Привет! Это команда Credit.Club. Мы часто анализируем различные инвестиционные инструменты, чтобы быть в курсе динамики рынка. Периодически будем делиться интересными обзорами и расчётами.
В этой статье рассмотрим особенности стратегии покупки и строительства дома для последующей перепродажи и рассчитаем возможную доходность для инвесторов. Будем рады дополнить статью интересными деталями из ваших комментариев.
Коротко об инвестиционной стратегии
Сложность: ⭐ ⭐ ⭐
Доходность: 20−50%
Риски: ❌ ❌ ❌
Смысл стратегии в том, чтобы купить участок, взять на себя строительство дома, а потом заработать на перепродаже с наценкой. Если всё сложится удачно, инвестор сможет получить доходность до 50% от первоначальных вложений.
На что стоит обращать внимание при выборе земельного участка
1. Расположение. Опытные инвесторы обычно рассматривают участки под строительство в жилых кварталах, где уже есть вся необходимая инфраструктура и коммуникации. Чаще всего в таких районах растёт стоимость объектов по мере заселения.
2. Вид разрешённого использования. Выгоднее всего брать участок, который предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). На участках личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садового некоммерческого товарищества (СНТ) тоже можно строится, но такая земля чаще всего находится на удалении от города и продаётся дешевле.
3. Коммуникации. Если на участке или хотя бы по границе земли есть линии электропередач, водопровода и газопровода, это сильно упрощает задачу инвестора и снижает предстоящие траты.
4. Подъезд к участку. Грамотные инвесторы ищут участки с асфальтированными дорогами вокруге — такие объекты чаще всего продаются быстрее. Грунтовые или отсыпные дороги отпугивают покупателей. Дождь их размывает, а большегрузные машины оставляют большие колеи — подъехать к участку становится непросто.
5. Объекты по соседству. Ликвидность объектов сильно снижается, если в визуальной доступности будут находиться высоковольтные ЛЭП, многоэтажные дома, гаражно-строительные кооперативы, промышленные постройки, кладбища или заброшенные здания.
Сколько получится заработать
Рассчитывать доходность будем отталкиваясь от цен в коттеджном посёлке «Красный сад» в Ростове-на-Дону. Участок ИСЖ в 7 соток с коммуникациями там стоит примерно 3 млн, а земля с домом в 107 кв.м — 6,1 млн.
Чтобы возвести дом на участке в 7 соток, можно обратиться в фирмы с готовым проектом. На строительство кирпичного дома может уйти от 1,8 млн.
Тогда с учётом текущих рыночных цен потенциальная доходность инвестиций может быть такой:
6 100 000 - 3 000 000 - 1 800 000 = 1 300 000 рублей
Если ещё вычесть 13% налогов, на руки можно получить в районе 1,13 млн.
__
Делали когда-нибудь вложения в участки и строительство дома для продажи? Сколько получилось заработать? Что ещё можно учесть?
В вашем примере прибыль 1,13 млн. к вложениям 4,8 млн = 23,5%.
Не указаны сроки и расходы на подключение коммуникаций (если они есть), расходы на продажу.
Не указан=не учтен срок получение прибыли.
Полагаю, срок поиска и оформления участка - 0,5 года.
Срок строительства (зависит от сезонности, но в любом случае, фундамент должен выстояться пару месяцев + технологические перерывы на отделку) - например, 0,5 года.
Срок экспозиции при продаже например, 0,5 года.
Расходы на продажу (риэлтор, или время инвестора) - 2%
Тогда, если не учитывать этапность вложений, 21,5%:1,5=14,3% годовых.
Полагаю, инвестору интереснее примеры в Московской области.
Участок у ЦКАДа 10-20 соток = 3-7 млн.
Дом из газобетона - 7-9 млн.
Итого: 10-16 млн.
Срок 1,5 года.
Продажа - 15-25 млн.
Но есть и риски: знаю прекрасные дома, с затратами на строительство в ценах 5-8 лет назад около 60 млн, продающиеся за 40 млн.
Там еще будут затраты на согласования, оформление и прочее. Так что в 1,8 млн не вложишься. К тому же на практике можно продавать дом и не полгода, а дольше, тут как повезет. У меня родственники два года продавали, причем в шикарном месте, а продали дешевле и знакомым, просто задолбавшись кататься на показы.
Согласен.
И тем не менее, при хорошей квалификации в строительстве, понимании рынка, можно стать за 5-10 лет мини-девелопером, продавая по 2-5 домов в год, знаю таких.
