Покупка недвижимости на Бали. Что выбрать: на этапе стройки или готовую?

Мы уже разобрались с тем, что Бали — перспективное место для инвестора. Подробнее об этом можно почитать здесь. Получить 140% чистого прироста капитала за 5 лет — это не миф, а реальный кейс. Сегодня мы разберем основные варианты вложения денег в недвижимость, которые позволяют получать наиболее высокий доход.

Мы рассмотрим два варианта наиболее выгодного инвестирования в недвижимость на Бали:

• Купить недвижимость на этапе строительства, чтобы затем сдавать готовое жилье в аренду или продать.
• Купить готовую недвижимость для последующей аренды или продажи.

Начнем с того, что Бали отличает высокая доходность рынка недвижимости. В туристических районах земля застроена практически полностью. Новых комплексов очень мало, а еще действует ограничение по высоте строительства в четыре этажа. За счет этого, на острове не появляются большие объемы недвижимости. Это создает спрос, который увеличивается вместе с растущим потоком туристов.

Кроме того, туристическая часть уже застроена на 95%. Из-за дефицита земель и ограничений на возведение построек высотой более 4-х этажей стоимость активов растет со скоростью выше, чем в среднем по миру.

Вложить деньги в строящийся объект выгодно — после окончания строительства он гарантированно вырастет в цене. Поэтому двумя наиболее перспективными вариантами инвестирования мы назовем вложение в недвижимость на этапе строительства с перспективой либо продажи, либо сдачи объекта в аренду.

Динамика роста цен впечатляет: только стоимость земли в туристических районах выросла на 300–500% за последние пять лет, что влечет за собой увеличение стоимости самой недвижимости. Это устойчивый тренд, который позволяет увеличивать доход от аренды на 15–20% в год.

Приведем простой пример

На этапе строительства вы покупаете виллу за $300 000. Спустя примерно год, после завершения строительства ее цена составит $400 000–450 000 если предложение, которое вы купили было выгодным. Таким образом, после продажи объекта ваш капитал вырастет на 40–50% за счет роста стоимости объекта.

Еще более выгодный вариант для долгосрочного инвестирования — вложиться в строящийся объект с последующей сдачей готовой недвижимости. Вы получаете не только рост капитала в половину вложенной стоимости. По окончании строительства получаете регулярный дополнительный доход. В этом случае вилла или апартаменты не требуют дополнительных вложений, а благодаря своей новизне будут пользоваться еще большим спросом среди арендаторов.

Вы должны также понимать, что выгода от покупки строящегося объекта не только в том, что можно перепродать дороже, но и в том, что вы будете получать более высокую доходность от аренды на протяжении всего срока владения недвижимостью. Так как доход рассчитывается на вложенную сумму.

Построенные варианты недвижимости стоят дороже тех, что находятся на этапе строительства. Цена таких объектов, как правило, на уровне верхней границы рынка. Конечно, стоит искать наиболее выгодные предложения, где удачно сочетаются цена, локация и качество объекта. Но нужно понимать, что покупая готовые виллу или апартаменты, вы теряете часть капитализации.

Покупая построенный объект, вы выигрываете только на том, что можете сразу начать сдавать его в аренду, но это доход максимум 7–10% годовых, так как здесь высокая точка входа.

Чтобы понять, насколько выгодно приобретать недвижимость на стадии строительства, предлагаем рассмотреть реальный пример.

Давайте возьмем для расчетов один из наших проектов — The Umalas Signature, комплекс апартаментов премиум-класса в районе Чангу.

Вы приобретаете апартаменты на стадии строительства за $150 000 и сразу передаете управляющей компании в последующее управление, то есть не занимаетесь сами поиском арендаторов, обслуживанием и пр.

Стоимость суточной аренды апартаментов после запуска комплекса, по нашим прогнозам, будет составлять $160. С учетом всех расходов ваша доходность составит 14% годовых с последующим увеличением, которое мы не будем учитывать в расчетах. За 5 лет ваша доходность составит $105 000 или 70% от вложенной суммы.

Ориентировочная стоимость апартаментов после завершения строительства — $225 000.

Предположим, вы купили апартаменты по цене в $225 000. В данном случае ваша доходность за 5 лет составит также $105 000 но от вложенной суммы это уже будет 46%.

Представим, что через 5 лет вы захотели продать недвижимость. Учитывая ежегодный рост стоимости земли и жилья, можно предположить, что ее цена будет составлять примерно $270 000.

Если бы вы заходили на этапе строительства, то ваш общий доход составил 150% или $225 000 (105 000 от сдачи в аренду + 120 000 прирост стоимости).

Если бы вы покупали готовый объект, то ваша доходность составила $150 000 или 66% от вложенной суммы (105 000 от сдачи в аренду + 45 000 прирост стоимости).

Как мы писали выше, готовый объект будет стоить дороже — по верхней границе рынка. Это означает, что, если вы решите продавать свой актив, сделать это по цене выше или по той же цене будет непросто — это возможно только для востребованных форматов недвижимости, которые располагаются в туристических районах.

Поэтому в Magnum Estate при разработке и строительстве объектов мы отыскиваем самые топовые локации, используем только качественные материалы, постоянно добавляем в жилье технические ноу-хау и придерживаемся «калифорнийского» стиля в дизайне. Чтобы наши объекты не теряли в стоимости, могли легко конкурировать с новым жильем на рынке недвижимости и даже через 5 лет продолжали приносить высокую прибыль своим владельцам.

Самый выгодный вариант инвестирования, который гарантирует вам высокий доход в долгосрочной перспективе — покупка объекта на этапе стройки с последующей сдачей в аренду.

Не менее выгодно инвестировать в строящуюся недвижимость с целью продажи, в среднесрочной перспективе. Ну и вариант, который окупается дольше всех, — приобретение готовых вилл или апартаментов, которые принесут хороший доход в долгосрочной перспективе. В такие объекты мы советуем вкладывать деньги только в случае, когда вы на 100% уверены в потенциале конкретного предложения. О том, как оценить потенциал и выбрать качественные и востребованные форматы, расскажем в следующих статьях.

Но если вы не хотите ждать и уже сейчас готовы погрузиться подробнее в тему — мы с удовольствием расскажем обо всех нюансах и поможем выбрать наиболее выгодные именно для вас варианты на личной консультации.