Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи
В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Сейчас бы делать выводы об инвестициях в квартиры по городу с дичайшим дисбалансом стоимости квадратного метра жилой недвижимости и доходов среднего квартиросъемщика.
В городах-миллионниках однушка сдается в среднем за 10-15 т.р., двушка за 20-25 т.р. При цене до 2,5 млн за однушку и до 4 млн за двушку. И вот доходность получается уже не 3,7%, а 7,5%.
Когда я анализировал, я смотрел разные города и везде было +- так же. Пришлите конкретные примеры, пожалуйста
Аренда:
Однушка - 15 т.р.:
https://chelyabinsk.cian.ru/rent/flat/261932102/
Двушка метражом как однушка из примера выше - 11,5 т.р.:
https://chelyabinsk.cian.ru/rent/flat/263547801/
Однушка в новостройке - 25 т.р.:
https://chelyabinsk.cian.ru/rent/flat/220817241/
И объявлений об аренде в этом районе практически нет. Потому что в шаговой доступности 3 универа и несколько хороших школ, спрос есть всегда.
Покупка:
Маленькая двушка - 2,35 млн:
https://chelyabinsk.cian.ru/sale/flat/256281940/
Маленькая однушка - 1,6 млн:
https://chelyabinsk.cian.ru/sale/flat/262943659/
Обычная двушка - 3,2 млн:
https://chelyabinsk.cian.ru/sale/flat/258872442/
Если смотреть посуточную аренду, то апартаменты в этой локации на двух постояльцев без супер-отделки сдаются на букинге за 2-3 тысячи в сутки.
у меня получилось 6% годовых плюс минус. Опять же без сопутствующих расходов типа налогов, страховки, простоя. Но это тоже надо очень хотеть заработать 6%, годовых, чтобы покупать квартиру в Челябинске для сдачи. Я больше чем уверен, что цены на жильё там продолжат падать. Если мне память не изменяет, где-то в промышленном городе квартиры отдают за 15 тысяч - лююди переезжают и избавляются от жилья, лишь бы не платить налог, квартиры никому не нужны там. По прежнему сдача квартиры не приносит доходности хотя бы больше 7%. Но на 7% можно и без нервов ОФЗ купить
Сравнивать промышленный миллионник со стабильно прирастающим населением и массовом строительством новых спальных кварталов с моногородом вокруг загибающегося предприятия все-таки не совсем корректно. Ну не нравится Челябинск - смотрите Уфу, Казань, Новосибирск, картина будет плюс-минус та же. Просто надо иметь представление какие локации в городе пользуются спросом, а какие нет.
Казань один район
Купить: 6 350 000
https://kazan.cian.ru/sale/flat/262149146/
Снять: 16 000
https://kazan.cian.ru/rent/flat/245669442/
Доходность 3% при идеальных условиях. Остальные города не буду приводить - я их уже просчитывал, об этом написал в статье. Вам пивел пример из вашего примера