«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
Может открою секрет полишинеля, но многие (если не большинство) берут квартиру в ипотеку и потом сдают ее, чтобы таким образом обеспечить жильем своих детей.
Такие "инвесторы" будут спокойно сдавать даже в небольшой минус, все равно это лучше, чем пытатья накопить на жилье детям.
Хороший план, но тут же тоже есть проблемы. Отсутствие арендаторов, ремонты, налоги и прочее. Идеального варианта нет, конечно, но о таких рисках не каждый думает
У инвестиций в квартиры в Москве вряд-ли когда-то будут проблемы.
Смотрите, любая акция или облигация условно говоря завтра может стоить 0
Квартира в Москве не может завтра стоить 0 никак ни при каких обстоятельствах.
Вряд-ли это рисковая инвестиция
любая акция - может, но чтобы все сразу - это вряд ли.
А например риск исчезновения брокера? Наверняка есть доля таких случаев. Или мошенничество с акциями
Акции не у брокера хранятся, брокер просто дает доступ на рынок. Брокер обанкротится, идешь к другому брокеру.
Ну а например может брокер-мошенник забрать акции себе, продать подставным лицам?
Брокер форматнет свой условный жёсткий диск , мол, сгорел, и все, нет инфы чьи акции. А в депозитарии они все на брокера записаны.
Это так не работает. Брокер это просто как риэлтор между рынком и покупателем. Сводит их вместе, но на него ничего не записывается, он просто берет свою мзду за сводничество.
Квартира вполне может обнулиться из-за трещины в доме или хлопка газа
Вот да, но инвесторы в недвижимость этот риск почему-то предпочитают не учитывать
ну потому что все риски и нельзя учитывать. что если завтра метеорит на голову упадёт? ведь это надо срочно начать ходить по улице в каске.
утрировано, но как-то так.
Ну вот метеориты падают не часто, а газ в домах взрывается регулярно. Вчера в Новгороде взрыв 🤷🏼♂️
да я то понимаю, я про другое.
каждый новый риск, встающий на учёт в процессе принятия решения гасит тот импульс, который человека изначально побудил к действию. Поэтому часть рисков ставится тупо в игнор, иначе инициатива будет подавлена вовсе, и вместо какого-никакого действия будет абсолютное бездействие.
в новых домах электроплитки же
Как минимум останется земля под домом, часть ее же принадлежит собственникам? Можно построить новое жилье
Нет, не может любая акция или облигация стоить 0. Написать в деталях почему?
Да, пожалуйста
Ключевое слово "любая". Возьмем, к примеру, компанию Русагро: https://ar2020.rusagrogroup.ru/download/full-reports/ar_ru_annual-report_pages_rusagrogroup_2020.pdf
Нас интересует страница 209 - КОНСОЛИДИРОВАННЫЙ ОТЧЕТ О ФИНАНСОВОМ ПОЛОЖЕНИИ.
В строке Итого активы: 276 148 587 тыс. руб.
Из этой суммы мы можем убрать
Гудвилл 2 364 942 тыс. руб., она же репутация или нематериальная ценность компании (когда за компанию готовы заплатить с премией, при ьанкротстве сумма спишется)
Отложенные налоговые активы 3 566 168 тыс. руб. (при банкротстве компания не сможет ими воспользоваться)
Итого получаем активов = 270 217 477 тыс. руб.
Всего обязательств 150 114 189 тыс
Если компания погасит все обязательства всеми активами, то останется 120 103 288 тыс. руб. Согласно примечанию №14 на странице 254, кол-во акций в акционерном капитале 60 000 000. Если мы разделим 120 103 288 000, то получим 2 000 на одну акцию.
Тут могут сказать, что активы не продадут по балансовой стоимости, на что можно ответить, что компанию могут выкупить целиком в случае сложностей или распродать по бизнес единицам с маржой, так как это уже готовый бинес/бизнесы, но если не лезть в дебри, то у нас активов хватит выплатить по долгам и акционерам. А все потому, что у этой компании Нераспределенная прибыль составляет 98 185 038 тыс. руб. так как компания очень долгое время была прибыльноый и прибыль вкладывалась в свое развитие, а не выплачивало все дивидендами.
