Меня зовут Николай Амосов, мое агентство недвижимости уже не первый год успешно справляется с задачей по покупке и продаже недвижимости. На нашем счету большое количество успешно закрытых сделок. Хочу рассказать Зачем нужны Агентства недвижимости и стоит ли к ним обращаться? Очень часто можно услышать от людей такой вопрос. Остановимся на нем поподробнее...
Наши граждане, прошедшие школу выживания 90-х с большим недоверием, относятся к риэлторам, и первая ассоциация, которая всплывает при этом слове это «черный»). «Черных» риэлторов, слава богу, уже практически не осталось (хотя как вид они окончательно не истреблены), но в 99% случаев эта профессия сегодня, подразумевает открытость сделки и максимальный комфорт для клиента. Времена меняются, многие вещи привычные нам в 90-х и начале 2000-х уходят вместе с примеркой одежды на картонке, не исключение и рынок недвижимости со своими понятиями и подходами.
На сегодняшний день задача профессионального риэлтора сделать все, чтобы сделка была максимально удобной и прозрачной, как для покупателя, так и для продавца. К сожалению, некоторые до сих пор продолжают свято верить в то, что если покупать квартиру через Агентство, то она будет стоить в разы дороже, чем если ее же купить напрямую у застройщика, многие думают, что агент, включает свою комиссию в стоимость квартиры дополнительно и бедный покупатель вынужден переплачивать несколько тысяч, а то и сотни тысячи рублей, покупая через Агентство. При всем желании алчного риэлтора дополнительно заработать, это реализовать на практике невозможно, договор на покупку выгружает застройщик и попросить его в основной договор, накинуть пару сотен за меня и того парня никак нельзя … Лет 20-25 назад наверное это было возможно, но на дворе 21 век и все слава богу, давно не так, «а как?», спросите вы- всю комиссию риэлтор получает от застройщика, после выхода на сделку и она никак не влияет на стоимость квартиры.
У многих Агентств заключены договоры со строительными компаниями, в рамках которых им платят фиксированный процент от сделки, при этом стоимость квартиры, что в прямом отделе продаж, что при покупке через Агентство не меняется. Вы будете удивлены, но менеджер прямого отдела продаж тоже получит свое вознаграждение подписав с вами договор, поэтому между Агентствами и прямыми отделами идет негласная "война" за клиента, но подробности этих боев в следующий раз. И когда, в очередной раз сталкиваешься с такими возражениями, понимаешь, что не все способны понять принцип этой работы и некоторые продолжают доказывать и свято верить, что «там» дешевле….
Радует, что тенденция при выборе квартир меняется к лучшему, и в наше время все больше и больше людей не готовы тратить свое время на изучение различных вариантов ипотечных программ, просиживая время на форумах дольщиков изучая плюсы и минусы Жилых комплексов (учитывая их количество в наш время), и предпочитают доверить это специалистам, которые возьмут на себя всю «грязную» работу. Опытные риэлторы подскажут какому застройщику стоить доверять, а с кем лучше не связываться, чтобы гарантированно и в срок получить ключи. Многие строительные компании могут нарисовать красивые буклеты при продаже объектов, а при передаче ключей наступает ситуация «ожидание-реальность». Опытные специалисты, которые практически наизусть знают все фишки застройщиков, вас об этом предупредят, ну а дальше выбор за вами.
Момент с выбором квартиры чем-то схож с выбором путевки, я имею ввиду не бюджет, а подход). Хотя, учитывая цены на заграничный отдых, мы недалеки от ситуации, когда встанем перед выбором или студию взять в новостройке или в Турцию слетать с семьей на пару недель… Так вот , если вы не хотите тратить свое время на прочтение отзывов туристов и искать нужный отель целыми днями, который подходил бы вам по всем желаемым параметрам, можно обратиться в турфирму, где знающий сотрудник посоветует достойное место исходя из вашего бюджета. Тоже самое и с квартирой, только отдых закончится через две недели, а вот квартира это надолго, а иногда и на всю жизнь, так почему бы не привлечь к поиску квартиры своей мечты или квартиры как инвестиции, знающего и опытного человека, причем совершенно бесплатно!
Мой Телеграмм.
Если бы агентство полностью несло ответственность за все риски, тогда еще есть смысл. Например купили вы квартиру, а потом объявился собственник которого не было изначально, подал в суд и остались вы без квартиры. Вот в таком случае агентство вам полностью бы возмещало все до копейки, за свой промах.
