В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
28 000*12 = 336 000 в год.
336 000 / 9 000 000 = 3,7% годовых
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
34 000*12 = 408 000 в год.
408 000 / 12 000 000 = 3,4% годовых
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Обязательно оставьте свой комментарий.
Если вам было интересно, вы можете подписаться на мой канал в телеграме, где очень много полезных статей. Также можете подписаться на канал в VC, сюда попадают только избранные статьи.
В первой половине статьи считаем в рублях, во второй половине в долларах.
Автор, не могли бы вы нормально посчитать доходность со сдачи квартиры плюс доходность с роста цен на недвижимость в рублях?
И сравнить получившиеся значения со вкладами в рублях.
Либо то же самое посчитать в долларах, и сравнить со вкладами в долларах.
Не обижайтесь, просто получается что статья ничего не говорит вообще((
Я сам считал, мне интересно сравнить свои расчеты с вашими. (Правда я сравнивал покупку кварциты в ипотеку с арендой квартиры плюс вклады в ценные бумаги)
П.с.я на вашем долларовом графике увидел рост цен на недвижимость - 400% в долларах за 20 лет. А вы говорите реальная стоимость не изменилась;)
Где я считаю в долларах?🤔 Про доллары единственные слова, что на самом деле стоимость квартиры не растет в долларах и выгоднее просто доллары чем квартира, так как доллар один из популярных методов сбережения у нас. Все остальные расчеты доходности в рублях
Правда я сравнивал покупку кварциты в ипотеку с арендой квартиры плюс вклады в ценные бумагиУ меня такая же заметка есть, пока тут не публиковал)))
на вашем долларовом графике увидел рост цен на недвижимость - 400% в долларах за 20 лет. А вы говорите реальная стоимость не изменилась;)Я вам скажу больше - если я прикреплю график от 1990 года, то там доходность ещё выше будет. Но вы же не будете утверждать, что если за последние 15 лет цена падала, но вот за 20 она же выроста, значит стоимость квартиры растет?
Вы что не видите очевидное? вам половина людей говорит.
Посчитайте доход с аренды + рост цены.
И сравните потом с вкладом.
По-моему вы не знаете, что такое половина🤔
Считал. Выпустить новую статью?)
Хаха буду.
Если биткойн за последний день упал на 5% а до этого за 5 лет он вырос на 8000% то значит ОН ВЫРОС на отрезке 5 лет.
Вы приводите отрезок в 20 лет, где квартира подорожала на 400% и говорите что цена в долларах не меняется.
Хорошо, походу вы не знаете даже базовые знания из курса статистики.
А если бы были знакомы, то знали бы, что для наиболее валидных данных ближайшие показатели учитываются с бОльшим коэффициентом, чем с дальних. Если вы думаете, что раз биткоин вырос на 8000% за 5 лет, значит он так же или хотя бы рядом вырастет за следующие 5 лет, то мне вас жаль, даже не хочу объяснять, почему это не так
Да хватит передергивать!
Я говорю о том что биткоин ВЫРОС а не остался на месте.
А вы говорите о том что цена в долларах на месте! На графике она выросла!
В третий раз это пишу, а вы не замечаете.
Ещё раз, не нужно отвечать на второстепенное. Ответьте на главное: почему на графике рост на 400% а вы говорите что цена не меняется?
П.с. Если вы думаете что, я не знаю, земля плоская то мне вас жаль, даже не буду объяснять почему это не так!
П.п.с.
Часто в дискуссии рассматриваются незначительные факты и обстоятельства; иногда развивается первая пришедшая в голову по данному поводу ассоциация.
Опытный демагог старается сконцентрироваться на ошибке или неточности, даже совершенно незначительной[6], или промедлении оппонента.
по-моему, я там написал русским по белому (или смотря какой у вас интерфейс), что она падает С 2006 ГОДА, а не со дня основания Москвы в 1147 году. Если хотите, специально для вас обрежу картинку с 2006 года, чтобы вам не мозолило глаза. Вот, пожалуйста. Если вам показать какой-то график и сказать, что за 100 последних лет что-то растет, и оставить 100 предыдущих лет, когда падало, вы начнёте утверждать, что по итогу в 0 находимся?
Да вы похоже не обладаете элементарными знаниями статистики.
На первом графике линия тренда идёт вверх, а на втором вниз.
Увидев первый график, можно сделать вывод что цена увеличивается. А увидев обрезанный график можно сделать вывод что цена падает.
Если дело касается России, я обычно смотрю данные с 2000-2002 года так как с этого времени все более менее стабильно;)
С мнением, что цена в долларах за квартиру в мск не растёт не согласен.
То есть вы решили упрекнуть в незнании статистики сразу после того, как я вас в этом упрекнул и привёл статистические приёмы, которые используются для наиболее качественного прогнозирования, а вы на это ничего не смогли ответить))) Цирк. Вот я вам писал:
походу вы не знаете даже базовые знания из курса статистики.А если бы были знакомы, то знали бы, что для наиболее валидных данных ближайшие показатели учитываются с бОльшим коэффициентом, чем с дальних.
