Недвижимость за границей: как и где купить и поможет ли это получить ВНЖ

В 2022 году количество запросов россиян на покупку недвижимости за границей увеличилось более чем вдвое по сравнению с предыдущим годом. Большинство объектов, а именно три четверти, приобретались россиянами с целью переезда.

Несмотря на нестабильность финансовых рынков, многие инвесторы считают вложение в недвижимость за рубежом хорошей альтернативой банковским вкладам и ценным бумагам.

Интерес россиян к приобретению жилья за границей также обусловлен релокацией сотрудников иностранных компаний из России на фоне текущей геополитической ситуации.

В статье рассказывается о том, сколько денег нужно для покупки жилья за рубежом, где можно получить вид на жительство и как обезопасить свою собственность.

Среди популярных направлений для покупки недвижимости за рубежом среди россиян в 2022 году были Турция, ОАЭ (включая Эмират Дубай) , Таиланд, страны Карибского региона и Индонезия (особенно остров Бали) . По словам управляющего партнера Intermark Real Estate Ирины Мошевой, россияне составили наибольшую группу иностранных покупателей недвижимости именно в этих странах.

Эксперт объясняет этот рост спроса на жилье за рубежом у россиян тем, что эти страны остались дружелюбными, принимают платежи, имеют прямые рейсы из России, на их рынке недвижимости сохраняется активность, а стоимость жилья продолжает расти.

По словам Ирины Мошевой, управляющего партнера Intermark Real Estate, главными причинами приобретения недвижимости в Турции, где 70% сделок пришлось на Стамбул, стали возможность получения вида на жительство и паспорта при инвестировании в недвижимость, а также возможность использовать жилье для жизни и получения дохода от аренды.

В Дубае главными мотивами при покупке стали релокация семьи и бизнеса, а также сохранение капитала. Россияне стали крупнейшей группой иностранных покупателей недвижимости в Дубае в 2022 году. По данным агентства недвижимости Betterhomes, в прошлом году в Дубае было зарегистрировано рекордное количество сделок по купле и продаже жилья — более 86 000 на сумму около 208 млрд дирхамов (около $56,6 млрд).

Продажи в Дубае выросли на 80% по сравнению с 2021 годом, но при этом рост цен замедлился с 21% до 11%.

По словам Ирины Мошевой, в Карибском регионе, особенно на острове Гренада, недвижимость приобретают исключительно для получения инвестиционного гражданства. С 2-го квартала 2022 года только этот остров оставил свою программу открытой для россиян, в то время как другие страны региона прекратили принимать заявки.

Недвижимость в Таиланде и на Бали покупают по словам Мошевой как для получения дохода (на Бали можно ожидать доходность 12–15% от краткосрочной аренды) , так и для сохранения капитала и релокации, поскольку стоимость жилья относительно невысока и начинается от $100 000.

В связи с геополитической обстановкой в 2022 году российским гражданам стали доступны несколько измененные условия для покупки недвижимости за рубежом.

Основное изменение коснулось условий оплаты. В большинстве стран существует риск отказа в приеме переводов с российских счетов и использования российских карточек из-за возможных западных санкций.

Однако, во многих странах гражданам России стало невозможно открыть счета в местных банках без соответствующих оснований (таких как ВНЖ, разрешение на работу, гражданство и т. д.) или получить ипотеку. Кроме того, наблюдается ряд косвенных проблем, включая отсутствие прямых авиасообщений со многими странами, что усложняет сделки с недвижимостью и делает владение ею менее удобным.

Согласно главному редактору Prian, выбор страны для покупки недвижимости зависит от целей покупателя. Если цель — инвестиции, то следует рассмотреть страны Юго-Восточной Азии. Если цель — переезд, то стоит обратить внимание на страны, где покупка недвижимости облегчает релокацию.

Например, для получения ПМЖ в странах ЕС, можно рассмотреть Кипр, для получения ВНЖ — Испанию. Однако, в Европе купить недвижимость гражданам с российским паспортом не так просто, добавляет он.

Согласно данным Prian на начало 2023 года, Турция, ОАЭ, Грузия, Черногория и Таиланд входят в топ-5 самых популярных стран для покупки недвижимости за границей у россиян. Спрос на жилье в Болгарии также остается на высоком уровне, примерно наравне с последними тремя странами.

