Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу
«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Может открою секрет полишинеля, но многие (если не большинство) берут квартиру в ипотеку и потом сдают ее, чтобы таким образом обеспечить жильем своих детей.
Такие "инвесторы" будут спокойно сдавать даже в небольшой минус, все равно это лучше, чем пытатья накопить на жилье детям.
Хороший план, но тут же тоже есть проблемы. Отсутствие арендаторов, ремонты, налоги и прочее. Идеального варианта нет, конечно, но о таких рисках не каждый думает
Вы серьезно считаете, что риски ремонтов и простоев пару-тройку месяцев сложно представить? Все в курсе, но логика как написали выше: "пусть хоть немного приносит, зато своя квартира в Мск, детям -внукам оставим"
учитывая как их строят, до до детей (не то что внуков) эти человейники недостоят
Не смешите, дети растут незаметно и время быстро пролетает. Многие не успевают опомниться, как уже внуки появились. Всё простоит. Если только государство не отожмет по надуманным причинам.
Вы бы хоть по сторонам смотрели. Хрущевки до сих пор стоят и все нормально.
Нормально их строят, уж точно не хуже чем хрущевки, бетон с годами только прочность набирает.
сирисли?
Вполне, геологию делают, марку бетона выдерживают, может качество с точки зрения эксплуатации не очень, но с точки зрения долговечности там нормально все
ага, выдерживают
Вы сами видео смотрели? Причем тут геология? Там халтурщики не закрепили облицовочный кирпич к монолиту, который ни на что не влияет, облицовка отдельного этажа.
Геология это когда грунт бурят чтобы понять его свойства и правильно рассчитать фундамент для конкретного строения в конкретном месте.
Я так и написал, качество может и не очень будет, но с долговечностью там полный порядок.
Ну будет приятным сюрпризом кирпичной стенкой получить по голове на подходах к дому. Главное, что дом выдержит и квартирка останется, зачем за ребёнка беспокоится.
да десятки этих видео с отламывающимися балконами, проваливающимися лестницами и кучей других "срали-мазали" косяков.
Да, технологии строительства и правда идут вперёд. Но стройкой у нас зачастую занимается некачественные работники, так что результат достаточно рандомный ¯\_(ツ)_/¯. Есть целые группы по застройщикам, обсуждающие косяки каждого проекта, и их немало. Некоторые - критичны.
Даже эта качающаяся стена может спокойно простоять много десятилетий, если на нее не повесят кондер. Хрущевки по 50 лет простояли, а там реальная жесть, когда несущая стена запросто может быть меньше 10 см в экспериментальных домах.
Моя бабушка тоже так думала, приобретая в кооператив советскую "брежневку" в пригороде с кухней 4 кв метра :) Все нам, внукам...
И вы не благодарите бабушку? Мне моя оставила квартиру. Да, маленькая. Но это сильно меня поддержало в юности. Лучше, чем по съёмным мотаться.
А не стала у старушки, у котрой и так все накопления пропали, последнюю развалюху забирать. Сама заработала.
Вы молодец. Просто обычно квартира от бабушки достаётся тогда, когда бабушке она уже не нужна. И нам остается только чтить память. Увы
Продать не судьба и доложить? Ох какая бабка негодяйка, что не дворец оставила.
Задайте себе вопрос, а куда еще бабушка могла вложить в советское время? Деньги вам оставить? Рублями...
Но да, действительно, куда было еще...
А моя нет - так деньги превратились в труху в Павловскую реформу. Как говорится - сравните результаты.
Гораздо лучше, если бы она оставила сберкнижку ....
И таких людей, у кого было 10-30 тыс на ней полно