{"id":4100,"title":"\u041a\u0430\u043a \u0443\u0441\u0442\u0440\u043e\u0435\u043d\u044b \u0441\u0442\u0430\u0440\u0442\u0430\u043f-\u043a\u043e\u043c\u0430\u043d\u0434\u044b \u00ab\u0420\u0430\u0439\u0444\u0444\u0430\u0439\u0437\u0435\u043d\u0431\u0430\u043d\u043a\u0430\u00bb","url":"\/redirect?component=advertising&id=4100&url=https:\/\/vc.ru\/promo\/248133&hash=a7b0a088930ad5bdf26d69e10462a67c204c2ce1406f5fed55f5834263220fe6","isPaidAndBannersEnabled":false}
Финансы
Евгений Клочков

Мечты об инвестициях в крымскую землю

«У меня есть участок земли, но нет денег на стройку. Ищу инвестора с материка, который вложится и мы построим отель.» Это классическое заблуждение инициатора инвестпроекта и общая мантра, которую мы слышим от собственников объектов на полуострове.

Прошло уже более 7 лет с момента возвращения Крыма, однако в плане современного предпринимательства полуостров до сих пор остается «на задворках» страны. В полуостров вкачиваются существенные государственные средства, однако инвестиционный климат остается спорным. Сегодня хотелось бы разобраться почему инвестиции в, казалось бы надежный и ограниченный актив - землю на Юге России, не является приоритетом у отечественных инвесторов.

Конечно, ситуацию можно списать на санкции, отсутсвие разветвленной сети банков и прочие шаблонные ответы «почему нет». Однако все эти ответы очень упрощают реальную картину. Да, действительно есть ограничения со стороны мирового сообщества на экономическое взаимодействие с полуостровом, однако ограничений внутри России на такое взаимодействие нет. Однако инвесторы разного калибра обходят полуостров стороной. Перед началом проекта инвестор хочет понимать свою потенциальную доходность, риски, а так же выход из проекта. Разберем поочередно и тогда, скорее всего, картина станет более реалистичной, что даст возможность не ждать окончания санкций и прочих милостей, а начать действовать уже сейчас.

Доходность проекта

Это ключевой момент для инвестора - какой возврат о получит на рубль своих вложений. Казалось бы все просто. Но опыт работы говорит о том, что с инвестиционной точки зрения на данный момент количество успешных частных проектов стремится к нулю.

Мы не говорим о госпроектах, где деньги выделяются целевым образом. Речь идет об открытом рынке и свободной воле инвестора, который имеет возможность выбирать. Он выбирает между теми альтернативами инвестиций, что у него есть уже сейчас и тем, что ему предлагает полуостров.

На данный момент базовые условия в России таковы: согласно данных Росстата инфляция за 2020 год 4,9%, ставка по депозитам - 3,5-4%, а средний возврат на собственный капитал (ROE) в РФ - 30%. Это означает, что для инвестора могут интересны проекты, которые смогут дать более выгодные условия. Особенно стоит обратить внимание на показатель возврата капитала. А теперь посмотрим на рынок земельных участков, например под строительство гостиниц. Цены активно стремятся к столичным, однако общие условия ведения бизнеса от столичных отстали практически навсегда. Высокая стоимость участка земли в перспективе даст высокую стоимость квадратного метра, либо запредельную стоимость номера в будущей гостинице. Проект не попадает в рынок. Далее большой вопрос по получению доступа к коммуникациям. Гарантий нет, высокие бюрократические риски, система непредсказуемая, в отличии от, например, условий в Московской области либо в Калуге.

Таким образом, инвестор потенциально может оказаться в ситуации, когда он купит земельный участок, который с трудом упакует в финансовую и бизнес модель, а потом столкнется с тем, что у него нет возможности подключиться к сетям либо совсем, либо по запланированным условиям. Это будет значить, что участок нужно продавать, а учитывая новые вводные, потраченных денег уже не вернуть. Это очень упрощенная модель. Конечно, мне возразят, что у нас по закону обязаны, однако давайте вернемся в реальность. Гарантий поддержки нет и это значит показатели риска увеличиваются.