Знакомые недавно продавали старую и покупали новую, с них взяли за обе сделки. 250к за неделю работы риэлтора, хорошо живут агентства.
Дмитрий, для таких случаев есть титульное страхование. А на счет собственника, который может внезапно появиться, для этого и нужны агентства, чтобы проверить объект. При самостоятельной покупке, обычный человек и не подразумевает какие риски может нести сделка.
А потом я говорю ему
для этого и нужны агентства, чтобы проверить объектКомментарий недоступен
Вот как раз из-за таких, как вы сказали, ушлепков, страдает репутация добросовестных агентов. Ушлепки практикуют перепродажу чужих объектов, выдавая за свои и накидывая сверху комиссию.
Риэлторы будут больше нахваливать того застройщика, кто больше комиссионных отвалит. С работы коллега одному риэлтору доверился, сдачу дома на 3 года задержали. Подавали в суд на неустойку, так у застройщика по нулям на счетах. В итоге за счет государства достраивали. Вот так вот доверяй.
в среднем у всех застройщиков комиссия не сильно отличается друг от друга. И профессиональный риэлтор не будет рисковать деньгами клиента и своей репутацией. Самостоятельный выбор не исключил бы данный риск задержки в строительстве. В каждой профессии есть недобросовестные специалисты. Но цель большинства агентов не одноразовые сделки, а работа на перспективу.
Нужны , когда покупаешь недвижимость за границей и не владеешь местным языком ,и не знаком с законами данной страны
Нужны не только заграницей. Например, региональные сделки редко обходятся без участия агента.
Господи, зачем? И какие сделки? Типа когда московскому дурачку развалюху "на первой линии у реки" за х5 от цены продают? Ну тут да, без агентства обойтись сложно, согласен :)
.
Статья ни о чем. Идею идти к риелтору и, тем более, к вам так и не продали.
Сам к риелторам отношусь нейтрально, но есть несколько негативных моментов, связанных со случаями, когда недвижимость продается только через риелтора. Вот, например, покупали с женой недостроенный дом в ипотеку. Требовалось завысить оценку для доведения его до ума. Нужно было чтобы собственница подсобила, готовы были взять по предложенной цене и даже немного накинуть за помощь. Но контактов собственницы не было. Риелтор тянула этот вопрос две недели, не давая никакого ответа. А через две недели оказалось, что собственнице надо еще больше денег. Агентство тоже удвоило аппетит, при этом, абсолютно не понимая как можно продать недострой по завышенной цене. Мы собирались все делать сами. Естественно, продавец с ее риелтором были посланы нахрен с их аппетитами. Дом стоит недостроем уже 7 лет, из которых последние 3 года его пытаются продать, до сих пор продается.
В другом случае риелтор, продавая дом в СНТ, не мог ответить ничего о взносах и инфраструктуре, не знал на какую мощность подключено электричество и сколько фаз, а на первую встречу еще и ключи забыл, приехав с получасовым опозданием.
Еще друзья продавали квартиру, с их стороны риелтором выступала моя жена, у покупателей тоже был риелтор. В итоге, жена объясняла покупателям какие документы нужны и переделывала творения своей коллеги. К концу сделки эта коллега загуляла и на расчет вообще не явилась.
А теперь как надо продавать риелторские услуги, из практики жены.
1. Покупка квартиры от двух собственников (отец и дочь), которые друг с другом судятся и не могут находиться вместе в одном помещении, а за одним из них еще и судебные приставы наблюдают (но квартира без обременения), поэтому деньги светить не надо. Сделка проведена, все чисто, ровно, аккуратно. Между собственниками разрешен спор о разделении суммы. Собственник, имеющий терки с приставами, получил всю свою сумму без ареста.
2. Продажа квартиры с перепланировкой (перенос мокрой точки) без разрешений. Покупатель в курсе всех деталей и сложностей, но ему в принципе перепланировка понравилась и хотел именно эту квартиру. Покупатель ипотечник. Несколькими хитростями было сделано так, чтобы квартира прошла банковскую оценку и банк не заметил фактический перенос кухни.
3. Покупка квартиры. Продавец, ссылаясь на советы своего юриста, настаивала на оформлении сделки через дарение, чтобы самой избежать налога в связи с малым сроком владения. Все равно же покупатель берет за наличку. Тут, думаю, ТС должен быть в курсе, чем такая сделка грозит покупателю.