Существуют различные варианты получения права на проживание или гражданство в разных странах через покупку недвижимости. В частности, в Турции, Египте и Грузии можно получить вид на жительство, в ОАЭ и Таиланде — визовое разрешение на проживание.

В странах ЕС, таких как Кипр, Испания и Португалия, можно получить ВНЖ или визовое разрешение на проживание. Также есть возможность получить гражданство, приобретая недвижимость в Турции, на Гренаде и в Вануату.

С мая 2022 года приобретение жилья в Турции стало одним из критериев для получения долгосрочного ВНЖ с возможностью в последствии подать заявление на гражданство.

Однако теперь существуют минимальные стоимостные требования для такой покупки:

жилье в одном из 30 крупных городов Турции (столичных муниципалитетов) должно стоить не менее 75 000 долларов; жилье в одном из небольших населенных пунктов Турции должно стоить не менее 50 000 долларов.

В ОАЭ нет понятия долгосрочного ВНЖ, однако существует долгосрочное визовое разрешение на проживание в стране, которое можно получить за инвестиции в экономику ОАЭ, включая покупку недвижимости. Срок действия визы зависит от стоимости инвестиций.

Минимальная цена покупки жилой недвижимости должна быть не менее 750 тысяч дирхамов (около 14 миллионов рублей) , и при этом можно получить визу на 3 года. Если при покупке недвижимости используется ипотека, то банку необходимо выплатить не менее 50% от стоимости имущества или не менее 750 тысяч дирхамов. Если недвижимость является совместной собственностью супругов, то ее стоимость должна быть не менее 1 миллиона дирхамов.

Для получения «золотой визы» на 10 лет необходимо проинвестировать более 2 миллионов дирхамов (более 37 миллионов рублей). Виза может быть продлена по истечении срока действия и могут получить ее все члены семьи инвестора. Для получения десятилетней визы можно инвестировать как в жилую, так и в коммерческую недвижимость.

Для получения ВНЖ на один год в Египте необходимо приобрести недвижимость на сумму не менее 100 000 долларов. При покупке жилья на сумму от 200 000 долларов выдается ВНЖ на три года, а при покупке на сумму от 400 000 долларов — на пять лет.

Если иностранный гражданин приобретает жилье на сумму до 100 000 долларов, то ему выдается виза на полгода. Однако, если он покидает страну в течение срока действия визы, то она будет аннулирована, и ее необходимо оформлять заново.

В Грузии можно получить долгосрочное визовое разрешение на проживание за инвестиции в недвижимость на сумму от 100 000 долларов. Инвестор может приобрести один или несколько объектов на первичном или вторичном рынке, а также использовать кредит.

Виза выдается на один год с возможностью продления, при условии, что инвестор остается собственником жилья. Данное разрешение также могут получить все члены семьи инвестора. После 10 лет проживания владелец недвижимости и его семья могут подать заявление на получение гражданства Грузии.

Вложения в тайскую недвижимость могут принести долгосрочную визу на проживание. Для этого необходимо приобрести недвижимость стоимостью не менее 500 000 долларов и обеспечить свой доход, не менее 80 000 долларов в год. Такая виза будет действительна в течение 10 лет.

В случае пожилых людей, достаточно приобрести жилье стоимостью от 250 000 долларов, чтобы получить долгосрочную визу. Однако возраст заявителя должен быть не менее 50 лет, а доход не менее 40 000 долларов в год.

В Черногории стоимость жилья не важна для получения ВНЖ, однако необходимо соблюдать условие отсутствия залога или ипотечного займа на жилье. Вид на жительство выдается на год с возможностью продления, но не дает права на работу в Черногории или на постоянное место жительства.

В качестве альтернативы, ВНЖ можно получить по договору аренды жилья. Для этого необходимо заверить договор у нотариуса и предоставить его в МВД Черногории.

Для получения ВНЖ (и ПМЖ) на Кипре необходимо приобрести жилье от застройщика, то есть недвижимость в новостройке. Стоимость жилья должна составлять более 300 000 евро. Если владелец приобрел вторичную недвижимость до 7 мая 2013 года, он также может получить вид на жительство.

По словам Березина, большинство россиян для получения ВНЖ выбирают Турцию. Мошева добавляет, что для тех, кто интересуется не только ВНЖ, но и получением гражданства, важно изучить требования к приобретаемым объектам в стране, где планируется покупка.

