{"id":13753,"url":"\/distributions\/13753\/click?bit=1&hash=71c4aec1d0d36c3e02bbee27c7077bb451b2e126ca03b4970b80229e13d4831f","title":"\u0420\u0430\u0437\u0431\u043e\u0440: \u0431\u0440\u0430\u0437\u0438\u043b\u044c\u0441\u043a\u0430\u044f \u0431\u0438\u0440\u0436\u0430 \u0434\u043b\u044f \u0440\u043e\u0441\u0441\u0438\u0439\u0441\u043a\u043e\u0433\u043e \u0438\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u043e\u0440\u0430","buttonText":"\u0427\u0438\u0442\u0430\u0442\u044c","imageUuid":"ba7ce226-a103-5c8d-a1ed-0b3694458099","isPaidAndBannersEnabled":false}

Как купить земельный участок и не пожалеть: 7 шагов по проверке земли под дачу перед покупкой

На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем как проверять земельный участок перед покупкой, что запрашивать у продавца и что смотреть в документах. Поехали.

Представим. В обозримом будущем вы хотите построить дачу. Да так, чтобы в живописном месте, с коммуникациями и остальными удобствами и дружелюбными соседями.

Все начинается с основного шага – купить земельный участок. Даже если после первого показа вы буквально влюбились в локацию, то не спешите подписывать договор с продавцом. Земля может быть не предназначена для строительства дома, отсутствовать в кадастре, а то и объявятся родственники прошлого собственника и все отнимут. Мы поможем вам избежать все эти ужасы. Расскажем 7 пунктов проверки земельного участка перед покупкой.

1. Проверить категорию земли

В Земельном кодексе прописано 7 категорий земли по целевому назначению. Для строительства загородного дома подойдут только два:

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населенных пунктов;
  • Промышленные земли;
  • Особоохраняемые земли;
  • Земли Лесного фонда;
  • Земли Водного фона;
  • Земли запаса (государственная и муниципальная собственность).

Как проверить. Надо зайти в публичную кадастровую карту, ввести в поле поиска номер участка и посмотреть карточку:

Информация по участку нашего поселка Сосны Village 

Если участок продается для строительства дома, а на самом деле он стоит на промышленных землях – вам этот вариант не подходит.

Если продавец настаивает: «Категорию легко сами поменяете» – этот вариант вам тем более не подходит.

Результат. Вы знаете, что земля законодательно предназначена для строительства загородного дома.

2. Узнать вид разрешенного использования (ВРИ)

У каждой категории земли есть свои виды разрешенного использования. Всего в классификаторе ВРИ более 150-ти пунктов. Для строительства загородного дома подойдут только четыре:

  • ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.
  • ЛПХ – личное подсобное хозяйство.
  • СНТ – садовое некоммерческое товарищество.
  • ДНП – дачное неккомерческое партнерство.

На практике неподходящий ВРИ можно поменять с помощью заявления в Росреестр или МФЦ. Допустимость смены прописана в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) по району планируемой покупки.

ПЗЗ разрабатывается местными властями, а изменения вносятся на специальную карту.

Карта по Серпуховскому району Московской области 

В ПЗЗ надо определить, к какой территориальной зоне относится участок.

Как проверить. Сравнить ВРИ по всем документам: из Росреестра и местной администрации. На практике в выписку из ЕГРН просто могут не успеть внести изменения.

Также, надо сопоставить расположение участка на публичной кадастровой карте и по карте градостроительного зонирования. Последнюю можно найти на ФГИС ТП в разделе «Документы»:

Поиск осуществляется по территориям

Нужно внимательно просмотреть актуальные изменения в ПЗЗ. Следует ориентироваться по дате публикации:

Обращайте внимание на статус. Вас интересует «Действующий»

И финальный шаг – дойти до карты.

По карте нужно определить в какой территориальной зоне находится рассматриваемый земельный участок.

В легенде уже указаны обозначения, которые подходят для загородного строительства.

Результат. Вы знаете, что на рассматриваемом участке можно построить дом.

3. Убедиться в наличии межевания

Межевание – это определение границ земельного участка. Процедура является обязательной, если собственник планирует проводить какие-либо юридические дела со своей землей. За исключением случаев, когда участок уже зарегистрирован в Росреестре. Границы устанавливаются по вычисленным координатам поворотных точек.

Координаты одной поворотной точки на территории участка поселка Малинки Life

Вам надо определить, насколько соответствуют данные выписки из ЕГРН и реальность. Это называется вынос в натуру границ земельного участка.

Как проверить. Посмотреть в выписке из ЕГРН кадастровый номер и проверить его по публичной карте. Сравнить чертеж в документе и по карте. Сильные отличия – очень плохой знак. Далее нужно заказать вынос в натуру по поворотным точкам из документа. Так вы определите точную площадь и точные границы.

