Рынок новостроек стагнирует, Сбер отменил комиссии застройщикам, IT-ипотека вернулась, а Росреестр запустил индекс цен

Разбираем главные новости на рынке недвижимости за прошедшую неделю.

Стоимость первичной недвижимости в среднем по России за март выросла на 0,6% (по данным «Циан»), пишет «Коммерсантъ». В прошлом месяце рост был сильнее — на 1,1%.

У других аналитиков данные другие. У «Этажей» — падение на 1,75%. У «Авито Недвижимости» — рост на 0,2%. Кому верить, мы расскажем чуть ниже, но суть не в этом. Цены стагнируют, это факт.

Означает это, что рынок уже переварил катавасию с ключевой ставкой и льготной ипотекой и пытается жить дальше. В проектах, где мало продаж, застройщики дают скидки, но глобально заявленные цены будут стагнировать и могут потихоньку расти где-то на уровне инфляции — до 1-2% в месяц.

Мы потихоньку входим в фазу предзакрытия массовой льготной ипотеки — ее сворачивают 1 июля. Это понимают и покупатели (которые могут создать на рынке новый ажиотаж в преддверии отмены), и застройщики (которые в феврале-марте активно давали скидки, а сейчас ждут роста спроса). Есть вероятность, что в ближайшее время на рынке возникнут скачки спроса и цен, но после 1 июля стагнация продолжится.

Новость о ценах выше в очередной раз доказывает, что единства на рынке недвижимости нет. Измерять среднюю стоимость пытаются многие, однако выборки и методы подсчета у всех разные. Поэтому не нужно удивляться, что у одних аналитиков цены растут, а у других падают.

Вот многие в марте по привычке пытались выводить какие-то тренды на основе индекса Сбера — у того, кто считает средние цены новостроек на основе выданных ипотек. Да, у того, кто заставил застройщиков включать в цены комиссии и из-за этого растерял огромные объемы сделок. Очень показательные данные :)

Мы обычно смотрим все данные и мнения на рынке и выбираем, какой показатель уместен для конкретной ситуации. Но вообще, самый точная и объективная статистика — это фактические сделки, зарегистрированные в Росреестре. На основе этих данных теперь и будет работать новый индекс цен.

Индекс будет показывать средневзвешенное изменение медианных цен в ДДУ (договорах долевого участия). Цены сравниваются пообъектно — в квартирах схожего типа, в одних и тех же домах. Можно посмотреть динамику цен в своем регионе — в целом или в разбивке по классам жилья и комнатности. В начале выбранного периода индекс составляет 100, в конце — процент, на который изменились цены. Информация о характеристиках домов дополняется из базы «Дом.рф».

Из минусов индекса — можно посмотреть только динамику, без конкретных цен. И ждать долго — т. к. данные по сделкам за месяц Росреестр публикует в середине следующего месяца, индекс будет выходить тогда же. Прямо сейчас есть данные только за февраль.

IT-ипотеке в последнее время прям совсем поплохело (3 апреля даже ВТБ остановил выдачу). Но в экстренном порядке вопрос уже решили, постановление о дополнительных 200 млрд подписали, и банки, не дожидаясь перераспределения средств, уже сообщили о возобновлении выдач ипотеки айтишникам.

С 5 апреля выдачи ИТ-ипотеки открыл Сбер. ВТБ возобновляет с 8 апреля. Условия те же: ставка 5%, минимальный первоначальный взнос — от 20,1%, максимальный срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — 18 млн для регионов с населением более 1 млн человек и 9 млн для остальных регионов.

Хоть Сбер и плакался, что выдавать льготную ипотеку ему невыгодно, однако резкий уход заемщиков в другие банки дал о себе знать — Сбер увидел, что его монополия не такая уж и прочная и стал постепенно отменять комиссии (если отменить сразу, несолидно).

Сначала комиссии убрали для зарплатных клиентов, потом — для застройщиков, которые пользуются проектным финансированием Сбера. И вот с 5 апреля банк отменил комиссии для сделок, которые заключаются на платформе «Домклик». Для остальных, кто вдруг не попал ни в одну из вышеназванных категорий, комиссии снижены с 7,5% до 4,9% (видимо, и это до поры до времени).

Как же так, ведь льготная ипотека невыгодна банкам?

Кому интересно, вот тут мы разбирали логику Сбера насчет «убыточности» льготной ипотеки и показывали натянутость его расчетов.

Что означает отмена комиссий? То, что теперь снова можно будет спокойно брать льготную ипотеку в Сбере. Ранее банк не выдавал ее в тех новостройках, где застройщики не платили ему комиссию. А некоторые застройщики завышали цены на сумму комиссии, если человеку нужна была льготная ипотека. Теперь такого не будет.

На днях Минстрой опубликовал законопроект, который позволит включать отделку и встроенную мебель в стоимость ипотеки. Но ведь это все и сейчас можно купить в ипотеку… В чем смысл?

Формально — чтобы обелить ситуацию и закрепить в 214-ФЗ понятие «мебели»: что это такое, какая на нее гарантия и т. д. В целом почему бы и нет.

Реально — чтобы поддержать отечественных производителей мебели. Напомним, проект разработан по поручению президента по итогам совещания по развитию лесопромышленного комплекса России.

Т. е. на практике для покупателей жилья особо ничего не изменится (разве что в большем числе ЖК можно будет не заморачиваться с выбором и установкой мебели).

Но вот эксперты затронули интересную тему. Если теперь официально выдавать ипотеку на мебель, она тоже, как и квартира, станет залогом для банка.

— А можно ли будет поменять эту мебель, если она не понравится?

— Что банк будет делать через несколько лет, когда мебель придет в негодность?

На первый взгляд, мебель и мебель, однако вопросы здравые — согласно ФЗ «Об ипотеке» заемщик не имеет права повреждать залоговое имущество. А еще должен оформить на него платную страховку.

Обо всем актуальном, что происходит на рынке недвижимости, мы рассказываем в нашем Telegram-канале: новости, интересные новостройки Москвы и МО, старты продаж, скидки и всякие полезные советы для покупки, продажи и аренды. Заходите, будем рады!