Вот так надо продавать риелторские услуги, через решение проблем клиента и минимизацию реальных рисков, а не какие-то там сказки про прозрачность.
Не похоже, что к услугам риэлтора Вы относитесь нейтрально, учитывая объём комментария. По вашему мнению, мы идею не продали, хоть это и не было основной целью, но попытку продать услуги вашей жены, как риэлтора мы оценили )
Начинать статью сразу с историй из практики не хотелось, это будет потом.
Если вы обратили внимание речь в статье идет о ПЕРВИЧНОМ рынке недвижимости.
Что касается ваших историй из практики:
1. сделка с занижением, о которой Вы пишите, достаточно непроста. Завысить недострой, тем более, если это ипотечная сделка очень сложно. Оценочная стоимость выводится непросто. Она считается не стандартным сравнительным подходом. Если бы Вы или Ваша супруга знали о Федеральных стандартах оценки и принципы расчетов по недостроям, то поняли бы сложность данной работы. Банки всегда внимательно смотрят такие отчёты об оценке, и их залоговые службы очень категоричны. Сильно сомневаюсь, что продавец, продавая недострой решил сверху что-то накинуть, как правило, если ты заключаешь договор с агентством, то тебя устраивает цена продажи объекта и собственник старается не вмешиваться в дальнейшие процедуры . Если вы уже одобряли данный объект в банке под ипотеку, то прежде чем это делать, всегда заключается предварительный договор купли-продажи, где фиксируется окончательная цена сделки, это как раз делается для того, чтобы ни продавец ни покупатели уже не передумали, иначе штраф. Предполагаю, вы хотели выйти на продавца минуя агента, чтобы договориться о более выгодной цене, поэтому начались все эти истории.
2.Перенос мокрой точки нередкая перепланировка. Уникальными навыками Риэлтора и особой хитростью обладать не надо), достаточно договориться с оценочной компанией, но это не всегда законно.
3.По поводу судебной истории отца и дочери, если собственники судятся друг с другом, и предметом спора выступает Недвижимость, то арест накладывается автоматически и регистрация в Росреестре не возможна. И если такое чудо возможно (нет), то второй собственник по-любому участвует в договоре купли -продажи и он бы засветился в Росреестре на регистрации . Во-первых, странно, что Вашу супругу не остановили такие продавцы (приставы, суды). Во-вторых, если деньги не светились, предполагаю, что было сильное занижение по договору купли и расчет через ячейку. Вы в одном из пунктов пишите, что супругу насторожил договор дарения и риски, связанные с ним. Но не насторожила схема с занижением, а она в курсе этих рисков? Причем под раздачу попадает обе стороны сделки. И сделки с продавцом на которого охотятся судебные приставы, это ок?
Сделки на вторичном рынке это всегда много рисков и нюансов. Грамотный риэлтор всегда сделает так, чтобы обезопасить обе стороны сделки, а не будет подделывать оценочные отчеты для банков, скрывая мокрые точки и тд.
Плохо оценили, она из этого дела ушла уже. Не важно, первичный рынок или вторичный, вам все же надо показать свою ценность, а ее тут нет. Текст не содержит убедительного ответа на вопрос в заголовке. Даже в комментариях вам говорят, что предложите застройщика к которому у вас же больше финансовый интерес, но вы отвечаете "в среднем одинаково". И это в стране, где все понимают, что голубцы в среднем, это у одних мясо, а у других капуста. Наличие интереса, зависящего от застройщика, никак не опровергается. Это настораживает.
Касательно историй.
1. Как раз там особо сложного не много. У жены в практике таких случаев много, и по домам, и по квартирам. Вопрос лишь в том, на сколько сильно можно завысить, не делая ничего уголовно наказуемого.
2. Так вот там было сделано без сговора с оценщиком. Оценочная компания провела честную и объективную работу))
3. Предметом спора недвижимость не была. На квартиру это накладывалось сложностью договориться как делить деньги с продажи. Понятное дело, что есть доли и т.п. Но когда два человека считают, что кто-то кому-то должен денег, то поделить справедливо новые деньги они не могут, начинается закладывание финансовых споров в текущую ситуацию.
Продавцы такие ее не останавливали. Если ее клиент хотел купить квартиру, то она находила как это сделать без рисков для клиента. Тем более, на продаваемой квартире обременений не было. На сколько помню, у одного из продавцов, кого приставы прессовали, какие-то долги, связанные с другой квартирой в собственности.
