Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи
В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Квартира или дом обывателем воспринимаются в прямом смысле как "железобетонный гарантированный актив", то есть деньги могут обесцениться, ценные бумаги тоже, валюта и подавно, а вот квартира - дело другое, она всегда останется квартирой и всегда её можно будет продать. А так ли это? Обращу внимание, что подробный разбор будет именно по покупке для сдачи. Если у вас уже есть квартира и вы ее хотите сдавать, то для вас напишу пару строк в конце.
Разбор будет по Москве, но по другим городам России ситуация та же.
Покупка
В Москве самым популярным вариантом для сдачи является 1-комнатная квартира в спальном районе в пределах МКАДа. Средняя стоимость на момент написания статьи составляет 9 000 000 за 1-к квартиру на 45 кв.м. ("Спасибо" низким процентам по ипотеке за это). Плюсом сюда нужно отнести расходы на покупку, оформление сделок и ремонт, но для чистоты эксперимента пока не будем этого делать.
Сдача в аренду
Практически та же самая квартира сдается за 32-35 тысяч.
В эту сумму не входят счётчики - их оплачивает арендатор, а вот квартплата входит - порядка 5 000 рублей. Итого "чистыми" мы получим 28 000 в месяц.
А теперь немного математики
Если вы собираетесь купить квартиру для сдачи её в аренду, то вы получите:
И это еще без учёта текущих расходов (если что-то сломалось не по вине арендаторов), возможной протечки, и того, что арендаторы будут не всегда и квартира может стоять пустой.
Может, 2-комнатные выгоднее?
Вычитаем 6 000 на квартплату и оставляем 34 000.
Тут доходность ещё ниже.
Альтернатива:
По данным Центробанка средняя ставка на депозиты физических лиц на март 2021 г. составляет:
- 3,81% на вклад до 1 года (28 575 руб./мес.)
- 4,33% на вклад больше 1 года (32 475 руб./мес.)
Внимание, вопрос: какая выгода тратить время, чтобы найти, купить, отремонтировать квартиру, найти жильцов, ждать время, пока одни выселились, а других еще не нашли, если доход меньше, чем обычные вклады в банках?
Недвижимость только дорожает! (?)
Мне возразят, что те потери с лёгкостью возмещает стоимость квартиры, если её продать через 10 лет.
Но давайте взглянем на график динамики цен на 1 кв.м., выраженный в рублях и долларах:
Тут мы видим, что цена недвижимости в рублях хоть и растет, но в долларах она достигла своего пика в 2007-2008 годах и с тех пор падает. Сейчас цены практически не меняются с 2016 года и находятся на уровне 2006 года. Будут ли цены дальше расти с таким же темпом, как и до 2006 года?
О чем это говорит и при чем тут доллар? О том, что, несмотря на то, что в рублях недвижимость хоть и дорожает, но её реальная стоимость - нет. То есть, оставить наличные доллары под матрасом было выгоднее, чем вложить их в квартиру. Заметьте, цена начала падать задолго до событий 2014 года, когда рубль обвалился в 2 раза.
Обобщая, получается, что покупка квартиры только с целью её сдачи заведомо невыгодная инвестиция, которую обгоняют даже обыкновенные банковские вклады.
Насчёт тех, у кого квартира уже была (досталась по наследству, от приватизации и т.д.), и в ней через какое-то время собираетесь жить вы или ваши родственники, то, конечно, целесообразным будет оставить её и сдавать, чтобы не стояла и хотя бы какой-то доход приносила. Но специально покупать для сдачи не стоит.
Комментарий недоступен
Ипотека не коммерческую физ лицам не дается, ставка на потреб кредит от 14%
Обеспечение кредита на 15 млн где взять?
Допустим купили как жилую в ипотеку. Перевод в коммерческую? Как вы собираетесь это сделать?
Имущество в залоге у банка - это раз.
И два - для перевода требуется подать заявление о переводе назначения, его технический план, согласовать перепланировку (установку нового входа) и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Я думаю это практически не реально.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5cf8fcde9a794740732ff92c
Купили подешевле на стадии строительства. От 3 до 5 лет деньги заморожены.
Т.к. сначала достроить и сдать дом, потом ремонт, регистрация, поиск бизнеса под свою недвижку. Одни расходы короче.
Смело отнимаем минимум 3 года в минус от будущей доходности.
Налоговая ставка на коммерческую 2% от стоимости.
Право собственности зарегистрировано - плати.
В больших городах кадастровая стоимость равна или даже превышает рыночную.
Т.е. с 3-ки с оценкой 15 млн нужно заплати налогов в год под 300 000 только за имущество.
- Коммуналка на коммерческую дороже на 50-100% от жилой,
- налоги с арендных платежей минимум 6% и это ИП открывать нужно.
А ИП бухгалтерию вести должен. Т.е. услуги бухгалтера, иначе ИФНС за "жопу" возьмет рано или поздно. И выкатит "недетские" штрафы.
-Страховка на коммерческую 1% в год от рыночной стоимости
- Существенные вложения в текущий ремонт и обслуживание.
Риски задержек платежей и банкротства съемщиков. Затем выбивание долгов по судам.
На горизонте в 10-20 лет ,со всеми реальными затратами, упущенной выгодой от банкротов, штрафами от МЧС и ИФНС, хорошо если итоговая доходность будет 5-6% годовых.
Вообщем коммерческая - это утопия для 99,9%
вариантов без ипотеки. есть несколько. Да и в этой статье речь про то, что у человека есть нал на квартиру, надо вкладывать или нет.
Этот вопрос так же предполагает, что у человека есть нал на коммерческую, надо или нет