Можно конечно, я не спорю. Просто это не так просто и красиво, как расписано в статье.
Борис, не учитывали расходы на коммуникацию, т.к. она уже была на рассматриваемом участке. По срокам взяли самый оптимистичный вариант — 1 год. В остальном благодарим за полезные дополнения. Если вы не против, добавим их в статью.
Добавьте про бассейн в доме, например, с морской водой:
Американцы часто продают свои дома, поскольку переезжают, в среднем, раз в пять лет.
Поэтому для них очень важно сохранение, или рост стоимости недвижимости.
Для России это пока не так актуально, но по Подмосковью уже есть такая тенденция (смена домов, их дополнительное благоустройство перед продажей).
С учетом этого, увеличить привлекательность дома и для проживания и при продаже помогает бассейн.
Этот фактор, конечно, приемлем для средней и высокой ценовых категорий.
Если на участке есть газ, нагрев воды в стационарном бассейне будет эффективен и рентабелен, при электричестве придется экономить.
Современные потребности купальщиков таковы, что воду в бассейн наливают морскую. Это позволяет получать здоровье и удовольствие, не выезжая на далекие курорты, не теряя связь с работой.
Морская вода с доставкой на участок не так дорога, как можно подумать, но является "вишенкой на торте" в рекламе дома при продаже.
Ну, коммуникации еще и подключить надо. К примеру, техническое подключение к газоснабжению обходится от 20 до 50 тысяч. В итоге, там немного, там немного, и в ваших расчетах сильная погрешность образуется.
Имея опыт строительства дома для себя, повторять такой трюк на продажу - ну нахрен.
расскажите подробнее
Потратили сильно больше, чем планировали (что-то не предусмотрели, в 2014 строили предоплату вносили по одному курсу, доплату по другому и тд). Много времени и сил ушло, тк выбирать не только отделку, но и разбираться с генераторами, скважинами, благоустройством участка и прочим. Какие-то вещи с опытом уже бы по другому сделала, но в готовом доме переделать сложно. В общем, повторять такой опыт не хочу.
спс, я просто сам строитель, остались "лишние деньги" думаю так вложить и обернуть. я думаю главная проблема сделать дом который пойдет максимально широкой аудитории покупателей. все таки в частном доме у всех свои пожелания и многое под вкус делается
Тут шаблонных цен не будет, нужно составлять качественный бизнес план, где учитывать будущие расходы, примерную сетку цен в вашем районе и возможные доходы.
Для реализации проекта над по ПЛАНУ время*2+50% и деньги+35% - тогда план в конце срока будет близким к прогнозам.
+ еще надо учесть сезонность, так как стройка выгодна только зимой (дешевая сила + мин цена на материалы) и подготовить к весне. Сдвиг на сезон, и объект повисает иногда на год (а это -12% от цены дома, инфляция)...
Выгоднее всего СЕЙЧАС(2-3года горизонт) покупать убитый и сделать ремонт и в продажу...
Иван, спасибо! Если не против, дополним материал полезными деталями из вашего комментария.
Как человек, который построился в этом году скажу, что больше в жизни я на расстояние пушечного выстрела к стройке не подойду и со строителями не буду взаимодействовать.
Роман, расскажите историю подробнее. Что стоит учесть?
Сперва трахаемся с юридическими вопросами строительства: покупка участка и все, что с ней связано, коммуникации, БТИ, кадастр, Облэнерго, облгаз и тд затем с фактической: стройматериалы дорожают как на дрожжах, строители бухают, прораб отказывается от каких то невыгодных работ, все норовят срукожопить, поставки срываются, сроки работ на месяцы растягиваются. Бесконечная эпопея.
Судя по моим изысканиям жилья, строители ищут участок с ветхим домом в притягательной части города. Втыкают туда типа "Таунхаус" и эти будки в 3 этажа втюхивают наивным хипстерам.
Дмитрий, интересное наблюдение)
Здравствуйте! Мы успешно занимаемся строительством коттеджей на продажу в Новой Москве , наш Инстаграмм канал : fmg.monolit
Здравствуйте! Мы успешно занимаемся строительством коттеджей на продажу в Новой Москве , наш Инстаграмм канал : fmg.monolit
Да если бы кирпичный дом за 2 миллиона можно было поставить и жить в нём - уже бы все так и сделали. Очевидно, что за 2 миллиона ГОТОВЫЙ дом не поставить. И продавать недострой будет очень уж сложно, думаю. Возможно, я не прав, но по моему опыту именно недострой вызывает больше всего опасений.