Купить земельный участок: 10 шагов по проверке документов на этапе сделки. Как не остаться без земли и денег. Инструкция

Всем привет! На связи группа MDI. Мы строим уютные коттеджные поселки в Московской области. Сегодня вы узнаете о подводных камнях, которые могут встретиться на этапе покупки земельного участка. Приятного чтения!

Любой «незначительный» пункт в договоре может лишить покупателя денег и земли. На показе продают один участок – в передаточном акте прописан совершенно другой. Ну или через полгода-год после покупки приходит повестка на оспаривание сделки. Встречаются даже продажи участков под честное слово. Подобных ситуаций множество. И мы поможем вам их избежать.

Итак, есть продавец и покупатель. Первый готов купить земельный участок, второй хочет его продать. Логично.

Как это юридически оформить? Врываемся в ГК РФ и смотрим статью 454 про договор купли-продажи.

Идем дальше. Теперь нам нужна 556 статья ГК РФ про передаточный акт. Этот документ обязателен при сделках с недвижимостью:

Поскольку продажа – передача права собственности за деньги покупателя, то смену владельца надо обязательно зафиксировать в Росреестре. Об этом говорит 131 статья ГК РФ.

Оплата происходит одновременно с подписанием документов. Продавец и покупатель относят их в МФЦ. Максимум через 9 рабочих дней появляется запись о новом собственнике земельного участка.

Итого:

• Нужен договор купли-продажи.
• Нужен передаточный акт.
• Нужно зарегистрировать переход собственности.

Вот так выглядит идеальный случай.

Только дьявол кроется в мелочах.

Давайте их разбирать.

Первым делом надо посмотреть совпадают ли личности продавца в договоре и выписке из ЕГРН. Вся информация указывается в «шапке»:

Если все совпадает, то в данном пункте переживать не стоит. Нужно только внимательно проверить на ошибки. Одна неправильная цифра в серии паспорта и придет отказ от Росреестра в регистрации сделки.

При отсутствии совпадений возможны два варианта.

Первый. Продажа ведется представителем по доверенности от собственника. В таком случае запрашиваем документ и идем его проверять:

Если в доверенности указан собственник из договора, то можно выдыхать. Перед вами официальный представитель продавца.

Второй. Покупателя явно хотят надурить. Особенно в тех случаях, когда продавец настаивает на сделке без гаранта или аккредитива.

Казалось бы, ну формальность и формальность. Чего чернила переводить. А вот и нет. Сделку на покупку земельного участка возможно оспорить или аннулировать при доказательстве недееспособности одной из сторон сделки.

Эта простая фраза в договоре является доказательством того, что продавец и покупатель полностью отдавали отчет происходящему при совершении сделки.

В договоре купли-продажи должно быть указано, на каком основании и праве участок принадлежит продавцу. Как правило, основание – это прошлый договор купли-продажи. Вид права: только собственность. В качестве подтверждения используется длинный номер государственной регистрации.

В статье про самостоятельную проверку земельного участка мы рассказывали про категории земель и виды разрешенного использования. Они должны быть прописаны в предмете договора.

Пример. Продавец утаил реальный ВРИ, не указал в договоре. Покупатель начал стройку через месяц после сделки. После финального гвоздя – визит в МФЦ для постановки на кадастровый учет. ВРИ не соответствует, дом строить на такой земле нельзя.

Если по какой-то причине этих данных нет в договоре, надо попросить продавца их внести. Дополнительно проверить номер записи государственной регистрации. Тут снова два вероятных сценария:

1. «Ой, извините, торопились. Конечно, все внесем» – все хорошо, но надо еще внимательнее смотреть документы от продавца.
2. «Ой, да это ни к чему» – хлопаем дверью.
   

Размеры участка в договоре также должны соответствовать словам продавца. Покупателю говорят: «Да, ну тут 10 соток». В документе указано 9.6. Фактически это минус 40 квадратных метров. А цена указана как за 10 =)

В подобных случаях на стороне покупателя 3-ий пункт 37-ой статьи Земельного Кодекса:

Касаемо стоимости. В практике встречается указание заниженной цены участка для уменьшения налога на доходы. Такое делать не стоит, поскольку при обнаружении обмана прилететь может как продавцу, так и покупателю.

В предмете договора должно быть указано точное положение участка и его кадастровый номер.

Тут два важных момента: что именно берет покупатель и где. Все должно соответствовать устным уверениям продавца.

В договоре купли-продажи должны указываться ограничения и обременения.

Фрагмент договора на участок в поселке Малинки Life

Дополнительно нужно перепроверить обременения в выписке из ЕГРН и ПЗЗ.

Продавец говорит покупателю: «Свет будет, вода будет, все будет». В договоре же это не указывается. Только голая земля.

Как могут прописываться обещания – смотрим фрагмент договора на участок в поселке Сосны Village:

Также, в приложении к договору прописывается график работ по благоустройству.

В противном случае слова останутся только словами. И ничего по закону с продавца не спросить.

Смысл передаточного акта в фиксации состояния земельного участка на момент покупки. Важно проверить соответствие данных из договора и акта: паспортные данные владельца, расположение, площадь и т.д..

В противном случае, есть риск получить отказ в регистрации или вообще лишиться денег и оказаться владельцем не той земли.

Аккредитив – специальный счет в банке для резервирования денег. Смысл в том, что покупатель закидывает туда средства, а продавец получает их после выполнения условий в договоре. В случае с земельным участком – по факту оформления собственности.

Так и что. Если продавец предлагает обойтись без банковского гаранта под разными предлогами, то это явно не к добру. Стоимость открытия и комиссия за использование несоизмеримы с потенциальными потерями.

В начале статьи мы говорили о трех сторонах сделки: покупатель, продавец, Росреестр. Поэтому должно быть три экземпляра договоров купли-продажи и передаточного акта для каждого участника.

Отсутствие этого пункта может говорить о том, что договор является просто бумагой с текстом без юридического веса. В итоге сделка может быть оспорена: потеряются деньги и время.

Проверка по этим 10-ти пунктам максимально обезопасит ваше время, нервы и деньги при покупке земельного участка.

Пишите в комментариях, какие темы по загородной недвижимости вам было бы интересно разобрать!

Если вы находитесь в поиске земельных участков без подводных камней, то предлагаем рассмотреть наши коттеджные поселки. Переходите на наш сайт и скачивайте полный пакет документов.