В некоторых случаях, например на Карибах, можно приобретать только определенные объекты, одобренные властями. Это могут быть доли в отелях. В Турции с января 2022 года для получения гражданства запретили владение долей в объекте недвижимости, необходимо покупать объект полностью, и его нельзя продать такому же участнику паспортной программы.

Заметьте. В Турции, Египте и на Кипре разрешено иметь два гражданства. Однако в ОАЭ, Таиланде, Грузии и Черногории законом не предусмотрено такое право.

Перед тем, как начинать поиски недвижимости, важно определиться с целью покупки: получение ВНЖ или гражданства, инвестирование для получения пассивного дохода, собственное проживание.

Независимо от выбранной страны, схема покупки недвижимости обычно включает в себя следующие этапы: заключение предварительного договора, бронирование объекта, перевод первоначальной суммы в качестве залога, подписание основного договора, выплата полной стоимости недвижимости и оформление собственности.

Обычно на первом этапе происходит резервирование объекта и внесение залога. Затем заключается договор с продавцом, который содержит информацию о сроках и условиях оплаты.

Затем происходит первый платеж по рассрочке или полной сумме. Порядок перевода денежных средств зависит от страны, в которой приобретается недвижимость. Обычно оплаты производятся безналичным расчетом, а комиссия агента оплачивается отдельно. Может потребоваться открытие банковского счета в стране, где находится приобретаемая недвижимость.

После оплаты происходит оформление права собственности на объект. Если недвижимость приобретается для получения ВНЖ или гражданства, то документ, подтверждающий оплату, прилагается к набору необходимых документов.

По словам Мошевой, в настоящее время почти во всех странах существует возможность купить недвижимость удаленно. Если покупателю неудобно посещать страну, в которой находится интересующий его объект, он может обратиться к специализированной компании. Риелтор соберет подборку объектов, проведет онлайн-показ, поможет подписать необходимые документы и провести оплату.

Оплата производится по-разному в разных странах. Как отмечает Березин, в дружественных странах принимаются переводы из несанкционных банков, в том числе в евро и, реже, в долларах. В некоторых странах, таких как Турция и Таиланд, оплату можно производить в рублях. Также можно открыть счет в дружественной валюте, например, в дирхамах. По словам Березина, во многих азиатских странах оплата принимается именно в этой валюте.

Согласно советам Березина, многие люди открывают счета в Казахстане, Киргизии, Армении или Турции, откуда можно осуществить переводы дальше в Европу. Для этого важно получить согласие банка, который будет принимать перевод. В этом случае риелторы могут оказать помощь, проведя переговоры за границей.

Как отмечает Мошева, договоры на куплю-продажу и услуги юристов могут быть составлены и подписаны дистанционно, так как такой механизм был отработан в период пандемии. Также возможны банковские переводы из российских банков, не ограниченных санкциями.

Если у покупателя есть возможность и желание приехать лично и выбрать объект, то это также возможно. Такие страны, как Турция, ОАЭ, Бали и Таиланд, доступны даже с прямыми авиарейсами.

По мнению Мошевой, в каждой стране на рынке недвижимости есть свои особенности, поэтому при покупке жилья за границей стоит обратиться к опытному эксперту. Как отмечает эксперт, в 2022 году произошло много изменений, которые могут значительно повлиять на скорость оформления сделки и получения необходимых документов.

При покупке недвижимости за границей особенно важно внимательно изучать все документы и процедуры получения свидетельства о собственности, так как в разных странах они могут отличаться.

Например, в Таиланде иностранный гражданин не может владеть землей под объектом, а полное владение возможно только на определенные типы жилья. В ОАЭ иностранец может приобрести жилье в полную собственность только в ограниченных зонах.

Следуя рекомендациям Мошевой, стоит избегать подозрительных предложений, таких как неоправданно низкие цены на недвижимость или слишком большие скидки. Эти сделки могут скрывать проблемные объекты или мошеннические схемы.

Березин также соглашается с этим и советует обращаться к крупным, надежным агентствам и девелоперам, чьи данные и репутацию можно проверить. Важно также учитывать вопросы коммунальных платежей и обслуживания жилья после покупки.

При инвестиционной покупке необходимо тщательно расчетливо рассчитать ожидаемый доход от недвижимости, включая налоги, и убедиться в возможности его фактического получения.

