Люди перестали покупать недвижимость — реально ли продать квартиру в 2024 году?
Разбираем, что сейчас происходит со спросом на вторичном рынке недвижимости и как быть собственникам, которые собираются продавать квартиру.
Что, правда, все перестали покупать недвижимость?
По большей части — да. По оценкам московских риелторов и сервисов, в январе 2024 года спрос на вторичном рынке сократился на 26-35% в годовом выражении и в 3 раза к декабрю.
Для собственников квартир это плохие новости — шансы на продажу сильно снизились:
- Прошлогодний ажиотаж вымыл большую часть спроса на рынке: те покупатели, что потенциально могли бы искать квартиры сейчас, уже их купили.
- У покупателей нет дешевой ипотеки. Комфортная ставка начинается от 11-12% и ниже (соответственно, ключевая ставка ЦБ должна быть хотя бы на уровне 10%).
- Переуступка квартир в новостройках тоже под большим вопросом, т. к. введенные банками комиссии фактически закрыли лавочку с выгодной семейной и IT-ипотекой (ранее они действовали на переуступки).
- Цены, резко завышенные летом-осенью, больше не актуальны. Ажиотаж закончился, и те, кто был готов купить что угодно по любой цене, уже ушли с рынка. Поэтому цены придется откатывать назад.
Что говорит статистика
Несмотря на этот грустный тренд, говорить о том, что рынок вторички скоро умрет, рановато. Даже в 2020 и и 2022 годах, когда из-за СВО и пандемии спрос обвалился в апреле, уже через полгода рынок восстанавливался.
Почему так, откуда берется спрос? Ну, вообще-то он есть всегда — как и на автомобили, стиральные машинки, одежду и прочие товары. У огромного количества людей, которые покупают недвижку для жизни, спрос возникает не у всех в один момент (не путать с инвесторами), а в течение всего года: сегодня у одного появилась потребность в жилье и возможность его купить, завтра у другого.
В чем пока неизменна статистика, так это в стабильно тухлом январе (т. к. большинство старается закрыть жилищный вопрос до конца года) и в стабильно активном марте (к весне раскачиваются новые покупатели).
Дальше все зависит от ситуации на рынке. Если она спокойная, спрос +- равномерный в течение года. Если случаются какие-то потрясения — спрос обваливается целиком либо уходит на сторону новостроек (т. к. там застройщики могут быстро подсуетиться и запустить нулевые ипотеки, скидки и т. д.).
Если нам не подкинут каких-то новых экономических и геополитических потрясений, скорее всего, мы снова увидим небольшой рост спроса к марту (но очевидно, что заметно меньше, чем в прошлом году) и постепенную раскачку до лета, с периодическими перекосами на новостройки — как минимум перед отменой льготной ипотеки 1 июля.
Все ждут весны
Даже несмотря на сезонную статистику, риелторы отмечают, что многие покупатели отложили сделки и ждут.
- Во-первых, снижения цен. Люди следят за рынком, читают новости, а там активно говорят, что сейчас все дорого и весной может начаться снижение. И это абсолютно верно — я тоже сейчас в большинстве случаев рекомендую ждать весны.
- Во-вторых, стабилизации рынка. Тоже верно — когда на рынке творится черт пойми что (мало того, что вторичка только-только начала отходить от ажиотажа, так еще и в новостройках банки с застройщиками устроили какую-то дичь) и невозможно нормально выбрать квартиру, большинство предпочтут подождать, пока все успокоится.
- В-третьих, выборов. Неочевидный, но тоже важный фактор для многих. Ну мало ли что там случится, мало ли это как-то повлияет на недвижимость. Покупка квартиры — это для очень серьезный шаг, для многих один раз на всю жизнь, поэтому чтобы его совершить, нужно быть более или менее уверенным в завтрашнем дне.
Кто вообще сейчас может купить вашу квартиру?
С учетом того что покупателей на рынке стало сильно меньше, важно четко понимать, кто он — ваш покупатель.
1. Это ждуны, которые хотели купить в прошлом году, но посмотрели на безумный рынок, перекрестились и решили подождать до 2024 года. Такие люди потихоньку мониторят объявления и динамику цен, но пока особо не проявляют активности.
2. Люди с наличными или кто готов взять ипотеку на небольшую сумму. И здесь есть 2 категории покупателей:
- Держат деньги на вкладе. В декабре банки активно предлагали продлить вклады на 3-6 месяцев под хороший процент, так что, вероятно, волны спроса на недвижку со стороны вкладчиков придутся на март-апрель и июнь-июль.