Риски

Риски, которые учитывает современный бизнес немало: экономический риск, политический риск, риск реального инвестирования, финансовые риски, риски продукта, операционный инвестиционный риск, конъюнктурный риск и риск изменения рынков, ресурсный риск. Однако, капитал готов идти в рискованный проект, но за это он ожидает получить «премию за риск».

Однако в реальности премию без реального риска, здесь и сейчас, ожидают получить продавцы объектов. Да, это свободный рынок и продавец может желать все чего захочет, однако результаты говорят о том, что объекты не реализуются годами, а собственники не учитывают реальной потери первоначального капитала, например от инфляции. И если к базовым запредельным ценам на землю, добавить «премию», которую здесь и сейчас получают все от продавцов бензина, строительных материалов, а так же добавить стоимость денег в местном банке, получается реализация проекта в Крыму становится не самой лучшей идеей с очень мутными перспективами.

Выход из проекта

Перед тем как начать проект, любой инвестор рассчитывает как он будет из него выходить. Кто купит реализованный проект и потенциально на каких условиях? Инвестфонд? Банк? Или просто бизнесмен? Не все инвесторы готовы вести операционную деятельность, например, построенной гостиницы и захотят продать проект, либо привлечь профессионального оператора. Однако и у операторов гостиничных сетей имеются определенные критерии входа в проект. И если учесть, что с доходностью и рисками были сложности, то вероятность попасть в критерии операторов будет непросто. Возможно, что регион с единственным теплым морем страны может иметь повышающий коэффициент привлекательности, однако у тех инвесторов, кто может выбирать, пока что этот коэффициент понижающий.

Кто виноват и что делать?

Убежден, что эта ситуация сложная, однако не патовая. В этой ситуации единственный выход - власти придется взять ответственность за сложившуюся ситуацию и возглавить выход из нее, начать предпринимать настоящие шаги. Не видимость шагов, для выполнения KPI во властной структуре и отчета перед федеральным центром, а реальные шаги. Первый шаг - гарантии для бизнеса. Реальные гарантии для людей, которые создают добавленную стоимость своим умом и талантом. Примеров, когда региональные власти возглавили восстановление регионов в России уже предостаточно - Татарстан, Калуга, Москва и область - это самые яркие примеры.

Кроме этого стоит внимательно изучить вопрос банковского финансирования. Действующие на полуострове госбанки, уверен, будет рады, если у них с одной стороны будет «добро» на инвестиционную деятельность в реальный бизнес, а с другой стороны профессионально упакованные инвестпроекты от предпринимателей.

И главное, третий шаг - это уровень подготовки самих предпринимателей. За время работы моего проекта в Крыму, столкнулся с некоторыми местными «лендлордами», которые своей обязанностью считали «научить» нас, новичков, что проекты на полуострове всегда делались и делаются только с «киданием сумок денег на стол и обмыванием контрактов в местных питейных заведениях». На этом премудрости заканчивались.

Более 13 лет сопровождаю сделки для ультрабогатых людей (UHNWI) в России, имею опыт работы с Европой и Китаем. Поэтому могу сказать, что такой подход так же отстал от реальности практически навсегда.

С точки зрения капитала и сложившихся условий, ценность крупного земельного участка в Крыму сейчас стремится к нулю. При этом по факту многие собственники земли почему-то верят, что у них на руках есть актив, хотя актив - это то, что приносит прибыль. А их «актив» чаще всего генерит убытки, в виде потерь от инфляции и налогов. Нам известны примеры когда объекты не продаются более 5-7 лет и при этом собственники считают это нормальным и даже и не подозревают, что только за счет инфляции капитализация их «актива» за эти 5 лет упала минимум на треть, хотя вроде как «кушать не просила».

Чтобы превратить землю в капитал, который будет приносить доход, нужно пройти определенный путь. Возможно, для некоторых собственников объектов лучшим решением будет сделка купли-продажи здесь и сейчас.

Для тех кто хочет играть в долгую, придется начать работу с себя. Для начала стоит признать, что инвестиции в проекты в современном мире - это не просто. Проекты усложняются с каждым годом, меняются технологии, растет количество участников, сложность их взаимодействия и существует статистика, что около 29% проектов в мире не реализуется, а более 57% реализуются с превышением сроков и бюджета.

