Экономика инвестиций в переезд: сколько стоит релокация в ОАЭ. В деталях

Суммируем информацию, накопленную на собственном опыте переезда, и дадим всю экономику релокации на примере ОАЭ от билетов на самолет до платы за медстраховку и покупку квартиры.

Даже если долго готовиться к переезду и тщательно составлять бюджет, на месте все равно окажется, что было учтено не все. Это досадное правило релокации, которое может подтвердить любой эмигрант.

Цены приводим в рублях для понимания, но национальная валюта ОАЭ – дирхам (AED).

Стоимость билетов на самолет Москва–Дубай с багажом и без пересадок на момент написания этой статьи начинается от 95 тысяч рублей на одного человека в одну сторону. Если быть точными, бюджет может варьироваться от 45 тысяч рублей (с пересадками по 10 часов) до 450 тысяч рублей (быстрый перелет с максимальным комфортом класса люкс).

Туристическая виза для граждан РФ на 90 дней бесплатная, ее ставят в аэропорту, отсканировав вашу сетчатку глаза (такие правила). К концу третьего месяца пребывания в ОАЭ нужно докупить туристическую многократную визу на 180 дней и продлевать ее по окончанию этого срока. Такая виза, как и ее продление, стоит 51 тысячу рублей.

Есть и другой вариант, он кажется дешевле, но требует больше движений. Виза на эти же 180 дней, но без возможности продления стоит 34 тысячи рублей. Но чтобы остаться в Эмиратах после ее окончания, придется сперва выехать за пределы ОАЭ, затем вернуться и начать новый цикл “90 дней бесплатно – 180 дней за 34 тысячи рублей”.

*Если вы планируете легализоваться в Дубае, спокойно жить, официально работать и открыть здесь банковский счет, вам предстоит получить резидентскую визу (аналог ВНЖ). Программ получения такой визы множество (от “Рабочей” до “Семейной” и “Пенсионной”). Также можно оформить ВНЖ за покупку жилья на сумму от 12571 тысячи рублей. После потребуется оформить особую карточку, похожую на водительские права, – Emirates ID, и вы станете почти гражданином ОАЭ. Но эти бюрократические процессы – тема для отдельной статьи и длительная история в жизни переехавшего.

Ускорить и упростить получение ВНЖ за покупку жилья можно, если выбрать сервис, который поможет и квартиру забронировать (онлайн), и оформление документов возьмет на себя. Но обязательно уточните у ваших помощников, что они подразумевают, когда говорят о помощи в оформлении документов. Мы столкнулись с тем, что в итоге за такую услугу просят доплатить, процедура длительная и, по сути, оформлять приходится все самостоятельно. Зато теперь, зная нюансы и “короткие пути”, мы делаем эти документы нашим клиентам без какой-либо дополнительной комиссии внутри сервиса на базе искусственного интеллекта, который индивидуально подбирает подходящее жилье по лучшей цене.

Транспортная доступность в Дубае на высоком уровне, но между точками большие расстояния, преодолевать которые лучше на машине.

Тарификация в здешнем такси не такая, как мы привыкли: сначала нужно заплатить таксисту за посадку (это около 140 рублей), а затем счет идет по километражу (около 31 рубля за километр). Средний чек в такси за 15-20 минут поездки составляет около 1200 рублей.

Аренда машины обойдется в 50-52 тысячи рублей в месяц.

Получить временные международные водительские права, чтобы была возможность водить эту машину, можно за 8500 рублей, в Rent a car по предъявлению водительских прав РФ. Однако если у вас есть Emirates ID*, то есть вы резидент ОАЭ, то придется посвятить 2 месяца обучению и заплатить около 85 тысяч рублей, чтобы получить местные водительские права.

От 10200 рублей на человека в месяц.

Около 5100 рублей в месяц.

Номер в отеле

Небольшой номер в довольно хорошем, но бюджетном отеле Дубая на первое время летом (низкий сезон в Дубае) может стоить от 2700 рублей в сутки, но в высокий сезон цены на номера растут в разы. Номер в отеле подойдет как перевалочный пункт, пока вы ищете квартиру для аренды/покупки и изучаете варианты. Кстати, подобрать квартиру для покупки можно и заранее, еще находясь в РФ. Даже в сегодняшней ситуации онлайн-сделки доступны, но нужно внимательно подойти к выбору конкретного объекта и помощника.

Аренда квартиры

Аренда квартиры с большой кухней-гостиной и одной спальней (1-bedroom) обойдется примерно в 120-130 тысяч рублей/месяц. Речь идет о популярных развитых районах по типу Дубай Хиллс. Добавочно придется заплатить 8500 рублей за коммунальные услуги, столько же или чуть больше за интернет и примерно эта же сумма – за воду и электричество. Также нужно будет отдать примерно 85 тысяч рублей в качестве комиссии риелтору.

В Дубае также распространена долгосрочная аренда, когда квартиру снимают сразу на год и более. Правда, такая аренда доступна только при наличии Emirates ID* (выше говорили об этом). Цены “за опт” будут более приемлемые, хоть и разовые платежи более крупные. Так, квартира, о которой мы говорили выше, за год обойдется в 1445 тысяч рублей, а более просторное жилье с двумя спальнями (в том же районе) в среднем будет стоить 2889 тысяч рублей за годовую аренду. Эти суммы платятся траншами, то есть раз в квартал, раз в полгода или сразу за год. При съеме квартиры на долгосрок также будьте готовы, что жилье будет без движимой мебели и техники: без холодильника и кровати, но с кухонным гарнитуром и сантехникой.