Березин отмечает, что средняя стоимость недвижимости в разных странах значительно разнится. Например, студии на морском побережье в Болгарии подорожали на 15-20% в 2022 году и сейчас стоят не менее 23 000-25 000 евро.

В Турции можно найти объекты сравнительно недорого (25 000-30 000 евро) , но недвижимость, которая заинтересует россиян (например, недалеко от моря в курортных регионах или в Стамбуле) , стоит не менее 50 000-60 000 евро.

По данным Prian, большинство сделок (около 50%) с участием российских граждан заключаются в диапазоне от 70 000 до 200 000 евро, примерно 25% сделок находятся ниже этого диапазона, а 25% — выше.

Мошева отмечает, что цена недвижимости зависит от личных предпочтений покупателя. Если цель — получить паспорт, то минимальная стоимость инвестиции в недвижимость, по ее мнению, начинается от 250 000 долларов на Гренаде. В Турции доступна программа инвестиционного гражданства с начальной суммой 400 000 долларов.

С точки зрения инвестирования, сейчас наиболее популярны Таиланд, Бали и ОАЭ, по словам Мошевой. В Таиланде цены начинаются от 100 000 долларов, а доходность может достигать 10% годовых (есть проекты с фиксированной доходностью до 7% годовых) .

В Бали можно приобрести апартаменты от 165 000 долларов с доходностью до 15% годовых. В Дубае есть проекты, начальная цена которых составляет 300 000 долларов, а прогнозируемая доходность при краткосрочной аренде — до 4-7%.

Эксперты отмечают, что в большинстве стран ипотека при сделках с иностранными покупателями практикуется редко. По словам Березина, либо условия ипотеки не выгодны, либо ее просто не выдают россиянам.

Чаще используется формат рассрочки, когда стоимость объекта разбивается на равные доли и выплачивается за несколько лет до завершения проекта, поясняет Мошева.

Березин уточняет, что программы рассрочки на новостройки доступны в ОАЭ, Таиланде и Турции. Это означает, что при заключении сделки не обязательно иметь всю сумму при себе, подчеркивает он.

Согласно заявлениям экспертов, на данный момент не было зарегистрировано фактов конфискации имущества, принадлежащего простым россиянам, так как нет никаких юридических оснований для этого.

Проблемы могут возникать только у тех россиян, которые подверглись санкционным ограничениям. Кроме того, могут возникнуть сложности с оплатой коммунальных услуг и получением арендных платежей, особенно в странах, где трудно получить доступ (например, в Прибалтике) .

Приобретая недвижимость в дружественной юрисдикции, таких проблем быть не должно. Если же зарубежное имущество находится в далеком месте, например, на Бали, в Таиланде или на Карибских островах, то его управлением может заниматься соответствующее агентство или управляющая компания. Транзакции за рубежом, как правило, проходят через банки, которые не подпадают под санкции.

Эксперт Березин отмечает, что из-за нестабильной геополитической ситуации сложно сделать прогнозы относительно будущих ограничений для россиян в различных странах. Если возможные ограничения вызывают серьезные опасения, лучше не рассматривать эти страны в качестве возможного места для покупки недвижимости, предупреждает эксперт.

В каждой стране есть система правовой защиты собственности на недвижимость. Однако, ключевым моментом является выбор качественного объекта, свободного от обременений и других проблем, а также грамотное оформление сделки.

"Самое важное — правильно оформленная сделка, которая обеспечивает полную защиту ее владельца", — подчеркивает Мошева.

Покупка недвижимости за рубежом имеет свои преимущества, включая возможность получения вида на жительство или гражданства в некоторых странах, а также возможность приобретения в рассрочку, что может оказаться выгоднее, чем взятие ипотечного займа.

Однако, в настоящее время, в связи с геополитическими ограничениями, могут возникнуть сложности с осуществлением сделок в ряде стран, а также с получением арендной платы и оплатой коммунальных услуг.

инстаграмм | ЮТУБ | телеграмм

Я запустил реалити-шоу «покупаю ВИЛЛУ НА БАЛИ ЗА 200$ в месяц».

Инвестирую каждый месяц в биткоин и показываю, как сделаю 1500% прибыли. (Повторив результат 2021 года)

Расписал стратегию с суммами от 80 до 2000$ в месяц, в закрепе.

Дарю вам доступ в закрытый телеграмм канал. Где я раскрываюсь больше, как автор для вас.