Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи
В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Комментарий недоступен
1 вариант уже не работает - это работало, когда на этапе котлована квартиры продавали дешевле. Сейчас из-за финансирования стройки через эскроу-счета уже не получится сильно дешевле взять на этапе застройки.
2 вариант требует специфических знаний, умений и времени... Это надо любить бегать по инстанциям, чтобы зарабатывать с этого)
Комментарий недоступен
1. если он будет 1 миллион за 3 года, при вложениях 6 миллионов, будете всё равно этим заниматься?
2. Тогда есть полно вариантов бумажной коммерческой недвижимости, где не надо тратить время, а доходность 9-11%
Быстрее же, за 2-4 месяца: найти дешёвый проблемный вариант по вторичке и ниже рынка, взять ипотеку, решить проблемы квартиры (например, аресты), сделать ремонт и продать, закрыть ипотеку. Профит в Москве с 2шки - миллион рублей.
9-11% и 90-100% годовых сравнили)
выше писал в этой ветке - вопрос компетенций)
ну так вы сравниваете несравнимое - пассивное инвестирование и, по сути, отдельное бизнеснаправление
а я больше за пассив)
Комментарий недоступен
1. 4 года, средняя цена однушки около 7 млн. Потенциал - московские 8-10 миллионов. При инвестициях 7 млн на 4 года с профитом 3 млн тоже так себе выглядит. Но каждому свое)
2. Тут опять же вопрос компетенций) если человек разбирается в снятиях рестов и т.п., он будет нести меньше рисков, чем человек, который решил это сделать то первый раз. И наоборот: выбрать правильные ЗПИФ опытный человек сможет с минимальным рисков, а новичок может набрать мусора и всё потерять
Комментарий недоступен
возможно) желаю удачи в бизнесе;)
Рабочий вариант. В Самаре по такой схеме на вторичке примерно двести тысяч с квартиры за миллион.
1. Схема работала только при безумном росте 2020го. Сейчас ипотеку подрезали, такие "инвесторы" пытаются выйти, создавая навес друг другу и самому застрою, охреневая все вместе от ситуации)) Трэш с занижением стоимости - доп.проблема в поиске доверчивого буратины, что с учетом ипотеки у этого буратины может быть еще сложнее
Налог с продажи квартиры 13%, чтобы его не платить - нужно владеть квартирой 3 года и это действует для одной квартиры. Вы планируете на своей хитрой схеме зарабатывать 1 миллион за 3 года? ))
Ведь налог будет считаться от всей стоимости квартиры и ваш миллион легко уйдет в ноль или минус этим налогом.
Комментарий недоступен
О, схема кроильщиков. Только она прокатывает только с родственниками, потому что правильный юрист может отменить договор и покупатель потеряет незадекларированные договором деньги. Подавляющее большинство покупателей на вашу мошенническую схему не пойдут. )
Комментарий недоступен
Вы как продавец, получаете справку, что состоите на учёте у психиатра в другом регионе, и по решению суда сделка отменяется, задекларированная стоимость возвращается вами, а вы получаете назад свою квартиру. Плюс прибыль из незадекларированные части стоимости квартиры.