У собственника нет координат поворотных точек, а есть только желание продать вам свою землю? Это весомый повод развернуться и уехать.

Результат. Вы точно знаете границы участка и геометрические размеры. Даже если все в порядке, то это совсем не лишние траты. Вы точно защитите себя от территориальных споров с соседями.

4. Проверить участок на обременения и сервитуты

Снова небольшой ликбез. Обременения – это частичный или полный запрет пользоваться земельным участком. От ипотеки до близости к особоохраняемым объектам. Плохая новость: их на практике очень много. Хорошая новость: они все должны регистрироваться.

Фрагмент выписки из ЕГРН Малинки Life

Сервитуты – это ограниченное право пользоваться чужой собственностью. Они бывают частными и публичными. Например, если муниципалитет решить проложить газопровод для обеспечения ближайшей деревни, а кратчайший путь проходит через вашу землю, то будет оформлен сервитут.

Как проверить. Обременения смотрим в выписке из ЕГРН. Сервитуты определяем по градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ). Последний документ является выпиской из ПЗЗ и предоставляется только собственнику.

В ГПЗУ помимо сервитутов могут указываться и дополнительные ограничения. Поэтому если продавец уклоняется от предоставления вам этого документа, то это весомый повод уехать искать другой участок.

Результат. Вы знаете об обременениях, ограничениях и сервитутах рассматриваемого земельного участка.

5. Проанализировать территорию участка

Не все что продается – это то что хотите купить. Поэтому кроме последовательной документальной проверки, необходимо все увидеть своими глазами.

Пример из практики. Собственник зимой продавал участок. Спустя три месяца ему в вотсап приходит сообщение уже от нового владельца: «А почему вы не сказали, что здесь болото?». Юридически сделка закрыта. Не подкопаешься.

Как проверить. Обязательно изучите ближайшие объекты по публичной кадастровой карте. Не поскупитесь заказать геологическую экспертизу выбранного участка – она поможет как при проектировании дома, так и для подбора стройматериалов. Ну и самое важное: посмотрите все своими глазами.

Результат. Вы знаете окружение и геологию своего участка.

6. Изучить собственника

Вообще во всей сфере недвижимости вполне нормально, когда объектом в разное время владели разные люди.

На данном этапе надо проверить всех собственников и договоры по всей цепочке. При наличии любого спорного случая, землю могут отобрать на законных основаниях. Например, если участок достался по наследству и на него претендуют родственники продавца. Или другой распространенный случай – у собственника из-за загубленных кредитов имущество арестовано, значит и продажу земли приставы могут признать недействительной.

Как проверить. Вбить ИНН бывших владельцев на сайте службы судебных приставов:

При наличии дел по банкротству или непогашенной задолженности – могут быть заблокированы любые сделки с недвижимостью прошлого собственника.

Все данные о прошлых собственниках хранятся в выписке из ЕГРН о переходе прав владения.

Если участок продает один из супругов, то на его реализацию нужно документальное согласие обоих. Дополнительно рекомендуем запросить у продавцов: выписку из БКИ и справку об отсутствии учета на ПНД. Так вы точно будете уверенным в том, что сделку нельзя будет оспорить.

Результат. Вы знаете, что вашу новую землю не заберут из-за проблем прошлых собственников.

7. Поговорить с соседями

Каким бы открытым не был продавец, какими бы подробным не было описание в объявлении – всегда опрашивайте будущих соседей. Люди, которые здесь живут, лучше знают особенности локации: от уровня воды во время паводка до территориальных споров.

Как проверить. Дойдите до ближайших участков во время показа и познакомьтесь с жителями. Спросите у них все, что узнали о территории на прошлых пунктах. Также, рекомендуем найти общий чат соседей (такие сейчас в любом мессенджере есть) и внимательно изучите переписку по проблемным вопросам.

Результат. Вы владеете информацией из первых уст.

Как принимать решение о покупке?

Пожалуй, самый важный вопрос. В качестве ответа процитируем покупателя участка в нашем поселке Малинки Life:

«Выбирал из нескольких участков. У всех все было в порядке с документами и расположением. Как оказался у вас – понял. Мое. Хочу тут жить».

Отсюда вывод: все эмоциональные причины включаем только после прохождения проверки.

Итоги

Подрезюмируем, как проверять земельный участок перед покупкой:

  • Смотрим на категорию земель.
  • Узнаем виды разрешенного использования.
  • Сравниваем реальные и документальные границы.
  • Обращаем внимание на обременения и сервитуты.
  • Проверяем территорию участка и окружение.
  • Изучаем цепочку по владельцам.

