«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.
У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.
В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».
Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.
Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.
Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.
Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.
А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.
Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.
Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.
Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.
Снова необдуманные действия приведут к потерям.
Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.
Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?
Может открою секрет полишинеля, но многие (если не большинство) берут квартиру в ипотеку и потом сдают ее, чтобы таким образом обеспечить жильем своих детей.
Такие "инвесторы" будут спокойно сдавать даже в небольшой минус, все равно это лучше, чем пытатья накопить на жилье детям.
Зачем покупать что-то детям? Они безрукие что ли? Пусть сами себе на квартиры зарабатывают.
Это логика голодрани, дескать я говна хлебнул, пускай и мои спиногрызы глотают.
Почему мой сын должен как я с нуля начинать, вместо того, чтобы с моих плеч расти дальше? Мне хочется, чтобы они меня превзошли, а не просто почувствовали все прелести моего пути.
По-моему тут больше логика - на батю надейся, но и сам не плошай) Хочется, конечно, чтобы дети жили получше чем мы, но благодаря, в первую очередь, собственным усилиям, а не сдаче бабушкиной квартиры.
Тут речь не про сдачу бабушкиной квартиры, а про стартовый капитал.
Там внизу пример, как человек вложил 185к грина в 2003 и имеет 130к сейчас, в не самом ликвидном ассете. Отлично батя денег отложил че.
Вы же влезли в конкретную ветку с конкретной мыслью, причем тут тот чел?
Конкретная мысль состоит в том, что иметь под своим контролем средства на стартовый капитал для себя или для детей по сути мысль неплохая. А вот стратегия хеджирование не очень, и там это наглядно показано.
Сумма размером с квартиру это не капитал, не обманывайте себя.
150-250к грина - это как раз первый сид раунд, который сейчас почти все набирают у FFF (Friends, Fools, Family)
На стартап можно взять ипотеку? Не знал...
Вы можете вместо ипотеки вкладывать в ценные бумаги: etf, облигации, S&P500. Они намного ликвиднее, все что вам нужно сделать для получения денег - создать маркет ордер.
Если вы захотите вывести ипотечную квартиру в кэш, то вам нужно найти покупателя, провести сделку скорее всего с дисконтом на срочность и закрыть ипотеку, это недели или месяцы.
Более того, с аннуитетным графиком платежей при ипотеке, первые годы вы почти полностью отдаете процентную часть, выплачивая минимум к основному телу кредита.
Ну так себе.
Фондовый рынок с каждым днем все больше похож на казино, когда сельские магазины уже имеют капитализацию сто лямов зелени, когда все это лопнет, достанется и приличным компания, это не вариант для долгосрочных инвестиций, чисто нервишки себе пощекотать в условиях запрета казино.
Ну я не зря привел вам не попсовые инструменты, можете посмотреть их графики, они не очень волатильны. Те же vanguard etf разбиты по секторам экономики, и вы можете вложиться или в энергетику, или металлообработку, или еще что-то по вашему выбору.
Гос облигации вообще самый надежный (и самый низкодоходный) инструмент.
Мы в 21 веке живем, сколько можно деньги под подушкой хранить или в землю закапывать?
Ну и конечно у российского брокера хранить сток так себе идея.
Если есть излишек, то можно и на фондовый рынок, хотя я считаю лучше в свой бизнес, ну а если нет жилья у тебя и у твоих детей, то лезть на биржу идиотизм 80 уровня.
Расчитывать, что дети останутся жить в Ростове тоже наивно. Весь мир открыт.
Продадут и купят там где им надо, в чем проблема?
Мир для туристов открыт, а так к мигрантам отношение почти везде одинаково негативное.
Заходим на второй круг, см. комментарий выше почему с недвижимостью теряется гораздо больше времени и денег для вывода в кэш.
Кстати, к квалифицированным мигрантам отношение почти везде одинаково позитивное, в мире уже почти не осталось сообществ без мигрантов и к ним относятся по их вкладу в общество.
Ну так это по вашему предположению, что дети обязательно должны будут уехать и продать недвижку.
Вы все время забываете, что арендная плата сравнима с платежом по ипотеке.
Про мигрантов вы явно судите со стороны, у меня же большая часть семьи мигранты, у многих гражданство США, все не так просто как вы пишете. Эмиграция это трудный путь.
Да я сдавал в аренду свою квартиру, один геморрой: то холодильник поменяй, то долгов наделают и свинтят, то простой, то косметический ремонт. Даже без ипотеки в 0 она не сработала.
По моему предположению детям лучше изначально давать полный карт бланш, помогая по мере сил. Для этого лучше подходят ликвидные вложения
Вот в этом все и дело, что считать ликвидными вложениями, для меня фондовая биржа это казино, когда читаешь новости про капитализацию тесла или американское сельпо оцененное в сто лямов.
Я смотрю на текущую ситуацию и вспоминаю наши 90-ые, когда люди на полном серьезе считали МММ хорошим вложением последних денег.
Ну никто не заставляет вкладывать в Теслу или биткоин, на рынках есть огромное количество стабильных акций и облигаций, которые являются основой частных пенсионных фондов, в той же Норвегии например.
Как показывает исторический опыт, если накрывает, то накрывает всех, к тому же есть все основания полагать, что шторм будет такого размера, что еще в истории не было.
Но опять же, идиотизм 80 уровня вкладываться в биржу, когда у тебя своего жилья нет, т.е. ты голодранец по сути.
Ну это абсолютно разные вещи: своё жильё и инвестиционное
Так я нигде не защищаю инвестиционное жилье, я про жилье себе и детям.