Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи
В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Какие ваши мысли?
посуточно. в три раза больше прибыль, хотя зависит от региона
справедливо для туристического региона, который актуален во все сезоны. Где-нибудь в Мск, Казань, Питер ближе к центру.
Сезонная недвижимости типа юга России, актуальна только 7 месяцев в году
Остальные города спорно. В посуткой ты должен каждый день заниматься квартирой - сохваниваться, договариваться, заселять, выселять, прибирать, и так далее. Если для этого нанимать человека, то доход падает еще больше
нет, я не случайно написал что в 3 раза больше именно прибыль. И даже не в 3 раза а больше.
Подмосковье в 50 км от Москвы. при этом у меня работают уборщицы, и траты на них я не учитываю. если убираться самому, то прибыль будет в 4-6 раз выше.
Скоро куплю ещё пару квартир с целью сдачи. даже в ипотеку на длительный срок выгодно..
то есть чистыми после уплаты налогов, трат на уборщиц, стирку белья, оплату коммуналки и интернета вы получаете 90 тысяч в месяц с 1 квартиры (это если вы про 1-ку)? Ещё важно учесть метраж и кол-во комнат
Учитывая то, что квартира не может быть занята все 365 дней в году, что бывают несостыковки, то цена должна быть больше 3600руб за ночь круглогодично.
Я нисколько не хочу сомневаться в ваших словах, но интересный кейс. Если не секрет, то в какой локации вы сдаёте в Подмосковье и какой метраж и комнатность?
по 30-35 тыс прибыли с однокомнатных сейчас. но есть возможность роста, т.к. чем больше квартир тем больше можно задрать цену за счёт того что если часть квартир уже заняты, то с их объявлений можно людей в пустующие кв. заселять. налоги пока не плачу. насчёт того что восколько раз это выгоднее чем в долгосрочную, это я сравнивал со временем когда сам сдавал в долгосрочку и прибыль была 10к. сейчас посмотрел сдают дороже. так что на текущий момент цифры выше у меня преувеличены, но тем не менее дело хорошее)
И самое главное..вы (как и я в свое время) наивно предполагаете что заселяемость будет не 100% и возможно даже не 50) Но реальность такова, что заселяемость близка к 100% в году. в месяц по 1-2 дня простои..иногда простоев нет
если это не круглогодичное туристическое место с дефицитом жилья в окрестностях (а где такое в 50км от Москвы?), то только для интима квартиры получаются :) других вариантов не вижу при таком высоком показатели востребованности.
насчёт интима и пьянок это тоже очень сильно преувеличено! таких минимум как раз. многие по работе, к родственникам, проездом. Плюс не сдаём тем кому меньше 23 лет. Но именно из за того что в сознании людей суточная аренда это пьянки-гулянки то очень сложно например взять кв в долгосрочку и сдавать посуточно..
про пьянки ничего я не писал, только про интим :)
Видимо, в вашем городе серьезный дефицит мест где можно остановиться т.к. даже в сезон в местах с высоким турпотоком типа Питера/Праги можно найти жилье впритык к дате поездки. А у вас забитость под 100%.
Можно только позавидовать! :)
а, так вы в 3 раза выше имеете в виду по сравнению с вашим прошлым доходом, а я думал в 3 раза больше, чем у меня в статье)
Тогда опять вопрос - где в Подмосковье можно снять кв в доллгосрок за 10к?..