн 168к, чтобы отбивать их последующие 120 месяцев своей жизни по 8.9к в месяц. 
Почему люди так грезят пассивным доходом, ведь он априори меньше любого активного дохода: Открыть/запустить кофейню/пилораму/магазин/станок/грузовичок/что угодно за те же 1 млн 168к и отбиться за год/другой не проще?
Даже если не лезть в бизнес, - а простым наемным сотрудником, те же 1.05 млн за год можно намолотить. И вовсе не обязательно быть для этого программистом в Москве, -любой сварщик с прямыми руками в провинции может нашабашить такую сумму, если не увлекаться пивасиком на диванчике.
В чем великий замысел, закатав гору бабла в бетон/акции/бонды/ваучеры/биткойны/доллары отбивать их потом на протяжении времени (10 лет), сильно заметном в сравнении с продолжительностью жизни человека (60 лет, из которых как минимум 20 потрачены к моменту начала игры в инвестора)?

Ответить
78

У всех смысл в разном. Он есть в том чтобы попытаться сохранить часть активно зарабатываемых денег в альтернативных и не зависящих от своего таланта предпринимателя, инструментах. 
У меня он в том, что я точно знаю, что в обозримом будущем настанет момент моей нетрудоспособности, и к этому моменту нужно быть готовым. Плохая новость для других - этот момент может настать у всех и достаточно внезапно.

Ответить
30

Пока не закрыты всебазовые потребности (жилье, средство передвижения, ДМС, образование) все игры в инвестора, - суть самообман, лишение себя части дохода (обмен на фантики),  увеличение расходных статей бюджета (та же аренда жилья). 
Реальную безопасность даёт не потраченная на черный день куча бумаги (акции/дэнги/биткойны), которая в любой момент может обесцениться, а живой производственный активный фонд, который будет генерировать прибыль при любой валюте/правительстве/финансовой и социальной обстановке. Т.е. безопасность дают средства производства, а не потраченная бумага.

Ответить
28

>  Т.е. безопасность дают средства производства, а не потраченная бумага.

назови примеры безопасных в этом плане средств производства.
везде свои нюансы. скока бизнесов фейлятся по статистике нынче? 80, 90%?

Ответить
12

еще забыл про то, что за 20 000 руб. я куплю акции. И эти деньги у меня на руках.
Какое производство я куплю за эти деньги? Фабрика по производству бумажных самолетиков?
Вероятность акций упасть до нуля как-то ниже, чем вероятность того, что прогорит производство.
Акции ограничивают убыток нулем. А по бизнесу/производству уйти в долги - это запросто. 

Ответить