- Продают старую квартиру, чтобы купить новую: расширяются и меняют условную однушку на двушку, разъезжаются и покупают квартиры детям, продают наследство, чтобы поменять на более ликвидную новую квартиру и т. д. Сейчас, собственно, большая часть сделок на рынке — альтернативные.
3. Те, кто только сейчас созрел купить себе квартиру: накопил нужную сумму, родил ребенка, развелся и по другим личным причинам. Рынок недвижимости не живет в моменте, не все хотят и могут купить квартиру в один день или месяц, поэтому в течение года спрос всегда есть.
Это не выдуманные портреты — осенью несколько подписчиков нашего Telegram-канала, например, рассказывали, что тогда еще были не готовы продавать свою квартиру, планировали выходить на рынок этой весной, чтобы потом покупать себе что-то другое.
Когда выставлять квартиру на продажу?
Если хотите продать как можно скорее — выставляйте сейчас и ориентируйтесь минимум на март.
Повезет — продадите кому-нибудь, кому надо срочно. Как уже сказано выше, сколько-то покупателей на рынке есть всегда. При этом в прошлом году с рынка вымылось очень много ликвидных квартир, а новые продавцы еще не успели выйти со своими предложениями — так что если вы продаете действительно хорошую квартиру по хорошей цене, шанс есть.
Не повезет — значит нет: покупатели ждут лучших условий на рынке, так что продавцам тоже придется.
Есть ли риск, что ждать продажи квартиры придется до осени? Есть, и даже дольше. ЦБ говорит, что ключевую ставку может снизить только во втором квартале 2024 года — пока она не опустится до вменяемых 10%, нормальной ипотеки и, соответственно, ипотечного спроса, на вторичке не будет.
Как повысить вероятность продажи?
1. Во-первых, поставьте адекватную цену.
Если все вокруг продают откровенно дорого, это не значит, что такова рыночная стоимость — чем выше цена, тем дольше вы будете стоять на рынке и тем больше придется скидывать. Лучше сразу поставить рыночную и привлечь покупателей. Для ориентира посмотрите цены на похожие квартиры за май-июнь 2023 г.
При этом вестись на предложения от желающих нажиться на падающем рынке не стоит. Я тоже сейчас продаю двушку с новым ремонтом в Москве, и недавно у меня предложили купить ее за 8 млн рублей — спокойно шлите таких лесом.
2. Во-вторых, подготовьте квартиру к продаже.
Большая часть квартир — это старый и порядком потрепанный жилой фонд. Мало кто пытается что-то сделать со своей квартирой перед продажей (даже банально убраться в ней, не говоря уже о косметическом ремонте).
Однако многим важно заехать и жить уже сейчас в нормальных условиях. Доходы не растут, ремонт, мебель и техника дорогая, и купив квартиру, придется отдать еще несколько миллионов на создание в ней человеческих условий для жизни. Именно поэтому застройщики, во-первых, все активнее продают квартиры с чистовой отделкой, а во-вторых, многие — уже с готовой мебелью и техникой.
А может, не продавать в этом году?
Может, если:
- Вы сдаете квартиру в аренду — можно еще посдавать, пока на аренду хороший спрос, а с рынком продажи все довольно туманно.
- Покупали квартиру по низкой ипотечной ставке — если это не бьет по карману, дешевую ипотеку платить сейчас выгодно.
- Вдруг брали квартиру в 2022-2023 гг. по субсидированной ставке от застройщика и заплатили повышенную цену — ваши ипотечные платежи еще не окупили разницу в цене.
В общем, если продажа не горит, лучше дождаться очередного роста рынка.
Если вы думали, что я риелтор и помогу вам продать квартиру — нет, не помогу, давайте сами :) Но если вы хотите быть в теме и знать обо всем актуальном на рынке недвижимости, заходите в мой Telegram-канал — там мы разбираем новости, интересные новостройки Москвы и МО, старты продаж и скидки, а также всякие полезные советы для покупки, продажи и аренды квартир.
Почему-то во всех статистиках постоянно говорят про большое количество сделок, но упускают один очень примечательный факт - средний срок ипотеки. В 2020 он был примерно 200 месяцев, а к концу 2023 вырос аж до 296. Люди даже по льготной ипотеке максимально удлиняют срок, чтобы хоть как-то вписаться в платеж. Рынок на пороге чего-то нового)
И как, по-вашему, это повлияет на продажи?)
"Если нам не подкинут каких-то новых экономических и геополитических потрясений, скорее всего, мы снова увидим небольшой рост спроса к марту."
