«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
"Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу."
Вы забыли про российский менталитет, который я хорошо изучил, выбирая квартиру лет шесть назад. "Наш человек"(тм) будет годами сидеть на своей квартире, но цену не снизит, потому что "боится прогадать". Рынок просто встанет и все. Будут сдавать в аренду подешевле, но не продадут.
Комментарий недоступен
Да дело не в том, что последними. К авто у нашего человека такой же подход. Особенно он заметен в прекрасном Крыму ;)
"В чем эта специфика? Вот выразительная зарисовка. Всё тот же Гурзуф, лето, день, солнце, автобусная остановка в центре города. Рядом буквально в двух шагах стоят машины, рядом с ними пузатые дяди. Я с девушкой подхожу к остановке, автобуса пока нет, думаем — поедем на такси, немного дороже, но быстрее и комфортнее. «Сколько до Никитского Ботанического сада?» — водитель отвечает: «500 рублей» (билет на автобус туда же — 40). Ладно, но хоть с комфортом? «Кондиционер у вас есть?» (на улице дикая жара) — «Ну вообще есть, но я его не заряжаю, поэтому он не работает». Мы переглядываемся — в чём тогда смысл ехать на машине? Тоже жара, тоже некомфортно. Водителю глубоко плевать на удобства пассажиров — он уверен, что всё равно поедете. Он будет полдня так стоять и ждать «настоящего клиента», который поедет по жаре и без кондиционера...
С арендой та же проблема. Заходишь в квартиру, более или менее нормально всё, хозяйка спрашивает: «На столько дней нужно?» И тут же меняется в лице: «На два дня? Нет, только на 14». Вот у неё квартира будет стоять пустая, но она не сдаст её на пару дней, потому что живёт ожиданием всё того же «настоящего клиента», который купит всё и сразу, «плачу не глядя». Такое в центральной России было в 1990-е годы, с демонстративным презрением к обычному покупателю, но как-то ушло, а здесь пока нет." https://sevastopol.su/news/pomozhet-li-kurortam-kryma-zapret-vezda-rossiyan-na-ukrainu
Это хорошо высмеивалось в том же "Новом Одеоне" 1992 года. Это принцип жизни любого "советского предпринимателя" - ждать, откладывать нормальный заработок в надежде однажды разом урвать куш.
Справедливости ради, краткосрочная аренда несёт кучу рисков и гемора для арендодателя, так что лучше сдать на две недели
Справедливости ради, есть заметная разница между сдачей на год и неделю, но не между 2 днями и 2 неделями.
Как минимум такой подход позволяет отфильтровать тех, кому хата нужна чтобы просто покутить. Кроме того, после квартирантов приходится убираться, а потом водить новых и тд. Возни много
Да вообще любая работа - возня. Проще на диване лежать.
Вопрос в окупаемости