Свободная планировка не так уж свободна: что нужно знать владельцам квартир-студий

Добрый день! Я - Анна Страгис, эксперт по согласованию квартирных перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок».

Я занимаюсь перепланировками квартир и знаю о них практически все.

Делюсь опытом перепланировок в малогабаритных (до 25 кв. метров) квартирах-студиях свободной планировки и расскажу о том, как владельцам такого жилья не допустить дорогостоящих ошибок при строительстве и ремонте.

Часто те, кто собирается купить квартиру-студию или апартаменты небольшой площади в московской новостройке, считают, что “свободная планировка” от застройщика - это карт-бланш на любые изменения в квартире, и согласование для этого не требуется.

Им кажется, что если помещение состоит из одной комнаты и санузла, то с юридической точки зрения неважно, где и какие будут стоять стены внутри квартиры.

Чтобы узаконить перепланировку, вам нужно:

• изучить планировку купленной квартиры;

• сформулировать, что вы хотите изменить, и обратиться в профильную проектную организацию для заказа проекта перепланировки;

• подать полный пакет документов в надзорный орган (в Москве это Мосжилинспекция (МЖИ) в составе мэрии);

• дождаться от администрации письменного разрешения на перепланировку;

• произвести перепланировку по утвержденному в администрации проекту с помощью официального подрядчика;

• получить от подрядчика акты скрытых работ;

• вызвать из администрации приемочную комиссию для сверки фактического ремонта с утвержденным проектом;

• подписать и получить Акт о завершенном переустройстве;

• оформить новый технический план;

• если квартира куплена в ипотеку, получить согласие банка и страховой компании;

• подать пакет документов в МФЦ и получить новую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Рекомендую самый быстрый способ узаконить перепланировку — согласование перепланировки «под ключ» в профильной юридической компании.

По моему опыту, многие москвичи убеждены, что если купить квартиру «свободной планировки» (как называют их в рекламных буклетах застройщики), то заниматься согласованиями не придется.

В реальности «свободная планировка» — это лишь маркетинговый термин от застройщиков, означающий, что в квартире нет ни отделки, ни внутренних перегородок (кроме стен туалета и ванной, хотя бывают варианты без них). Юридически это обычная квартира, никакие «свободные планировки» в законах не фигурируют.

В таких квартирах минимальное количество несущих опор. Чаще всего речь идет о монолитно-каркасных домах, в которых несущими являются только внешние стены здания.

Без согласования можно обойтись, если вы:

• не меняли схему электроснабжения;
• не меняли сантехническое оборудование и коммуникации;
• не убирали внутренние перегородки и не возводили новых.

Особенно не советую проводить такой ремонт в квартирах без стен и без трассировки краской или кирпичами обозначения стен, которые должны быть согласно техническому плану.

В них почти невозможно «попасть», и в результате вы имеете неправильную перепланировку — например, одна комната расширена за счет другой. Впоследствии это может дорого обойтись владельцу квартиры.

Большинство моих клиентов из обратившихся за перепланировкой владельцев небольших квартир-студий площадью до 25 квадратных метров не придавали значения процедуре согласования перепланировки.

Они думали, что это не стоит требуемого времени и усилий, тем более застройщик обозначил планировку как «свободную» — значит, все законно.

Это большое заблуждение, притом опасное.

Справка

С учетом подорожания ипотеки и цены квадратного метра в Москве каждый год растет рынок малогабаритных (то есть относительно дешевых) квартир и апартаментов площадью до 25 кв. м.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за последние пять лет доля квартир-студий на столичном рынке новостроек выросла более чем втрое — с 5,7% в конце 2018 года до 20,8% в конце 2023 года.

Не трогайте вентиляцию

В первую очередь рекомендую запросить в управляющей компании технический план помещения и внимательно его изучить.

Особое внимание — тому, как расположены кухонная ниша и санузел, а также конструктивным особенностям вентиляционного короба.

Вентиляционный короб — как правило, прямоугольная пластиковая или металлическая труба, которая через систему вентиляционных шахт обеспечивает приток воздуха в помещение и естественную вытяжку.

Ширина вентиляционного короба зависит не от площади квартиры, а от этажа — чем выше вы живете, тем больше вентиляционных шахт и тем больше полезного пространства забирает короб.

Но это незаконно: вентиляционные шахты относятся к общедомовому имуществу, как и присоединенные к ним короба в квартирах.

В наше время очень популярно объединять кухню с комнатой. Это действительно удобно — во время приема пищи у вас под рукой продукты и все, что нужно. Но перед началом ремонта в небольшой квартире-студии нужно учесть некоторые сантехнические тонкости.

Выход для владельца квартиры-студии со свободной планировкой — оборудовать кухню-нишу.

Согласно действующим СНиП, кухня-ниша — это зона площадью от 5 кв. м с электроплитой, мойкой и принудительной вентиляцией. Зонирование кухни-ниши я обычно советую выполнить напольным покрытием, а холодильник может стоять в любом месте квартиры — его размещение СНиПы не регламентируют.

Выбирая технику для квартиры-студии, имейте в виду важный нюанс: в кухонной зоне, не отделенной от жилых помещений, СНиП и СанПиН разрешают установку только электрической плиты.

Чтобы установить газовую плиту, нужно обязательно изолировать кухню от жилого пространства с помощью двери.

Квартиры-студии нередко строят с перегородками — а собственники квартир затем их сносят, чтобы организовать пространство по-своему. Если такая перегородка является частью несущей конструкции дома, действующие нормы запрещают ее демонтировать.