Это я прям поржал...
У нас нормального жилья по сути нет. Либо сорокаподьездная тридцатиэтажная ересь «в черновой» , по сути недострой ибо куски стен и цемент возят в лифтах ещё года 3-4. Либо старый панельный фонд с приведениями в подъездах. Однажды эта ахинея вся навернётся с нормальным таким грохотом
Есть, просто оно не доступно массовому покупателю
Уже наворачивается, судя по инцидентам с отоплением. Интересно за какой % от сегодняшней цены будут продаваться квартиры, отапливаемые печками буржуйками?
То есть 5 этажки просядут, а гетто 25 этажные, населенные хуй пойми кем не просядут и сравняются в цене с апартами на Манхеттене? Ахахах хD
почему это?
Ага банки же этот бетонохлам называют модно первичкой, загоняют с маржой который сравниться только нарки и вешают все это себе на баланс как будущую прибыль)
Тут не это важно ЦБ хочет -30% от сегодняшних цен, по новостройкам, вторично его мало интересует , если застройщики не пойдут на это их обонкротят и за бесценок ро 127фз на закрытом аукционе фин управляющий продаст , там все просто
Покупайте 5 этажки а что делать машину есть где припорковать
Удачи им
одной удачи тут маловато будет
Да, не помешает
Если отрезать ипотеку то экономисты подсчитали что падение -40 или 60% в зависимости от объекта, т е просядят 5 этажки в основном , но это нормально идёт война похоже в долгую что вы хотите экономика падает как и у любой страны которая является стороной конфликта а у нас недвижимость растёт, это с какого?
Во-первых, не война, а СВО.
Во-вторых, экономика по итогу 2023 г показала рост. Скорее всего, загрузка всех мощностей и инфляция, т.к. не помню с какого года (думаю после Второй мировой войны), экономику стали считать в деньгах, которые можно бесконечно печатать, раздувать сектор услуг (я тебе могу оказать услугу за 1000 руб, а могу за 1 млн, и никто не проверит), а не в выплавке стали, производстве зерна и прочего.
Нашёл вроде как нормальную квартиру на авито.
Полная стоимость двухкомнатной квартиры 65 квадратов на 10 этаже в 10 доме: 6950000 руб.
Первый взнос: 1135000 руб.
Стоимость квартиры: 5815000 руб.
Ежемесячная плата: 82903 руб.
Сколько выплачу за 30 лет.: 29845080 руб.
Сколько отдам банку: 2403008 руб.
—-
Вывод: Вот...на @уй она мне такая нужна с зарплатой в 40000 руб. ?
🤣
Как сказал один застройщик, пока рождаются дети, отделяются, размножаются, даже реклама не нужна и так купят. В целом и общем так и есть, спрос будет всегда. Как выше написали особенно в Краснодарском крае, куда тянутся все регионы РФ.
Нечего там ловить, совсем. Летом жарко. Очень жарко. Большинство домов построены в СНТ с грунтовыми дорогами по которым после дождя проехать не просто. Медицина под большим вопросом. Культура? Обратил внимание на термин, который порой звучит в Краснодаре - кубаноиды. Так говорят о каких-то местных хамах.
Единственно что впечатляет, это рынок в Краснодаре. Я всё возьму! Мне всё здесь надо! Заезжу мулов до упаду!
квартира стоит ровно столько, сколько она стоит. Хочешь продать дороже - прояви смекалку)
все так)
В сети полно текстов от "экспертов" и "не риэлторов" в которых каждый суслик вещает - стать "адекватную цену" и продавай! Продавай! Не тяни иначе....
Иначе что?
А у нас в статье в самом конце написано "Не продавай" :)
Пока не будет дешевой ипотеки, продать будет очень сложно
Покупатели с наличными тоже есть, но в целом да, ипотека отрезает большую часть спроса
до осени она вряд ли подешевеет
жестко вы изобразили продавцов недвиги на картинке)
Но ведь оно так и есть)
Комментарий удален модератором
Смотря где. У нас в Краснодарском крае все сметается как пирожки
Да там и бизнес многий сидит, особенно дистанционно продавая. Присутствует почти на всех площадках.
Если конкретно искать артикульно товар, то как правило есть всего 3 продавца. Видимо, там бум денег и экономики.
Слышал мнение, что это "как-то" связано с новой "военной ипотекой", если вы понимаете о чем я
Ну не в краснодаре а на побережье
Все более/менее варианты сняты с продажи до апреля.
Потому что выборы.