Важно понимать, что риелторы на растущем рынке Дубая нацелены не на то, чтобы продать самый выгодный для вас лот, а на то, чтобы получить максимальную комиссию от сделки. Сегодня застройщики платят им от 3 до 10% от стоимости квартир – это огромные деньги.

Но можно, напротив, воспользоваться данными искусственного интеллекта в недвижимости, который отбирает 0,1% самых выгодных квартир на рынке, и найти жилье с хорошей скидкой, даже не приезжая в Дубай. Вот карта на основе данных искусственного интеллекта в недвижимости от Realiste, которая подсвечивает квартиры с хорошими, но адекватными скидками.

К примеру, на картинке ниже отображены предложения с дисконтом от 340 тыс. рублей до 1700 тыс. рублей. Это жилье в популярных районах Дубай Марина, Нью Дубай Гейт и Тауерс, его стоимость с учетом скидок – от 7820 тысяч рублей до 28900 тысяч рублей. Для каждой квартиры указана цена, площадь и сумма скидки.

Также в отмеченном на картинке поле можно ввести лимит бюджета, чтобы система показала квартиры с лучшими скидками в пределах вашего капитала.

Также эту карту можно использовать для проверки стоимости жилья, которую вам предложат (кнопка “Оценка” внизу экрана).

Помимо самых выгодных для покупки квартир, здесь также можно найти и самые прибыльные для инвестиций (те, что больше других вырастут в цене или дадут лучшую прибыль от сдачи в аренду).

Итак, сколько стоят квартиры?

Порядок цен в дирхамах (или AED) можно увидеть на картинках выше, для перевода в рубли достаточно умножить сумму на 17. В среднем цены в Дубае напоминают московские.

На той же карте можно увидеть распределение цен в районах города. Чем теплее и краснее локация, тем дороже там квартиры.

Тем не менее, по соседству с дорогими, “перегретыми” локациями встречаются такие, которые недооценены и, по данным искусственного интеллекта, перспективны – они смогут показывать +20% к ценам ежегодно. Названия этих районов – Бизнес Бэй, Аль Джаддаф и Над Аль Шеба 1 (Business Bay, Al Jaddaf и Nad Al Sheba First). Пока это недостаточно развитые районы в очень удачных локациях, поэтому по мере роста Дубая они будут ощутимо дорожать, и их можно считать наиболее перспективными для покупки инвестиционных квартир.

Вот эти районы и средняя цена на жилье в них.

А вот рейтинг самых дешевых районов Дубая и средняя цена жилья там:

Безусловно, порядок цен на квартиры зависит от развитости локации и ее популярности, от качества постройки, вида из окон, площади жилья и пр. Однако среднюю стоимость квартир ИИ все же посчитал.

Чтобы проиллюстрировать разброс цен: на известном насыпном острове Пальма Джумейра средняя стоимость жилья – 59,5 миллионов рублей, в Джумейра Секонд – от 300 миллионов рублей, в менее люксовом Аль Барша – 17 миллионов рублей, а в районе Рас Аль Хор – 5,6 миллиона рублей. Таким образом, чтобы рассчитать примерный бюджет на квартиру, лучше сначала посмотреть карту, выбрать районы и сравнить конкретные лоты в них.

Однако покупка квартиры – это не только сумма, указанная в объявлении за квартиру. А поскольку говорим про бюджет, укажем все расходы.

В дополнение к цене квартиры готовьтесь оплатить:

• налог на переход права собственности в размере 4% от стоимости квартиры (иногда эту сумму пополам платят продавец и покупатель);
• административный сбор – около 9 тысяч рублей;
  
• регистрационный сбор – от 33 до 66 тысяч рублей в зависимости от стоимости квартиры;
  
• пошлину за свидетельство о праве собственности – около 4300 рублей.

После того как квартира стала вашей, вам предстоит платить за ее содержание, то есть за поддержание общедомовых территорий, лифта, бассейна и пр. Сумма платится раз в год и составляет от 919 до 3700 рублей за квадратный метр квартиры. Помимо этого, сюда добавится плата за электричество и воду. Примерные расчеты за коммунальные услуги на однокомнатную квартиру мы давали в разделе про аренду.

Средний чек в стандартном ресторане на одного человека составит примерно 1700 рублей. Если сходить в супермаркет и купить продукты на неделю для семьи из 3-4 человек, уйдет примерно 6-8 тысяч рублей.

Этой теме можно посвятить отдельную статью, но ограничимся базовыми расходами:

• Хорошая частная начальная школа стоит около 900 тысяч рублей в год (год от года цена повышается, чем старше ребенок – тем дороже обучение).
• Школьный автобус в школу/домой – около 22 тысяч рублей в месяц.

Мы посчитали, что суммарно для переезда в Дубай (без учета покупки квартиры, оформления ВНЖ и аренды машины), но с учетом аренды квартиры и расходов на еду на 3 месяца на одного человека потребуется, как минимум, 550 тысяч рублей.

А поводу покупки жилья в Дубае искусственный интеллект прогнозирует рост цен на недвижимость здесь на 8% в год (рис. ниже), а сервис на основе этого же ИИ способен помочь не только в подборе, но и в бронировании квартиры, оформлении всех документов для ВНЖ. Поэтому, если говорить об инвестициях в квадратный метр, этот город – хорошая идея.