При этом в несущей перегородке можно сделать проем, если его размеры согласованы с автором проекта дома.

Для этого владельцу студии нужно подать заявление в проектную организацию и заказать там проведение расчетов — выдержит ли несущая конструкция нагрузку, если вырезать из нее желаемый участок.

По результатам экспертизы владелец квартиры получает разрешительный документ. Там прописано его право сделать в межкомнатной перегородке, которая является частью несущей конструкции здания, проем строго указанных размеров.

Санузел в квартире-студии свободной либо типовой планировки может находиться только там, где это предусмотрено изначальным проектом застройщика. Но тем не менее варианты перепланировки всегда можно подобрать.

• Если позволяет площадь квартиры, санузел можно расширить за счет нежилых помещений — например, коридора, гардеробной или кладовки.

• Если санузел большой, его можно разделить с помощью внутренней перегородки.

• Если санузел от застройщика раздельный, можно демонтировать внутреннюю перегородку и объединить туалет и ванную.

• Если санузел располагается между несколькими комнатами, из него можно оборудовать несколько выходов.

• Если семья большая, можно обустроить дополнительный санузел за счет площади нежилого помещения — например, кладовой, коридора, прихожей и т. д.

Как правило, квартира-студия — это комната большой площади, и иногда собственники хотят разделить ее перегородками.

Но важно до начала работ изучить профильный технический регламент — требования, которым должны соответствовать комнаты различного назначения и площади.

Я нередко вижу квартиры (особенно небольшие), где при перепланировке были допущены серьезные ошибки, и самая частая из них — отгораживать помещение для спальни без окон.

Согласно нормам, комната без окон — это вспомогательное помещение, которое может использоваться в качестве гардеробной или кладовой.

Поставить кровать в комнате без окон вы сможете, но по документам это помещение не будет спальней, так как по уровню освещения и вентиляции оно не соответствует действующим СНиП и СанПиН.

В нормах отдельно прописана площадь спальни — она не должна быть меньше 8 квадратных метров. Если это требование не соблюдается — комната также будет считаться гардеробной или кладовой, даже если в ней есть одно или несколько окон.

При этом нельзя забывать, что подобная перепланировка (перенос стен, который делает помещения нежилыми из-за несоблюдения строительных норм и требований) приводит к тому, что официальная жилая площадь квартиры уменьшается. При продаже такой квартиры вам придется сильно снизить цену.

Хозяева компактных квартир стараются использовать их площадь по максимуму. Для этого иногда утепляют балкон и полностью (вместе с подоконным блоком) убирают стену, которая отделяла его от комнаты. От этого помещение становится просторнее и светлее, особенно если балкон с панорамными окнами, а за ними — достойный внимания пейзаж.

Однако делать так закон запрещает. Согласовать перепланировку в администрации тоже не получится — даже для монолитно-каркасных домов, у которых стена между балконом и комнатой не является частью несущего каркаса здания.

Если расширить комнату все же хочется, то единственный вариант, который я рекомендую и который можно согласовать — вырезать часть стены под окном балкона и заменить ее раздвижной стеклянной перегородкой.

Дело в том, что по действующим СНиП и СанПиН жилая комната и неотапливаемый балкон (или лоджия) должны быть отделены друг от друга светопроницаемым контуром — например, французским раздвижным окном либо стеклопакетом.

Часто собственники квартир задают мне вопрос, как утеплить балкон или лоджию.

Важно учитывать нормативные ограничения в этом вопросе:

• на лоджии или балконе запрещено устанавливать водяной подогрев пола — такой проект никто не согласует, так как высок риск аварийных ситуаций;

• на лоджию или балкон запрещено выводить теплоснабжение от батареи с демонтированного подоконного блока.

Чтобы законно утеплить балкон или лоджию, можно поступить так:

• установить на балконе стеклопакет с увеличенным количеством камер;

• установить на балконе или лоджии пол с электрическим подогревом;

• отапливать балкон или лоджию, время от времени включая там электрический радиатор.

Итак, подведем итог.

Вы можете делать перепланировку купленной в новостройке квартиры свободной планировки (в т. ч. малогабаритной квартиры-студии), если соблюдаете нормативные ограничения:

• площадь жилой комнаты должна быть не менее 8 кв. м, а ширина – не менее 2,25 м;

• в каждой жилой комнате должно быть хотя бы одно окно;

• запрещено увеличивать санузел за счет кухни и наоборот;

• «мокрые зоны» (ванная, туалет, кухня) не могут быть расположены над жилыми комнатами;

• запрещено перекрывать доступ к стоякам водоснабжения или переносить их;

• ванную и туалет можно перенести, увеличить или объединить только за счет нежилых помещений (коридора, прихожей, кладовой), не затрагивая жилые комнаты;

• балкон или лоджия должны быть отделены от жилого помещения квартиры светопроницаемым контуром.

Если какие-либо из этих требований не соблюдаются — перепланировку в администрации не согласуют. Если же выполнить перепланировку без согласования — в случае обнаружения вы рискуете быть привлеченным к ответственности за нарушение целостности всего многоквартирного дома.

Кроме того, на квартиру с незаконной планировкой обычно крайне сложно найти покупателя — никто не хочет рисковать и становиться владельцем потенциально проблемного жилья.

«Формула перепланировок» поможет согласовать ремонт «под ключ». Оставить заявку можно на сайте: www.formula-ncpr.ru

Если вы хотите знать о перепланировках все и научиться самостоятельно разбираться в этом вопросе, приглашаю вас на мой авторский мини-курс «Перепланировка без взрыва мозга» или расширенный вариант - «Формула перепланировок».