Всё просто.
В России каждый год растут объёмы жилищного строительства, но больше половины квартир в новостройках пустуют. Спрос не поспевает за предложением, несмотря на сохранение льготной ипотеки, ставка по которой сегодня в два раза ниже ключевой ставки ЦБ. Дельту, которая с 2020 года увеличилась с 2 до 8 процентов, пятый год оплачивает государство. Дешёвые деньги разогревают рынок. Цена за квадратный метр повышается быстрее, чем инфляция, что негативно влияет на спрос и ведёт к росту закредитованности населения. Чем кончаются подобные разбалансировки строительного рынка, известно по примеру Японии, где ипотечный кризис 1990-х годов похоронил местное «экономическое чудо», а банки до сих пор не могут избавиться от недвижимости, которую они получили вместо невозвращённых ипотечных кредитов. В 2007–2008 годах похожая история, но с последствиями для всего мира, произошла в Соединённых Штатах. В последние годы аналогичный сюжет разворачивается в Китае, где строительный сектор в течение 10 лет был драйвером развития экономики (30 процентов ВВП), а потом вдруг выяснилось, что на него приходится около 40 процентов проблемных долгов и непогашенных ссуд на сумму, в два раза превосходящую государственный бюджет Поднебесной. Россия движется по тому же маршруту с отставанием в 12 лет и в гораздо более сложной ситуации (СВО, санкции). @octagonmedia
К 2025-му экономика скорее всего встанет, так как разгон инфляции единственный способ выжить для правительства. Нужны деньги. Чем больше инфляция, тем больше налогов. Профит.
Господа я преподаю экономику строительства в университете один из предметов , часто студенты задают вопрос про движение цен, прошу каждого ответить на вопрос: зачем ЦБ повышает ставку и ужесточает условия по ипотеке, и какая основная функция центробанка вот тут и ответ !!!!
"Зачем" это вопрос для студентов. А вот "к каким последствиям это приведёт" — уже правильный вопрос. И тут всё просто — застройщики поднимут цены, чтобы за всё платил покупатель. (Любые проблемы в строительстве решаются ими просто — цены вверх. ) И банкиры будут этому рады — больше цены - больше суммы ипотек, а значит больше прибыли им. Но потом это перестанет помогать продавать новостройки, т.к. уже немногие потянут ежемесячный платёж. Застройщики начнут массово банкротится. Но цены на жильё не упадут. Значительное снижение строительства нового жилья будет толкать цены вверх. Рынок ипотеки схлопнится. Рынки стройматериалов и инструментов тоже. Начнёт раскручиваться спираль экономического кризиса. Центробанк задравший ставку этому только поможет. В общем через 2-3 года ценник на новостройки поднимется в два раза, а экономику поразит жёсткий кризис, выход из которого... :)
Ценники нереальные ломят, естественно и не покупает никто
Есть спрос и предложение, только спрос за свои, а не за заемные, вот сейчас он будет за свои на вторичку, как пишут экономисты -40 — 60% посмотрим , но по сути это так и должно быть , я сейчас не имею ввиду Москву и СПб , интересно как будут национализировать строительные компании
Одни говорят, что подешевеет недвижка, другие - что подорожает. Кому верить?)
Никому не верьте, следите за рынком) Все, кто что-то говорит, следит и на основе этого делает свои выводы.
Такое впечатление что все слепые , ЦБ зажимает гайки ему нужно снизить цены так как много банкротов физ. лиц и что делать банкам с отобранным жильем? Вообще для чего ЦБ стал повышать цены и какая основная его функция ? а вы все гадаете , так же рекомендую найти инфо а какая цена будет на квартиры если не будет ипотеки вовсе, кстати это и есть реальная цена спрос\предложение
Ну конечно сейчас не надо покупать недвижимость , и почему говорят что она обвалится , конечно нет просто она вернётся к ценам 2020 года т е га 30-40% минус , а с чего она выросла с льготной ипотеки сейчас её закроют и правильно , поэтому все нормально , 2013 год на 6 % покупательная способность выше чем 2023
Господа , тут есть иллюзии что ЦБ снизит ставку до того как понизятся цены и инфляция прийдет у 4% , ну почитайте вы Набиулину , все же открыто она говорит с однозначный пониманием , ничего подобного она будет держать ставку сколько угодно долго , и самое важное посмотри сколько даёт % депозита по вкладам ВТБ на 3 года , отвечу 15% там не дураки сидят и мы понимаете что ВТБ гос банк , вывод ближайшие 3 года послабдения не ждите