Необычный спор в суде Германии: Может ли вид голого арендодателя привести к снижению арендной платы?
Необычное судебное разбирательство завершилось в Германии.
Голый арендодатель - один из поводов платить ему меньше
Фабула:
Арендодатель сдавал в аренду офисный этаж в здании во Франкфурт-Вестенде. Само здание частично использовалось для проживания, в том числе и самим арендодателем. Спустя год арендаторы начали платить арендную плату в меньшем размере. Они посчитали, что арендуемый объект имеет недостатки, а своё право на снижение обосновали § 536 BGB
Примечание: BGB - Гражданское уложение Германии. Норма устанавливает, что наниматель освобождается от внесения наемной платы за время, в течение которого вещь была непригодна к использованию.
Арендодатель со снижением не согласился и предъявил к арендаторам иск о погашении задолженности по арендной плате. Окружной суд во Франкфурте-на-Майне иск удовлетворил.
Арендаторы идут в апелляцию
Арендаторы подали апелляционную жалобу, где среди прочего указали, что арендодатель перед восходом солнца выходил голым на лестничную клетку и во двор, чтобы:
Житель или гость, оказавшийся в это время на лестнице, столкнулся с его наготой.
Однако это доказано не было.
Следующим аргументом ответчиков был тот факт, что арендодатель загорал голышом во дворе.
Позиция суда в этой части: (Постановление Высшего земельного суд Франкфурта-на-Майне (OLG))от 18 апреля 2023 г., Az. 2 U 43/22)
- «Вся арендная плата не может быть снижена из-за того, что арендодатель регулярно загорает голышом во дворе. Тот факт, что при этом нарушаются эстетические чувства другого лица, не ведет к его защите, если только поведение арендодателя не направлено конкретно против другого лица. Также нет грубо неправомерных действий по смыслу Раздела 118 OWiG. Пригодность арендованного имущества не ухудшается из-за того, что арендодатель загорает голышом во дворе»;
Примечание: OWiG - Закон об административных правонарушениях Германии. Названная норма устанавливает ответственность за грубое неправомерное действие, которое может вызвать раздражение или создать опасность для окружающих и нарушить общественный порядок.
- «Кроме того, место, где мужчина время от времени лежит обнаженным на своем диване, видно из помещения арендатора только в том случае, если далеко высунуться из окна. Это противоречит предположению о недопустимом, заведомо аморальном воздействии на имущество».
Небольшой успех
Небольшого успеха арендаторы все же добились. Они жаловались также на масштабные строительные работы по соседству с арендуемым помещением.
В этой части суд занял следующую позицию:
- «Спокойствие и солидность престижного жилого района Франкфурт-Вестенде стали частью договорного качества в виде атмосферы места аренды. Шумовые и пылевые выбросы не являются обычным явлением в этом районе и поэтому оправдывают снижение арендной платы, в отличие от других причин, приведенных арендаторами».
В связи с ухудшением эксплуатационных свойств помещений из-за шумового и пылевыделения в непосредственной близости от арендуемого имущества ответчику было разрешено снизить арендную плату на 15% сроком на три месяца.
Таким образом, решение Высшего земельного суда Франкфурта свидетельствует о том, что загорание арендодателя голым во дворе не является недостатком аренды, если не ухудшается пригодность арендуемого имущества и нет целенаправленного аморального воздействия на третьих лиц.
Интересно, если суд установил, что увидеть голого арендодателя можно только если сильно высунуться, то может ли арендодатель подать в суд из-за слежки за ним?
Про источники информации
Отмечу про суды в Германии. Как и у нас, текст полного решения появляется не сразу. Пока полный тект отсутствует, но скоро он будет опубликован тут.
Сам суд делает пресс-релиз по основным моментам еще до публикации текста решения. Пресс-релиз суда тут. Также суд публикует ссылки на ресурсы, которые написали про дело. Один из таких ресурсов портал Beck-online - считается ведущей правовой базой данных в Германии для юристов, налоговых консультантов, аудиторов и. т. д. О деле они написали тут.
На VC у меня есть ещё один пост о немецком судопроизводстве. История о немцах, пиве и банкротстве.
В предыдущем посте я немного затронул тему оспаривания сделок при банкротстве.
Ну а любители котиков могут прочитать историю о суде Финляндии, который рассмотрел дело Мей-куна, который устроил потоп в квартире.
Также у меня есть Телеграм - канал в котором я пишу о праве, привожу теорию и практику, а также опыт зарубежных стран.Прежде всего он ориентирован на юристов, но я стараюсь писать посты, которые будут интересны и понятны всем.