«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
Москва. Сейчас есть попытки на вторичке купить квартиру: ажиотаж продолжается, причем у собственников сносит крышу от денег. Если есть предложение купить квартиру - значит надо повышать цену. Теперь даже на вторичке нет адекватных вариантов для покупки. Сначало первичка задрала цены, теперь вторичка ушла в небеса. Остается ждать, когда товарищи будут уходить в кеш массово.
Еще раз показывает какое у нас криворукое государство, ради прибыли банков и застройщиков готово пожертвовать обычными людьми.
Зачем им выходить в кэш? Ну получат кэш, а дальше что? Квартиру всегда можно сдать и так далее, поэтому я не верю в падение рынка недвижки в Москве (в рублях). Я знаю несколько таких инвесторов, в долларах все потеряли сильно и доходность копейки, в кэш никто не вышел и не думает, так как кэшу (особенно в РФ) доверия еще меньше.
Ага. Купил человек новостройку со сдачей через год за 10 млн. 8 млн в ипотеку. Льготная ставка 6,5%. Платёж 69689, плюс страхование и коммуналка. Проходит год, и индивид задумался: 900к улетело, в ремонт нужно запулить 2 млн + 350к ипотеки на время ремонта чтобы начать сдавать за 50к (45 после коммуналки). Выплачивать за квартиру ещё 14 лет, общая сумма 12,3. А Квартира стоит уже 9,5.
И стоит выбор:
1) вложив 2,9 млн вложить еще 2,35 (итого 5,25), и далее ещё выкладывать 13,5 лет по 25 к в месяц (как без учета возможного роста арендной платы, так и без простоев, косметических ремонтов, клинига, сантехников/электриков и прочего ремонта бытовой техники.
2) выйти из этого проекта с потерей 50% от инвестиций в 2,9 млн и не пытаться рубить лёгкие деньги с кредитным плечом 1:5.
Инвестиции с кредитным плечом всегда штука опасная и взвинчивает риски многократно. Как и возможные выгоды, конечно.