«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
Может открою секрет полишинеля, но многие (если не большинство) берут квартиру в ипотеку и потом сдают ее, чтобы таким образом обеспечить жильем своих детей.
Такие "инвесторы" будут спокойно сдавать даже в небольшой минус, все равно это лучше, чем пытатья накопить на жилье детям.
Зачем покупать что-то детям? Они безрукие что ли? Пусть сами себе на квартиры зарабатывают.
Это логика голодрани, дескать я говна хлебнул, пускай и мои спиногрызы глотают.
Почему мой сын должен как я с нуля начинать, вместо того, чтобы с моих плеч расти дальше? Мне хочется, чтобы они меня превзошли, а не просто почувствовали все прелести моего пути.
люди в крайности бросаются:
1) НЕ надо покупать квартиру ибо ребенок будет избалован + последствия
2) НАДО покупать квартиру, чтоб ребенок мог потратить энергию на более полезные вещи
по факту, отношение к труду и система ценностей у ребенка сформируются не от наличия или отсутствия бесплатной квартиры. Слишком много уебанов и деградантов я перевидал и с бесплатной квартирой, и с собственноручно заработанной.
Любит у нас народ мух с котлетами мешать, как и пытаться дать простой ответ на сложный вопрос.
ну да, моё мнение - если есть возможность обеспечить чадо жильём, то надо использовать эту возможность. Если нет такой возможности - ну чего писю мять тогда, не можешь срать не мучай жопу. А вопрос о мышлении ребёнка в обоих случаях вынести в отдельную оперу, она куда более сложная и одним только фактором наличия/отсутствия квартиры там порядок не наведёшь.
А заметил, что народ свое мировоззрение прогибает под свои возможности, если есть возможность, то как я, в духе, зачем с нуля, пусть новое что-то делает, если возможности нет, то как многие тут, пусть говно с лопаты хлебает, человеком становится, трудности закаляют и все такое.
В общем, хочет народ в своих собственных глазах быть хорошим, правильным согласно собственным убеждениям, а не карать себя за что-то, что не получилось.
Подытожим: не смог купить ребенку квартиру - неудачник, оправдывающий себя. Смог - правильный кошерный отец.
То, что возможно ребенку важнее оплатить хорошее образование, или дать стартовый капитал на бизнес - не рассматривается. Зарываем деньги в бетон, ищем арендатора, пусть ждет пока сынко повзрослеет.
Бинарно, тупо, бескреативно, но "по-мужски".
а я вот купил
и образование дал
и не все дети могут быть бизнесменами и не обязаны ими быть
Так про вас и статья, "хорошие отцы" перегревают рынок, причем очень тупо перегревая, потому что система ценностей "бинарная и бескреативная".
Такие слова как хеджинг - не про вас, максимум фантазии - купить однушку в ебенях.
да, все верно, только я отец без кавычек и купил сначала одну квартиру, а потом продал, купил другую и да однушку, но 70 м2, и не в ебенях а в лучшем районе города
а фантазии - у вас
а у меня реальность )
Ой какой вы молодец. А в цифрах считать пробовали?
спасибо )
не пробовал, я это делаю постоянно
И как, посчитали сколько проебали в итоге?
ни рубля!
ребенок вырос и живет в своей хорошей квартире.
а что может быть еще лучше?
деньги это всего лишь деньги, а жизнь - она идет не ради денег
Я вам на пальцах объясню, на трех графиках:
На первом индекс стоимости цен на недвижимости в МСК
На втором график типичного vanguard etf: BLV
На третьем график USDRUB
Расшифрую: если в 2007 вы купили 70 метров квартиру при средней цене 120 за квардрат за 8.5М рублей ($336к), то сейчас она стоит 15.4М рублей($200к) при цене 220 за квадрат.
Если бы в том же 2007 вы вложили 8.5М в BLV, то сейчас у вас бы было 33.6М рублей ($436к) т.е. ровно еще одна такая же квартира в вашей системе координат.
Суть как раз и состоит в том, что "хорошие отцы" перегревают рынок, теряют половину бабла, но в то же время сидят довольные как удавы, потому что они смогли.
а я вам на пальцах объясню, что ваши графики - полная туфта!
ошибка выжившего
вы взяли какой то успешный рост, который никак не мог быть спрогнозируем
это сейчас вы увидели что рост, а в тот момент, да и в любой другой момент сейчас не понятно как и что будет расти и будет ли
на акциях и их росте зарабатывают лишь инсайдеры или фонды
мошенников и около их в счет не берем
как и тех счастливчиков, которые по случайности, а вовсе не закономерности и своей якобы умственной прозорливости получили доход на росте
и не факт что получили в реале
пиздеть не мешки ворочать
квартиры детям покупают не для того, чтобы инвестировать, а для того, чтобы человек там жил. Если проводить аналогичные расчеты - во сколько упала в цене, например, расческа, которую купили за 2 доллара в 2012 году, и которой в 2021 году цена 0,9 долларов, - то ясно, что покупка расчески - дело невыгодное, и если бы те же 2 доллара вложить в IT-стартап, то можно было бы заработать намного больше. Но расческу покупают не для того, чтобы на этой сделке заработать, а для того, чтобы расчесываться. Так и квартиры детям покупают не для того, чтобы на этом заработать, а для того, чтобы дети там жили. Для того, чтобы заработать, совершают инвестиции в недвижимость, а это не то же самое, что покупка жилья для себя или своих родственников.
Перегревает рынок недвижимости власти страны, которые выводят деньги за границу и делятся исключительно с Москвой, заставляя самых бойких ехать именно в Москву, так как в высосаных регионах им ничего не светит.
Вам кажется, что предел мечтаний и потолок возможностей в этом мире - это жизнь в Москве, хотя в мире есть огромное количество городов с куда большими возможностями и гораздо более цивилизованными в плане жизни. Вы думаете, что даете детям лучшее, хотя новое поколение живет уже не совковыми принципами и для них весь мир открыт.
Я то тут причем? Я в Ростове-на-Дону живу в частном доме, в Москве прожил до 13 лет, обратно не собираюсь, не люблю этот мрачный город.
Ну если вы про крышу над головой своему ребенку столько пены налили, то да, неудачник, бывает, в нашей нищей стране обычное дело, но мне кажется нет смысла эту неудачу выворачивать в жизненный принцип, так честнее имхо будет.
извините не вам написал ответ