Склад от А до Я: от аренды до ярости

Привет, я Олег Неворотов, основатель фулфилмента для маркетплейсов UPMARKET. В этом лонгриде расскажу, как правильно выбрать склад под хранение товара, какой должна быть цена за квадратный метр и каких проблем не избежать арендатору.

Итак, вы начали присматриваться к площадям. Как понять, какой вариант оптимальный?

Где и как искать?
Использовать можно любые площадки с недвижимостью. Когда я искал помещение, использовал все возможности: соцсети, сарафанное радио, маркетплейсы типа Авито. Напрямую на собственника выйти очень сложно, поэтому скорее всего придётся работать с риэлтором. Ездить по объектам придётся много — картинка не всегда будет соответствовать реальности.

География.
Выбирая склад по местоположению, ориентируйтесь на близость с крупными городами: Москва, Подольск, Коледино, Домодедово и других, сопоставимых по размеру. Наличие удобной транспортной развязки и логистика по хорошим дорогам сильно облегчат вам жизнь. Близость к складам маркетплейсов — тем более.

Регионов это тоже касается: доступность склада к городам не менее важна.

Ориентируйтесь на свой бизнес и его масштабы. Куда будете возить товар, в каком количестве и на чём. Учитывайте все эти факторы при выборе — нет универсального помещения, которое подойдёт всем.

Стоимость.
Цена за квадратный метр зависит от расположения, площади, класса, ремонта. Как понять, что цена высокая или слишком низкая для вашего помещения? Только анализируя рынок. Придётся поездить, чтобы сравнивать предложения наглядно. Бывают хорошие варианты с туалетом в соседнем здании, а бывают варианты сильно хуже, но со всеми удобствами для будущих сотрудников.

Если ищете склад В-класса, ориентируйтесь на стоимость 7 - 8 тысяч за квадратный метр. А-класс будет дороже — примерно 15 тысяч за год с учётом НДС.

Удобства.
При выборе помещения посмотрите есть ли на складе туалет, место для приема пищи, насколько комфортно будет работать будущим сотрудникам, оцените температурные условия. Даже без нынешнего дефицита кадров некомфортные условия на складе создадут вам текучку персонала.

Заранее оцените будущие вложения в ремонт: требует ли санузел вмешательства, нужно ли разбираться с щелями в стенах, сколько розеток нужно провести.

Когда я выбирал склад, там не было туалета внутри, по остальным параметрам он подходил. Туалет стоил мне 400 тысяч и миллион нервных клеток, так что оценивайте свои финансовые и ментальные возможности здраво.

Мои личные советы.
Неважно, какой у вас товар, при выборе склада есть стандартные моменты для любой площади, которые стоит учесть.

Выбирайте склад на первом этаже, в идеале — с пандусом или доками. Если решитесь брать на втором этаже и выше — готовьтесь к тому, что эффективность работы упадёт из-за перемещения товара лифтом.

Ориентируйтесь на высоту потолков от шести метров. Осматривая въезд, оцените, сможет ли фура припарковаться на воротах при выгрузке. В идеале, если сможет — чтобы товар не пришлось далеко таскать.

Склад выбран, сердце трепещет, осталось разобраться с договором аренды. Но сначала разберитесь, точно ли арендуемый склад принадлежит его собственнику.

Какие документы запросить?

• Документы, подтверждающие права собственности или пользования объектом.

Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, выданная при регистрации объекта. Если объект находится в аренде, то потребуется договор аренды. Важно, чтобы в договоре аренды было прописано о возможности или праве арендатора сдавать объект в субаренду — это нужно для вашей же безопасности. С таким пунктом в договоре владелец помещения не сможет "выселить" вас.

• Договоры с ресурсоснабжающими организациями.

То есть договоры на электричество, воду, отопление, а также иные договоры, связанные с эксплуатацией объекта. Это могут быть вывоз мусора, охрана, интернет, связь, такелажные работы.
Важный нюанс: заключение этих договоров не обязательно должно быть возложено договором на Арендодателя.

• Документ, подтверждающий выделенную мощность, то есть электричество.

Таким документом чаще всего является акт технологического присоединения (АТП) или справка о выделенной мощности.
В случае отсутствия таких документов в договоре аренды можно предусмотреть обязанность Арендодателя предоставить объект с мощностью не менее nn-ого количества кВт.

• Документы технического характера.