Занижения там не было, сделка ипотечная, поэтому разницу цен покупателя неоткуда было бы взять. Как именно получилось передать долю от продажи избежав ареста, этого уже не вспомню. У меня, порой, когда жена рассказывала про работу, в голове мартышка стучала в барабан от всех этих объяснений и нюансов.
Да, это все ок, потому что делалось без каких-либо подделок и сговоров. На примере той же перепланировки, оценочный отчет был абсолютно честным. Покупатель же был уведомлен, что перепланировка не оформлена и, если он потом решит так же продавать с оценкой или еще чего, то по всему получится, что перепланировку делал он. Но ему очень уж хотелось. Там дом с очень хорошим видом с одной стороны, но так получается, что трешки идут, с его точки зрения, не самым удобным образом и понравилась именно смена местами комнаты с кухней.
Вот это и отличает хорошего риелтора - способность провести сделку от любой стороны даже в самых сложных случаях, минимизировав риски, а не отказываться из-за сложности объекта или ситуации. Уже года 3 вообще в риелторстве не работает, но иногда занимается сделками некоторых постоянных клиентов, которые очень просят именно ее сопровождение сделки. Причем, не для экономии, она соглашается через свое бывшее агентство за % и для них сумма одинаковая.
Нужны не только заграницей. Например, региональные сделки редко обходятся без участия агента.
В сфере аренды абсолютно ненужная профессия риэлтора, снимал я ком.недвижимость и за то что он просто рядом постоял получил комиссионных 20к, даже распечатать договор не мог, принес его арендодатель.
Риэлтор, возможно, вам нашел это помещение. Если нет и вы нашли его самостоятельно, то да, зачем обращаться к риэлтору?
Вероятно, от региона зависит ситуация. Конкретно у нас в направлении аренды крайне сложно найти объявления от частного лица. Более 90% идут от агентств. А там, хочешь/не хочешь, но агентские заплати. Если в продаже агент получает от своего клиента, то в аренде только с арендатора. Поэтому многие пытаются устроить просмотр квартиры с арендодателем и идут вдвоем, чтобы суметь отвести риелтора в сторону и договориться без него. Примерно до 2016 года сам арендовал квартиры. Тогда агентства брали от 50 до 100% месячной платы. Но это было все, можно даже было договориться на постоплату аренды. Сейчас же везде хотят залог почти в 100% аренды, оплату только вперед, некоторые добавляют и оплату сразу последнего месяца. Получается, что в первый месяц надо выложить 300-400%. Большое количество наших агентств живут только на аренде, продажей активно не занимаются. И среди них много тех, кто сдает несуществующие квартиры, а в последний момент все обламывает и пытается переключить на другую. Нередко можно встретить объявления от разных агентств с одинаковыми фотографиями и указанием, что ключи в агентстве. Договор аренды многие делают двухсторонний, кто рисует трехсторонний, там агентство только обязуется бонусно помочь сторонам своими услугами в случае внезапного досрочного отказа от исполнения договора другой стороной.
Рано или поздно все равно будет личная встреча с хозяином. На ней дружно посылаете дармоеда в лес и подписываете между собой. В чем сложность?
не всегда арендаторы вообще видят хозяина, есть еще договоры с агентствами. Ну и хозяевам то тоже на мозг капают, кому-то даже грозят неустойкой, типа мы вам нашли арендатора и тратились на это. Поэтому проще при просмотре взять контакт хозяина и отдельно договориться.
Ну тут надо полным додиком быть, чтобы такой подписывать.
Риэлтор, возможно, вам нашел это помещение. Если нет и вы нашли его самостоятельно, то да, зачем обращаться к риэлтору?
Каждый раз после таких статей появляется желание создать продукт, который поможет людям определятся с выбором.
Мне кажется, что сейчас такое время, когда мы все желаем переложить ответственность и весь геморой за какие-то действия, которые не лежат в нашей специализации. Всё потому, что мир стал слишком развитым для того, чтобы заниматься несколькими делами одновременно.
Уже существует много продуктов, которые помогают это сделать, но проблемой становится то, что нет источников для проверки реальной репутации. Плюс бывает такое, что бизнес настолько хорошо упакован, что даже после покупки услуг ты думаешь, что всё супер классно, а спустя пару лет понимаешь, что это полное д**рьмо. И вот что с этим делать - непонятно.
Как думаете, какое может быть решение у этой проблемы?