Увидев первый график, можно сделать вывод что цена увеличивается. А увидев обрезанный график можно сделать вывод что цена падает.Это значит, что данные с 2000-2002 года для прогнозирования 2022-2025 годов имеютнастооооолько малый вес, что им можно принебречь, чего не скажешь о годах ближе к нынешнему. Почитайте книжки по статистике.
Я вам говорю - с 2006 по 2021 года цена падает. И привёт вам правильный график. Он не обрезанный, а ровно по моим словам приведён. Я не виноват же, что сайт ирн не дал мне произвольно поставить год начала построения графика. Вот я вас и привёл правильную иллюстрацию к моим словам. В статье график отчасти неверный из-за содержания нерелевантных данных.
Если дело касается России, я обычно смотрю данные с 2000-2002 года так как с этого времени все более менее стабильно;)По вашей логике можно привести график с 1900 года, говоря про настоящее время, а вы со мной будете спорить о том, что судя по графику цена выросла с 1900 года, вот тогда надо было покупать квартиру.
Даже не хочу комментировать... И это вы мне пытаетесь сказать что-то про статистику? Вы берёте данные, которые вам нравятся, причём довольно узкий период, а потом говорите "я проанализироваль"?
С мнением, что цена в долларах за квартиру в мск не растёт не согласен.Ну вот я и говорю, что фактические данные вы в учёт не берёте. График вам чётко показывает, что сейчас тенденции роста нет, а вы мне говорите есть. Это то же самое, что я скажу - я анализирую курс доллар-рубль только с 2016 по 2018, поэтому я могу сказать, что курс доллара только падает. Рубль всегда растёт
Инвестиции бывают на разный срок. Если бы я инвестировал на 120 лет. Тогда логика про 1900 год имела бы место.
Почему инвесторы предпочитают, например Швейцарию и Австрию - там все стабильно веками.
Да, действительно, стабильность и предсказуемость рынка Швейцарии. 20-летний боковичок с 2000 до 2020 с ростом 27% за 20 лет. Мощно. Действительно, даже не знаю, за что любят, как вы говорите, рынок Швейцарии...
Это не я говорю, это была цитата Сергея Смирнова.
что не вы говорите? Какие именно слова?
когда вы были уверены в чьих-то словах, вы ни разу не указали, что это цитата, а как опровергли эти слова, так сразу "это не я говорил, это вообще цитата"😂😂😂😂
Про Шаейцарию и Австрию слова Смирнова
А вы всегда с уверенностью транслируете чьи-то слова, не проверяя их качество? Или этот случай - исключение?
Я не собираюсь оправдываться перед вами! Мое мнение - в статье не понятно почему цена в долларах увеличивается. Приведён странный график, на котором в результате цена выросла.
А автор на критику реагирует так: «вы не разбираетесь» «сначала научитесь» «проверяйте цитаты»
А я и не прошу оправдываться) Я прошу всегда проверять чьи-то авторитетные мнения, которыми вы собираетесь оперировать)
А автор на критику реагирует так: «вы не разбираетесь» «сначала научитесь» «проверяйте цитаты»Почему график странный? и какой из всех?
Во-первых, я ни разу в таком ключе не писал, а во-вторых критика подтверждается фактами. Вы привели сомнительные факты, я их и опроверг на раз. Вам это не понравилось?
А что касается ЕМА согласен с вами, недооценил вас. Так вы разбираетесь то наверное знаете что ей можно задать разный шаг и какие пересечения говорят о бычьем или медвежем тренде.
Вы же понимаете что, если задать ей разный шаг на вашем графике, она может пересечь линию тренда снизу либо с верху?
вот уж спасибо)
она может пересечь линию тренда снизу либо с верху?О чём вы? мне глубоко ... на эти пересечения. Мы вообще изначально говорили про прогнозирование дальнейших цен, а не про теханализ. Суть в том, что сейчас данные 200 года менее релевантны, чем данные 2020 года, что надо больше обращать внимание на настоящую ситуацию, а не на ситуацию в бородатом прошлом
Австрийский рынок еще стабильнее)
В тех анализе для наиболее валидных данных ближайшие показатели НЕ учитываются с бОльшим коэффициентом.
Иначе бы по вчерашнему падению битка можно было бы сделать прогноз что биткоин будет стоить 100$ через две недели.
Вы наверное перепутали с коментами на ютубе, где более свежие - наверху.
И вообразили что это как-то должно переноситься на тех анализ. Но увы;)
Именно поэтому я так написал.
экспоненциальная скользящая средняя - одна из видов взвешенной скользящей средней. Такая средняя имеет весовой коэффициент и наиболее близко отражает прогнозные данные.
Лучше вместо того, чтобы упрекать других в незнании, подумайте, может это вы чего-то не знаете? Или вы думаете, что умнее и лучше других? Тогда это к психиатру