Ну или все можно решить гораздо проще – покупать землю у застройщика, который уже все стадии сделал за вас. Например, локация Малинки Life подобрана вдали от шумных объектов, в окружении леса и реки. Участки уже разделены, а все коммуникации заложены и спроектированы.

В нашем Телеграм-канале мы рассказываем про процесс строительства наших поселков, делимся новостями по проектам и даем полезные советы. Переходите и подписывайтесь.

Пишите в комментариях, что еще вам было бы интересно узнать про загородную недвижимость!

0
29 комментариев
Написать комментарий...
Сергей Агафонов

Спасибо, в закладки добавил.

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

Спасибо! А о чем вы бы хотели еще узнать?

Ответить
Развернуть ветку
Николай Лашин

Хотел бы узнать, как выбирать участок с точки зрения сколько в него ещё потом нужно будет вложить денег и сколько это примерно стоит. Например, насколько важно, чтобы он был ровным и сколько стоит разровнять, наличие деревьев и т.д.

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

Отличный вопрос. Обязательно про это в будущем расскажем)

Ответить
Развернуть ветку
Александр Дизайнер

А как вы сравниваете реальные и документальные границы участка ?

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

Как раз писали об этом в разделе) Если просто, то нужно позвать геодезиста для съемки границ и сопоставить с документом.

Ответить
Развернуть ветку
Александр Дизайнер

Это называется восстановление границ участка в натуре, если память не изменяет. Только зачем это делать самому ? У правильного продавца это должно быть или это у него можно потребовать, если настолько старательно проходить. В копеечку влетит каждый участок проверять по такой схеме. Лучше бы просто написали рекламную статью про ваш поселок, все бы вас похвалили или мимо прошли.

Ответить
Развернуть ветку
Разнообразный Абдужаббор

вы уверены, что ваша целевая аудитория здесь? каждая 3-ая статья как переехать/открыть ип/перевезти собачку и все это не в РФ

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

на многомиллионном портале нет целевой аудитории?

Ответить
Развернуть ветку
Олег Семенов

не соглашусь информация полезная продолжайте

Ответить
Развернуть ветку
Вадимов Вадим

Вышеизложенное процентов на 80 справедливо для любой страны, не только РФ.

Ответить
Развернуть ветку
Alexander Egorin

Из земель с/х назначения в земли поселений, в случае примыкания одних к другим- перевод реален сейчас?

Ответить
Развернуть ветку
Игорь Терехов

Практически не реально, Вам нужно изменять ПЗЗ, вносить изменения в ген план поселения или городского округа, получить положительные заключение от всех министерств и самое главное: оплатить по формуле разницу между кадастровыми стоимостями и оплатить ее в бюджет. Эта стоимость может быть огромной, что нет смысла переводить, тк Кадастровая стоимость может быть завышена. Удачи! 🍀

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

в целом реально, нужен небольшой админресурс)

Ответить
Развернуть ветку
Ева Р

полезная информация, спасибо

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

спасибо!)

Ответить
Развернуть ветку
О Де Колоныч

Заикнулись "с коммуникациями" но реально про это ничего не сказано. Между тем обещания при покупке могут быть одни, а по факту... Минное поле

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

Это отдельная история. Расскажем в будущем обязательно

Ответить
Развернуть ветку
Dan

Ну раз уж вы предлагаете, то расскажите, как максимально быстро и минимально по деньгам оформить берег в водоохранной зоне для обустройства своего пляжа и как оформить стройку своего причала

Ответить
Развернуть ветку
Парень

Стать чиновником

Ответить
Развернуть ветку
Игорь Терехов

😂

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

Спасибо за вопрос, расскажем в будущих статьях

Ответить
Развернуть ветку
Juhan Korbelainen

В статье написано, что это невозможно, но я год назад продал участок в Московской области, у которого не было межевания.

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

Если земля уже была зарегистрирована в Росреестре, то межевание необязательно. Скорректировали.

Ответить
Развернуть ветку
Mergen Akmammedov

Статья хорошая, но мы держимся.

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

тонко)

Ответить
Развернуть ветку
Харитон Уесос

Недвигу и участки лучше покупать на банкротных аукционах, тогда будет 100% гарантия чистоты (проверяет банк за вас).

А тут как ни крути - срок давности на оспаривания сделки 3 года. Если за 3 года после покупки покупатель накосячит, вашу землю я у вас отберу.

Ответить
Развернуть ветку
Шишмарев

Информативно, задумываюсь о покупке как раз

Ответить
Развернуть ветку
Группа MDI
Автор

какие варианты рассматриваете? Спасибо за обратную связь)

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 29 комментариев
null