Технический план, кадастровый паспорт и иные. Чтобы быть уверенным, что склад построен законно и в площади вас не обделили.

Какие пункты в договоре точно не стоит согласовывать?

• Расторжение договора в одностороннем уведомительном порядке со стороны Арендодателя.
• Штрафы и неустойки за совершенно абсурдные и нелогичные моменты. Например, если Арендодатель прописал штраф за неприятный запах на складе.
• Ежегодная индексация арендной ставки в уведомительном порядке на процент, превышающий здравый смысл.
  Сейчас на рынке недвижимости нормальный процент индексации не более 7%. При этом некоторые арендодатели умудряются прописать и 15% и 30%. Либо предлагают пересмотр арендной ставки к увеличению/уменьшению прибыли арендатора.

Закупка.
Место выбора оборудования выбираете вы сами. Интернет-площадки, знакомые знакомых, дядя Баир и его команда — решать вам. Решение о выборе места для покупки следует принимать, исходя из крепости яиц. Ровно как и решение использования б/у оборудования.

Можно пойти альтернативным путём — купить оборудование в лизинг. Страхование и юридические услуги включите в отдельную статью расходов.

Топология.
Топология склада продумывается заранее, а не исходя из наличия оборудование. В предыдущем лонгриде писал о безопасности на рабочем месте. Топология позволяет продумать и грамотно расположить на площади не только инструменты для работы, но и зоны хранения.

При составлении топологии некоторые вещи не очевидны, особенно новичкам, не говоря об опытных селлерах.

Предсказуемые стабильные.
Сюда можно отнести аренду, коммунальные услуги, расходы на интернет, телефонию. Цифры будут плюс-минус одинаковые каждый месяц.

Предсказуемые непостоянные.
Расходы на разработку собственного ПО и IT-технологий в частности, затраты на новое оборудование или ремонт старого, расширение штата.

Непредсказуемые.
К таким расходам можно отнести любые внештатные. Форс-мажор, ЧП и даже штрафы от надзорных органов.

На чем точно не получится сэкономить?
На налогах. Если всё еще планируете — выкиньте из головы.
На упаковку, оборудование, логистику цены будут повышаться постоянно. Сэкономить на этом можно, меняя поставщиков и подрядчиков. Всё зависит от вашей гибкости и хитрости. Вопрос качества таких услуг остаётся открытым.

Что точно будет стоить дорого?
Персонал. Фулфилмент — человекоёмкий бизнес. Готовьте монеты, чтобы найти квалифицированных сотрудников. История с наймом будет бесконечной всегда. Учитываем кадровый голод с дефицитом мужского населения.

Рынок трудоустройства теперь принадлежит кандидатам. Чтобы схантить толкового сотрудника, нужны более привлекательные условия, чем бесплатные сушки во время обеда.
Сейчас найм одного сотрудника обходится моему фф в 15 тысяч рублей с учетом оплачиваемой стажировки. Без услуг агентства. Сумма немаленькая, при этом никаких гарантий, что человек не уйдёт через неделю на незапланированный отдых по причине “устал”.
Мои сотрудники еще и застрахованы. Тоже доп.траты.

Аренда.
Снять хороший склад дорого. Очереди протягиваются на 3-4 месяца на освобождающийся склад. Конкуренция на каждое помещение огромна. Не пытайтесь на первых порах заменить аренду полноценного склада арендой контейнера. Ничего хорошего из этого не выйдёт.

Законодательство.
Трудоустраивайте людей по закону: с адекватным рабочим днём, подписанием договора (ТК РФ, СЗ и т.д.) и честной выплатой зарплаты. Уверенные в надёжности и стабильности сотрудники вырабатывают больше КПД, да и у вас не будет проблем с госорганами.

Обучение.
Вкладываться в обучение коллектива рано или поздно придётся. Повышение квалификации, тренинги, инструктажи. Растущий бизнес скажет вам спасибо за образованный во всех сферах персонал.

Подвох.
От непорядочности сотрудников не застрахован никто. Со временем вы научитесь понимать, какого сотрудника не стоит брать на работу и кто вредит всему коллективу. Но только со временем.
И ещё, если вы думаете, что у вас не воруют, то вы просто плохо осведомлены.

В своём канале рассказываю о не менее важных вещах: как повысить точность сборки, что делать при постоянных ошибках сотрудников склада и стоит ли открывать дело с друзьями.
Подписывайтесь, там вся изнанка моего фулфилмента: от процессов до факапов.