Для подготовки качественных инвестиционных проектов предпринимателями, мы крайне рекомендуем обращаться к профессионалам, к экспертам по стратегии и инвестициям. Во-первых, они помогут прояснить, что идея «за долю в моем классном проекте инвестор даст мне 100% бюджета», является классическим заблуждением. Во-вторых, они помогут подготовить проект, обеспечить качественное структурирование и обоснование. Бизнес-план, финансовая модель, инвестиционный меморандум, ТЭО, обоснование инвестиций, проектная документация, инвестиционное и акционерное соглашение и прочие документы - все это должно быть подготовлено «на уровне». Профессиональные консультанты помогут наладить работу проектного офиса, скоординируют работу представителей инвестора, кредитора и инициатора проекта, покажут как привлечь финансирование, не только частное, но и привлечением банков, помогут обеспечить реализацию и корректную эксплуатацию проекта, чтобы в итоге все участники проекта получили не только достойный возврат от вложенных капитулов и сил, но и удовольствие от реализованного проекта. Повышение уровня подготовки предпринимателей является полноценным решением в сложившейся ситуации. Именно они смогут задавать властям полуострова правильные вопросы, чтобы перевести ситуацию в конструктивное русло.

«Мы выбираем, нас выбирают» - именно в такой ситуации сейчас оказался регион и пока что инвесторы выбирают альтернативные вложения своих средств, а продавцы годами не могут реализовать свои так называемые «активы».

{ "author_name": "Евгений Клочков", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 7, "likes": -3, "favorites": 3, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 246737, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Sun, 16 May 2021 23:00:09 +0300", "is_special": false }
0
7 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
0

Инвестиции в аннексированные территории без перспективны.

Ответить
1

бесперспективно, вообще то говоря

Ответить
0

спс

Ответить
–1

Главное - ликвидность. На данный момент ликвидность крымской недвижимости не ниже подобной недвижимости в остальной РФ.

Ответить
1

Автор снес эту же тему двухдневной давности, и опубликовал ее на VC снова. Вот нахрена?

Ответить
–1

не автор снес, а VC снес. Попросили выложить еще раз

Ответить

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

Комментарий удален

0

Не знаю, кто там снял, но мне, как жителю Крыма, статья интересна. Поэтому я попросил вернуть, чтобы поделиться с коллегами.

Ответить
Читать все 7 комментариев
Продолбать миллионы и не расстроиться: почему я решил писать про АНТИ-кейсы своего маркетингового агентства АМР

Если вам поднадоели истории успешного успеха – устраивайтесь поудобнее: моя статья снова посвящена продолбу денег, неудачным рекламным кампаниям АМР и пояснениям, почему я сделал неудачи обязательной частью программы своего развития.

Первые фото с Марса
«В кармане у меня было $2, я надеялся заработать $1 млн»: история одержимого финансовыми схемами мошенника Чарльза Понци Статьи редакции

Предприимчивый итальянец, который прибыл в США в надежде разбогатеть, стал миллионером, а потом оказался в тюрьме и умер в нищете на другом конце мира.

Чарльз Понци на пике своей славы
Облачные игры стали доступны клиентам Yota
Робототехника и облачные мощности: почему роботам нужны облака

Настроить автопилот квадрокоптера и запрограммировать коллаборативного робота проще с виртуальными серверами.

Недосып разрушает мозг: как отсутствие сна увеличивает риск развития Альцгеймера и что с этим делать Статьи редакции

Материал издания «Кинжал».

В Петербурге новые ограничения: закроют аттракционы, введут обязательную вакцинацию минимум 65% госслужащих Статьи редакции

Постановление городского правительства подписал губернатор Александр Беглов после рекомендаций главного санитарного врача.

Как Fetch Rewards разработали кешбек для производителей

На тему кэшбека написано так много статей, что, пожалуй, только ленивый не потрудился посвятить этой теме хотя бы пару строчек. Расскажу про сервис, который отличается от распространённой модели тем, что работает не с продавцами, а с производителями.

Что такое пассивное инвестирование. Рассказывает персональный брокер

Как правильно вкладывать деньги на годы или даже десятилетия, и как Уоррен Баффет выиграл пари

Представитель «Тинькофф» опоздал на встречу и разговаривал на повышенных тонах

Была утеряна карта тинькофф (банком пользуюсь около года.). Мне нравится тинькофф, потрясающий банк, хорошие условия.

Комментарии
null