Напишите, если с чем-либо не согласны.
воу-воу, палехче, я покупал по 800-900 не так давно еще. Не внушайте мне ложных надежд :)
Минус страновые риски, такие как: "Я сам в магазине не бываю, экономического образования у меня нет, но мне доложили, что в магазинах масло подорожало, а как же смерды будут жить и налоги платить?! Надо заморозить цены!" И вот уже стоимость акции 800-900. И это они еще не ввели для сельхоз производителей термин из металлургии "сверхдоходы".
Да легко, выращиваешь ты себе спокойно свеклу, никого не трогаешь.
Рядом с полем построена цистерна для высококонцентрированных ядовитых удобрений.
Она слегка опракидывается, в соседнюю речку выливается.
Приходит Росприроднадзор и штрафует вас на 146 миллиардов.
Ну и как там баланс сходится у вас?
Ой и количество акций в обращении там 134.5 миллиона, чет вы даже это не в состоянии увидеть.
И если мы разделим все активы минус обязательства на 134.5 миллиона акций то получится 895 лол это текущая цена 1 акции.
Ну а так да оцеоценивается слабовато конечно. Но это неспроста так.
Вы знаете оборудование для выращивания овощей, оно же импортное все.
А продукция в большинстве своём на внутренний рынок идет.
Я не читал ещё даже отчетность, но может у них за 2020 год 24 миллиарда прибыли потому что им там дотаций подкинули?
Почему инвесторы оценили их в 5 годовых прибылей? Это же смешно. Наверное на это есть какая-то причина о которой вы не знаете.
Ну теперь давайте разбираться по пунктам:
1) мы ведь можем придумать ещё кучу различных вариантов, например, что они воровали продукты со своих полей и продавали их, а также уклонялись от налогов и поэтому компанию необходимо национализировать. Компания не владеет городом, как Лорникель, активы разбросаны по РФ, а значит от проверяющих органов особо не уйдешь;
2) я говорил про акции, не про ценные бумаги, не, в частности, про ГДР, пожалуйста, читайте внимательнее;
3) нет, про то, что оборудование для выращивания овощей все импортное я не знаю, можете привести цифры? У компании выращивание сахарной свеклы лишь одно из многих направлений. 30% идёт на экспорт и продаётся в валюте.
4) так Вы почитайте отчетность, из 24 только 3.2 субсидии по программе льготноых кредитов для сельхозпроизводителей (по-моему)
5) факт о пяти прибылях нам сейчас для чего? Я с Вами не дискутирую по поводу справедливой стоимости и не призываю покупать акции данной компании.
Мой поинт в том, что выбирая компанию правильно, можно свести риски почти к нулю, что цена купленной акции будет 0 рублей.
ну я образно написал
Понятно что если завтра условный Apple обанкротится, то арбитражный управляющий продаст всё имеющееся имущество, и теоретически можно получить часть долгов по облигациям, а при ликвидации компании акционеры получат долю от раздела оставшихся активов.
Но чисто практически эти суммы околонулевые
"суммы околонулевые" - как и риски. Примерно, как то, что ФэСэБэ опять заложит гексоген, но уже в дом с Вашей квартирой.
Для тех, кто минусует - изучите эту стремную историю, когда министр МВД докладывал, что взяли террористов, а они оказались сотрудниками ФСБ.
https://youtu.be/_arwGPwLXRw
ФСБ после заявляла, что это учения. Но как-то в голове плохо укладываются учения по закладке взрывчатки в жилой дом
Может, может, почти 0, ладно. У меня брокерском отчёте болтаются акции банкрота Трансаэро, купленные по 11 руб. Продать то их некому. А очередь кредиторов длинная. Вот по факту 0 и выходит.
А ещё какой то там банк, мдм вроде, делистнулся с биржи. Теперь я почётный его акционер с никому ненужными префами.
Сергей, ключевое слово тут «любая». Акции компании, у которой активы в лизинге и обязательства превышают собственный капитал вполне может стоить 0.